Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2014 по делу n А57-6262/09. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

1. г. Саратов, 13-Шелковичный проезд. д. 15/21 балансовой стоимостью 134 120,8 тыс. руб.;

2. г. Саратов, 13-Шелковичный проезд. д. 13 стоимостью 91 117,5 тыс. руб.

Порядок погашения требований участников строительства в процедуре конкурсного производства путем передачи объекта незавершенного строительства урегулирован в статье 201.10 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (передача объекта незавершенного строительства).

Согласно пункту 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

Пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве установлено, что в случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства. В случае, предусмотренном настоящим пунктом, требования участников строительства и (или) третьих лиц учитываются в реестре требований кредиторов в размерах и очередности, как и погашенные участниками строительства и (или) третьими лицами требования кредиторов первой и второй очереди (пункт 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве).

Согласно пунктам 11 - 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве, по результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;

2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из материалов дела, 20 ноября 2012 года, с учетом перерывов до 26.11.2012 года и до 04.12.2012 года собранием участников строительства  ЖСК  «Дельфин и К» принято решение обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства жилого дома: г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд д. 15/21 путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, по данному адресу, созданному жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, и обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства жилого дома: г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд д. 13 путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, по данному адресу, созданному жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

За обращение в арбитражный суд с соответствующим ходатайством проголосовали участники строительства, обладающие более 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на данном собрании, в связи с чем, согласно пункта 4 статьи 201.12 Закона  о банкротстве, решения считаются принятыми.

Рассматривая вопрос о передаче прав застройщика на объекты незавершенного строительства и прав на земельные участки по адресу: г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд, д. 15/21 и г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд, д. 13, согласно решения собрания участников строительства ЖСК «Дельфин и К» от 20.11.2012 года (перерыв до 26.11.2012 года, до 4.12.2012 года) суд первой  инстанции  пришел  к следующему.

В отношении объекта незавершенного строительства, степенью готовности 67%, кадастровый (или условный) номер: 64:48:060118:60, по адресу: Саратовская область, г. Саратов, проезд Шелковичный 13-й, д. 15/21 и земельного участка под ним суд  первой  инстанции     пришел  к следующим  выводам.

Согласно отчета об оценке №171.1/02-10.12 от 16.11.2012 года ООО «РЕАН» рыночная стоимость прав застройщика составляет 164 980 000 руб., стоимость 1 кв.м. готового объекта составляет 20 600 кв.м.

Оснований считать указанную в отчете оценщика оценку спорного объекта недостоверной у суда апелляционной инстанции не имеется.

Будущими членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива в отношении данного объекта являются 73 дольщика по первому подъезду жилого дома, и 72 дольщика по второму подъезду, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, голосовавших за такую передачу и не отказавшихся от участия в ней, путем принятия решения о создании кооператива или присоединившихся к нему на основании представленных в арбитражному управляющему и в суд заявлений о согласии на вступление в члены кооператива и внесении дополнительных паевых взносов, список участников строительства, требования которых погашаются в размере 100% предоставлен в материалы дела.

Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, будущих членов кооператива в отношении объекта незавершенного строительства, по адресу: Саратовская область, г. Саратов, проезд Шелковичный 13-й, д. 15/21 составляет 158 331 274,95 руб., из расчета, 5 448 786,95 руб. (размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов, Буряченко Н.А., Зенкин П.В., Мельникова Т.П.) + 152 882 488 (7421,48 кв.м. Х 20 600 руб./кв.м. - рыночная стоимость требований участников строительства, включенных в реестр о передаче жилых помещений)

При таких обстоятельствах, совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как будущих членов кооператива в отношении объекта незавершенного строительства, по адресу: Саратовская область, г. Саратов, проезд Шелковичный 13-й, д. 15/21 не превышает более чем на пять процентов стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (158 331 274,95 руб.+5%= 166 247 838,7).

В отношении жилого многоквартирного дома незавершенного строительством, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки 956,6 кв.м., степень готовности 8%, инв. № 63:401:003:000130980, Лит. А, по адресу: Саратовская область, г. Саратов, 13 Шелковичный пр., д. 13 и земельного участка под ним суд  первой  инстанции  пришел  к следующему:

Согласно отчета об оценке №171.2/02-10.12 от 16.11.2012 года ООО «РЕАН» рыночная стоимость прав застройщика составляет 21 453 000 руб.

Оснований считать указанную в отчете оценщика оценку спорного объекта недостоверной у суда апелляционной инстанции не имеется.

Будущими членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива в отношении данного объекта являются 43 дольщика, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, голосовавших за такую передачу и не отказавшихся от участия в ней, путем принятия решения о создании кооператива и присоединившихся к нему на основании представленных в арбитражному управляющему и в суд заявлений о согласии на вступление в члены кооператива и внесении дополнительных паевых взносов (список участников строительства, требования которых погашаются в размере 41,4 % и предоставляемые помещения в жилом доме: г. Саратов, 13 Шелковичный проезд, д. 13, представлен в материалы дела).

Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, будущих членов кооператива в отношении объекта незавершенного строительства, по адресу: Саратовская область, г. Саратов, 13 Шелковичный пр., д. 13 составляет 51 765 423,68 руб., из расчета, 1 270 703,68 руб. (размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов, Ханафин В.Ф.) + 50 494 720(2 451,2кв.м. Х 20 600 руб./кв.м. - рыночная стоимость требований участников строительства, включенных в реестр о передаче жилых помещений) При таких обстоятельствах, совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений как будущих членов кооператива в отношении объекта незавершенного строительства, по адресу: Саратовская область, г. Саратов, 13 Шелковичный пр., д. 13 не превышает более чем на пять процентов стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (51 765 423,68 руб.+5%= 54 353 694,86).

 Таким образом, условие передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренное подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о    банкротстве является соблюденным.

Суд первой инстанции установил, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.

Так, размер текущих платежей, без учета судебных расходов статьи  59 Закона о банкротстве, составляет 700 559,63 руб., требования кредиторов первой очереди отсутствуют, требования второй очереди – 463 008,66 руб., итого общий размер составляет 1 163 568,29 руб.

Согласно справки конкурсного управляющего от 01.10.2013 года и представленных доказательств в составе конкурсной массы ЖСК «Дельфин и К» имеется имущество на сумму свыше 17,5 млн. руб.

Следовательно, имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, будет достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.

Суд первой инстанции также установил, что в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок; а после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений.

Кроме того,  после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований