Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 по делу n А57-17143/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае Договор заключен в 2004 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

27.11.2007 Правительством Саратовской области издано Постановление              № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» (далее – Постановление № 412-П), годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

Аг = УПКС х S х К (%), где:

Аг - размер арендной платы за год;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка; S - площадь земельного участка;

К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

Доводы апелляционной жалобы о том, что поскольку при заключении договора земельного участка № 582 от 10.06.2004 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, возможность изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, не предусмотрена, то принятие Правительством Саратовской области постановления от 27.11.2007                         № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее исполнения» само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчёта размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключённого между сторонами договора, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм права, регламентирующих вопросы исчисления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) сформулирована правовая позиция, согласно которой, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Поскольку, как указано выше, спорный Договор № 582 от 10.06.2004 заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, то арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013).

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора правовая позиция относительно регулирования арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определена Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11.

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» (текст документа опубликован в издании Собрание законодательства Саратовской области, № 15, июль, 2009 (выход в свет 17.07.2009).

В силу вышеуказанного нормативного акта удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:010111:0207 составляет 4419,86 руб.

Постановлением № 412-П коэффициент в процентах от кадастровой стоимости для иных целей установлен в размере 2%.

Постановлением Правительства Саратовской области № 166 от 22.04.2008 «О внесении изменения в Постановление Правительства Саратовской области 07.11.2007 года № 412-П», пункт 1 дополнен абзацем шестым:

размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

В данном случае расчёт задолженности по арендной плате в спорном периоде произведён истцом, исходя из коэффициента 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Суд первой инстанции, признавая обоснованным применение при расчёте арендной платы коэффициента 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, руководствовался вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-10187/2010 по иску ООО «Центрстрой» к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании недействительным применения ставки арендной платы 2%.

Суд в рамках дела № А57-10187/2010 сделал вывод, что комитет по земельным ресурсам правомерно применил ставку 2% при расчете размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 64:48:010111:0207.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Следовательно, факты, которые входили в предмет доказывания, были исследованы и затем отражены в судебных актах, приобретают качество достоверности, пока акт не отменен или не изменен.

Таким образом, правомерность применения в рассматриваемом случае при расчёте арендной платы коэффициента 2% в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию вновь не подлежат.

Податель апелляционной жалобы настаивает на том, что при расчете размера арендной платы в рассматриваемом случае, исходя из вида разрешенного использования, определенного сторонами - «для размещения домов многоэтажной жилой застройки», подлежит применению коэффициент 0,2%.

Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Вопрос об определении вида разрешённого использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешённого использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.

Установлено, что постановлением администрации города Саратова от 23.01.2008 № 21 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 01 11:0207 с «земли сельскохозяйственного назначения» на «для строительства среднеэтажно-жилищного комплекса».

Следовательно, в данном случае спорный земельный участок предоставлен не для размещения домов многоэтажной жилой застройки, а для строительства среднеэтажно-жилищного комплекса.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с пунктом которых государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Согласно пункту 1 Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции приказа от 29.06.2007 № П/0152, действовавшего в спорный период) земельный участок до введения многоэтажных жилых домов, расположенных на нем, в эксплуатацию не может быть отнесен к виду разрешенного использования, предусмотренному пунктом 1.2.1, как «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Значение базовых арендных ставок зависит от вида разрешенного использования земельных участков и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором.

Функциональным использованием земельного участка в рассматриваемом случае является строительство среднеэтажно-жилищного комплекса.

Предоставленный в аренду ответчику земельный участок не используется под жилым домом и до момента введения объекта в эксплуатацию применение коэффициента 0,2% не может быть признано правомерным. В обратном случае применение указанного коэффициента будет свидетельствовать о фактическом изменении назначения предоставления земельного участка.

Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.12.2010 по делу № А57-20345/2009, от 22.03.2011 по делу № А57-1010/2010.

Таким образом, исходя из изложенного, доводы апелляционной жалобы о неправомерности применения истцом при расчёте арендной платы коэффициента 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с уведомлением по арендной плате за земельный участок на 2009 год от 16.07.2009 № 01-16/07-11634 годовой размер арендной платы составляет 9 239 717,33 руб. Данный размер арендной палаты не изменялся в течение всего срока использования ответчиком земельного участка.

Как установлено судом перовой инстанции и не опровергнуто ответчиком, задолженность ответчика по арендной плате за период с 4 квартала 2010 года по 4 квартал 2012 года включительно составляет 20 543 517, 97 руб.

Контррасчёт не представлен. Доводов о наличии в расчете задолженности, установленной судом ко взысканию, арифметических ошибок, иных неточностей, апелляционная жалоба не содержит.

Статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 2.9. Договора установлено, что в случае  неуплаты арендной платы в установленный Договором срок, Арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки. Размер неустойки устанавливается ставкой рефинансирования, утвержденной Банком Российской Федерации.

За просрочку платежей ООО «Центрстрой» начислены пени за период с 15.02.2008 по 18.09.2013 в размере 11 448 934 руб.94 коп.

Факт несвоевременного выполнения арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

Ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в суде первой инстанции ответчиком не заявлялось.

Сумма пени в размере 3 170 22 руб. 52 коп. исчислена судом первой инстанции с учетом выделенных требований и частичного отказа в иске в связи с истечением срока исковой давности.

Контррасчёт подателем апелляционной жалобы  не представлен, доводов о  несогласии с исчисленным судом первой инстанции размером пени, а равно о наличии в нем арифметических ошибок, иных неточностей, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах,