Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2014 по делу n А12-18854/11. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

РФ от 15.06.2006 N 213, …государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения предусмотренных в пункте 18 Правил ведения ЕГРП сведений о нем в Едином государственном реестре прав.

Как установлено судом первой инстанции, дополнительного соглашения к кредитным договорам или договорам ипотеки спорных помещений после окончания строительства домов ОАО «Сбербанк»  и ОАО «ВЗ ЖБИ №1» не заключали и на регистрацию не предоставляли, с заявлениями о регистрации ипотеки, возникшей на основании статьи 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона о банкротстве, в Управление Росреестра не обращались.

Должник указал, кроме того, на прекращение указанных оснований возникновения залога в связи со списанием ОАО «Сбербанк»  в безакцептном порядке со счета ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» в декабре 2010 года 1 062 188 711,75 руб., что значительно превышало общий размер кредитных средств, использованных на строительство всех 5 домов, в которых расположены спорные помещения (226 660 846 руб. на строительство дома по ул. Кропоткина, 1а и 240 900 778,18 руб. по 4-м другим домам).

Таким образом, из материалов дела следует, что при регистрации за ОАО «ВЗ ЖБИ №1» права собственности на спорные помещения государственная регистрация ипотеки в силу закона (ст. 69.1, 77) в пользу ОАО «Сбербанка»  осуществлена не была, с таким заявлением в регистрационный орган Банк не обращался. Доказательств уклонения должника от исполнения требований Банка о регистрации соответствующей ипотеки не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований считать, что у ОАО «Сбербанка» возникли в отношении спорного имущества права залогодержателя в силу статей 69.1 и пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке.

Суд первой инстанции также отметил, что права и обязанности из кредитного договора, в том числе право Банка требовать регистрации возникшего в силу статьи 69.1, пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке залога имущества, созданного за счет кредитных средств, могут быть реализовано исключительно его сторонами, и  если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников оборота, в данном случае приобретателей и нынешних собственников спорного имущества – граждан.

Приобретая спорное имущество, граждане полагались на записи в ЕГРП о праве собственности продавцов и отсутствие в ЕГРП записей о праве залога Сбербанка, возникшего вследствие кредитования строительства домов. В деле нет доказательств того, что нынешние собственники спорных помещений – граждане знали или могли знать о существовании кредитных договоров между Сбербанком и Должником и направлении кредитных средств по этим договорам на частичное финансирование строительства домов. В силу прямого указания пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13524/10).

ОАО Сбербанк и ФНС России в качестве второго основания заявленных требований  и в апелляционных  жалобах указывали на то, что спорные помещения расположены в домах, построенных на земельных участках, право аренды которых было обременено ипотекой.

Суд первой инстанции  отказал в удовлетворении требования Банка и Инспекции по данному основанию, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 08.02.2010 в ЕГРП был зарегистрирован договор ипотеки № 8-26/09 от 03.02.2010 и договор ипотеки № 4-27/09 от 03.02.2010, предметом залога по которым выступало право аренды земельного участка, площадью 5 681 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводской район, ул. им. Крапоткина, 1а, кадастровый номер 34:34:01 00 30:0121.

В феврале-марте 2011 Управлением Росреестра по Волгоградской области, одновременно с регистрацией права собственности ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» на помещения в достроенном доме, была зарегистрирована ипотека этих помещений в силу закона. В качестве оснований регистрации были указаны названные договора залога права аренды земельного участка. 23.01.2013, 28.01.2013 и 31.01.2013 Управление Росрестра по Волгоградской области на основании заявлений ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» последовательно погасило регистрационные записи о праве аренды земельного участка, об ипотеке этого права и об ипотеке спорных помещений, поскольку был прекращен первоначальный предмет залога – право аренды земельного участка, предоставленного под строительство дома.

Как верно было указано судом первой инстанции, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им.

Поскольку с 2010 года была произведена первая регистрация права собственности по спорному объекту, право аренды земельного участка прекратилось.

Прекращение заложенного права повлекло прекращение его залога, в связи с чем Управлением Росреестра прекращена и ипотека в силу закона спорных помещений.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, ОАО «Сбербанк», зная о регистрации прекращения Управлением Росреестра по Волгоградской области записи об ипотеке спорных помещений, в связи с прекращением залога права аренды земельного участка, не воспользовался своим правом на обжалование  действий регистратора и восстановление записи о регистрации залога.     

Вместе с тем, нынешние собственники приобретенных жилых помещений не знали и не могли знать о возможном обременении их прав правами залога недвижимости, поскольку, как верно указано судом первой инстанции: 1) на момент регистрации перехода права собственности такие записи уже отсутствовали; 2) записи были основаны на ипотеке права аренды, которое прекратилось в декабре 2010 года, и сохранение в ЕГРП записей об ипотеке спорных помещений до 2013 года без ее фактического наличия не может свидетельствовать о недобросовестности нынешних собственников.

Кроме того, кредитные обязательства должника по заявленным кредитным договорам были также обеспечены залогом права аренды земельного участка площадью 126 705 кв.м. по адресу Волгоград, ул. Научная, 56 кадастровый № 34:34:06 00 04:0174, предоставленного под строительство 6 домов, в том числе 4-х домов по адресам: ул.им.Академика Комарова, д.79, ул.им.Академика Комарова, д.75, ул.Владимирская, д.64, ул. им. Янки Купалы, д.64, в которых расположены спорные помещения.

01.02.2010 в ЕГРП был зарегистрирован договор ипотеки №3-27/09 от 29.12.2009, заключенный между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ОАО «ВЗ ЖБИ №1» (залогодатель), предметом которого являлось право аренды земельного участка. Право аренды подтверждалось договором №7777 от 29.10.2007, заключенным должником с Администрацией Волгограда сроком на 5 лет и зарегистрированным Управлением 14.03.2008 № 34-34-01/090/2008-75.

Материалами дела подтверждено,  что в январе-марте 2011 года Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности ОАО «ВЗ ЖБИ №1» на жилые помещения, расположенные в жилых домах, построенных на арендуемом земельном участке, осуществило государственную регистрацию ипотеки в силу закона спорных жилых помещений на основании договора ипотеки № 3-27/09 от 29.12.2009.

Спорный договора аренды земельного участка №7777 от 29.10.2007  был расторгнут в судебном порядке (дело № А12-4290/2012).

16.08.2012 и 14.12.2012 на основании заявлений должника и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области от 12.05.2012 по делу № А12-4290/2012, Управление Росреестра последовательно погасило записи о праве аренды земельного участка, ипотеке права аренды данного участка, и записи об ипотеке спорных жилых помещений.

Как следует из постановления ФАС Поволжского округа от 25.10.2012 по делу N А12-4290/2012: «В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Как видно из части 8.1. статьи 13 данного Закона, возникший залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 данного Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Таким образом, в силу Федерального закона N 214-ФЗ земельный участок с кадастровым номером 34:34:06 00 04:174 считался находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья до момента передачи участникам долевого строительства объектов недвижимости, создание которых обусловлено договорами участия в долевом строительстве. При этом прекращение залога так же как и его возникновение происходит в силу закона вне зависимости от внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

Указанное подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 13.06.2012 N 01/427/2012-413.

Как видно из материалов дела, жилые помещения в многоквартирных домах, застройщиком которых являлся ОАО "ВЗ ЖБИ N 1", были переданы участникам долевого строительства после получения разрешений на их ввод в эксплуатацию.

Право собственности участников долевого строительства на объекты долевого участия зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области».

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.04.2013 по делу № А12-31975/2012 отказано в полном объеме в удовлетворении требований ОАО «Сбербанка» о признании незаконными действий Управления Росреестра по Волгоградской области, выразившихся в погашении записей об ипотеке и обязании восстановить в ЕГРП соответствующие записи.

Данным судебным актом  в установочной части решения установлено, что: «В связи с тем, что заложенное на основании договора ипотеки № 3-27/09 от 29.12.2009 право аренды прекратилось (замена предмета залога в соответствии со ст. 345 ГК РФ не производилась), ипотека, возникшая из вышеуказанного договора, также прекратилась. Соответственно, прекратилась и ипотека в силу закона жилых помещений, зарегистрированная в ЕГРП на основании данного договора…

…Таким образом, после погашения в ЕГРП записи о сделке - договоре ипотеки № 3-27/09 от 29.12.2009 у ОАО «Сбербанк России» отсутствуют основания заявлять о наличии ипотеки в силу закона спорных жилых помещений».

С учетом изложенного, суд первой инстанции, руководствуясь ст.16 АПК РФ, пришел к правомерному  выводу о прекращении ипотеки спорных помещений,  и отказу в удовлетворении требований ОАО «Сбербанка» и ФНС России о признании права залога на них и обращении взыскания на заложенное имущество.

Апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о добросовестности приобретателей спорного имущества и недопустимости нарушения  прав,  в отсутствие в ЕГРП записей об ипотеке в пользу Сбербанка на основании статей 69.1 и 77 Закона об ипотеке и неосведомленности нынешних собственников спорного имущества – граждан о наличии оснований для возникновения у Банка ипотеки вследствие финансирования строительства домов, а также в связи с прекращением ипотеки вследствие прекращения права аренды земельных участков.

Суд первой инстанции к данным возражениям Банка отнесся критически, исходя из следующего.

Внесение в ЕГРП записей о наличии судебных споров в отношении имущества связано с делом № А12-3777/2013, в рамках которого требования Сбербанка были оставлены без рассмотрения, и с настоящим спором, в рамках которого требования Банка и Инспекции признаются судом необоснованными.

В соответствие с разъяснениями пункта 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» само по себе размещение на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в картотеке арбитражных дел информации о возбуждении дела о банкротстве должника не означает, что все кредиторы должны знать об этом. Однако это обстоятельство может быть принято во внимание, если с учетом характера сделки, личности кредитора и условий оборота проверка сведений о должнике должна была осуществляться в том числе путем проверки его по указанной картотеке.

Поскольку приведенное разъяснение отражает позицию ВАС РФ в отношении значения размещения информации в картотеке арбитражных дел, то оно применимо и в рамках настоящего спора.

Применительно к данному разъяснению суд учитывает следующее: 1) в карточке дела о банкротстве ОАО «ВЗ ЖБИ № 1» размещено более 1 000 судебных актов; 2) нынешние собственники спорного имущества – граждане не являются лицами, участвующими в деле или в процессе по делу о банкротстве должника и профессиональными участниками хозяйственных отношений; 3) предметом купли-продажи, в основном, являлись жилые помещения, а не недвижимость коммерческого назначения. Суд отмечает также, что сам Сбербанк, заявляя о возможности установления спора с помещениями из ЕГРП и КАД, тем не менее, кредитовал приобретение нескольких спорных помещений физическими