Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2014 по делу n А57-24586/09. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

Кировский район, ул. им. Разина С.Т. (т.1, л. д. 63-65).

Полагая, что им, как участником строительства, выполнены обязательства по договору долевого участия в строительстве от 21.04.2009, скорректированному дополнительными соглашениями, в связи с чем, у должника возникла обязанность передать в собственность обусловленное договором встроенное нежилое помещение, Индивидуальный предприниматель Гаркуша В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, застройщиком – НП «Единство Поволжья», взятые на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве от 21.04.2009, скорректированному дополнительными соглашениями, о  передаче в собственность Дольщику – Индивидуальному предпринимателю Гаркуша В.В. после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию оплаченное нежилое помещение №308 в жилом доме по ул. Ст. Разина в Кировском районе г.Саратова, не выполнены.

Указанный договор, согласно правовой  позиции, изложенной во втором абзаце пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от  11.07.2011 №54 «О некоторых  вопросах разрешения споров, возникающих  из договоров  по поводу недвижимости, которая  будет создана или приобретена в будущем», следует оценивать как  договор купли-продажи  будущей недвижимой вещи.

В договоре долевого участия в строительстве от 21.04.2009, скорректированном дополнительными соглашениями, указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, и  его  размер, установлена цена за 1 кв.м площади  и общая стоимость передаваемой площади, что соответствует требованиям статей 554,555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом факт  оплаты со стороны  ИП Гаркуша В.В. договора о долевом участии в строительстве  от 21.04.2009 установлен материалами дела.

Согласно подпункту 1 пункту 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По смыслу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у дольщиков после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции со ссылкой на вышеуказанные нормы права, отношения, возникшие между заявителем и должником, правомерно квалифицировал как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11: «По смыслу пункта 5 постановления от 11.07.2011 N 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь».

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно пунктам 2, 3 и 6 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, отсутствие которых является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно на должнике, как на застройщике, лежала обязанность по получению заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса, и последующему обращению за получением разрешения по ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Кодекса, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП права за покупателем.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено, что право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещаются спорные помещения, не регистрировалось; спорное нежилое помещение прошло кадастровый учет: нежилое помещение № 308, расположенное в жилом доме № 54 по ул. им. Разина С.Т. в г. Саратове, имеет кадастровый номер 64:48:050219:935 (предыдущие кадастровые (условные) номера 63:0:002:000165630:А:10308, 16563, 308), общую площадь 280.7 кв.м.

Данное обстоятельство подтверждено  следующими доказательствами: копией технического паспорта, выпиской, выданной Саратовским городским отделением Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на 08.02.2011, подлинником кадастрового паспорта помещения от 15.10.2013.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Судом первой инстанции установлено, что, несмотря на то обстоятельство, что спорное помещение не было передано по акту приема-передачи, оно фактически находится во владении Индивидуального предпринимателя Гаркуша В.В.

Данное обстоятельство не оспаривается участниками процесса и подтверждено следующими доказательствами: кадастровым паспортом на нежилое помещение №308, договором на установку пластиковых окон, подтверждающими, что доступ исполнителю в данное помещение был обеспечен Индивидуальным предпринимателем Гаркуша В.В.

В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Вещь должна быть реально передана покупателю.

Судом первой инстанции установлено фактическое владение ИП Гаркушей В.В. спорным нежилым помещением.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорный объект недвижимости.

После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные помещения, в связи с чем подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи конкретных объектов недвижимости  не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного лица на причитающуюся ему собственность (Определение ВАС РФ от 23.04.2013 NВАС-14520/12 по делу N А41-26287/2009).

Руководствуясь правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что, поскольку  НП «Единство Поволжья» в нарушение условий договора долевого участия в строительстве от 21.04.2009, скорректированного дополнительными соглашениями, не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования ИП Гаркуши В.В. по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество.

Суд первой инстанции, основываясь на выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой следует, что за участниками строительства и иными инвесторами, заключившими с  НП «Единство Поволжья» договоры уступки прав требования по договору N 08-06/07 от 12.07.2007 уже зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, расположенные в спорном жилом доме, как на основании вступивших в законную силу решений судов общей юрисдикции, так и на основании подписанных должником актов приема-передачи жилых и нежилых помещений, - пришел к выводу о правомерности требований ИП Гаркуши В.В.

Данный вывод суда соответствует принципу правовой определённости и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закреплённых в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также обоснованно было отказано судом первой инстанции в удовлетворении требований Железинской (Денисовой) А.Ю. о признании права собственности на нежилое помещение №308 площадью 280.7 кв.м., расположенном по адресу: город Саратов, Кировский район, улица имени Разина С.Т., №54.

Железинская А.Ю. указывает в качестве основания для возникновения права собственности договор № 56/с долевого участия в строительстве от 29 апреля 2004г. между ООО «Саратовский дом» и ОАО «Росмедстрах», соглашение № 1 к этому договору от 30 апреля 2004г. и копии платежных поручений на общую сумму 1 300 000 руб., договор о переуступке права требования (цессии) от 07.06.2005 между Денисовой А.Ю. и ОАО «Росмедстрах». Предметом этого договора является нежилое помещение на 1-ом этаже блок-секции «Д», общей площадью 153,9 кв.м. жилого дома по ул. Ст. Разина (на пересечении между ул. Кутякова и ул. Московской) в Кировском районе г. Саратова. Цену этого договора стороны определили в размере 2 616 300 руб. Соглашением №1 от 30.04.2004г. стороны изменили предмет договора – на нежилое помещение на 2-ом этаже в блок-секции «Д», общей площадью 153,9 кв.м. Также стороны изменили срок сдачи дома в эксплуатацию. В остальной части договор остался неизменным, в том числе неизменной осталась цена договора.

Суд первой инстанции, с учетом отсутствия доказательств выполнения ОАО «Росмедстрах» своих обязательств по оплате договора №56/с долевого участия в строительстве от 29 апреля 2004 года в полном объеме, пришел к выводу,