Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2008 по делу n А56-30662/2004. Судебный акт обжалуемый,Изменить решение

завод», ООО «Виадук», АООТ «Трест «Ленотделкомплект».

Между ОАО «Невский завод» и ОАО «Трест «Ленотделкомплект» подписан акт сверки строительно-монтажных и дополнительных работ по строительству жилого дома по указанному выше адресу от 01.06.2004 года.

Согласно указанному акту стороны подтвердили объемы работ, выполненные в период с 22.12.2000 года по 18.05.2004 года.

Актом государственной приемочной комиссии от 23.06.2004 года жилой дом по указанному адресу принят в эксплуатацию.

ОАО «Невский завод» направило в адрес ОАО «Трест «Ленотделкомплект» письмо от 02.07.2004 года  № 47-7/134 с предложением согласовать акт приема-передачи профинансированных ОАО «Трест «Ленотделкомплект» квартир.

При этом конкретные квартиры, подлежащие передаче ответчиком истцу, указаны в квартирографии, являющейся приложением №1 к договору от 22.01.1998г. №9/12-1 (л.д.16, т.1), подписанным ЗАО ИСК «Виадук», АООТ «Невский завод», АООТ «Трест «Ленотделкомплект».

В ответ на указанное письмо ОАО «Трест «Ленотделкомплект» направило в адрес ОАО «Невский завод» письмо от 09.07.2004 года № 111 с требованием в установленный договором срок передать ОАО «Трест «Ленотделкомплект» 74 квартиры общей площадью 5598,9 кв. м.

В связи с неисполнением ОАО «Невский завод» обязательств по передаче квартир истцу последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В материалах дела имеется две квартирографии (приложение №1 к договору). Согласно квартирографии (т.1, л.д.16) доля Инвестора составляет 74 квартиры, согласно квартирографии  (т.2, л.д.13) доля Инвестора составляет 65 квартир.

Квартирография (т.2, л.д.13) подписана ООО «Виадук» и АООТ «Невский завод».

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, сослался на квартирографию, находящуюся в т. 1, л.д. 16, и не дал оценку квартирографии находящейся в т. 2, на л.д. 13.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая решение по данному делу, указал, что выяснение правовой природы договора от 22.01.1998 года №9/12-1/70окид не имеет значения для разрешения настоящего спора по существу.

Апелляционный суд проанализировал условия и характер  договора от 22.01.1998 года, и находит, что оснований для квалификации его как договора простого товарищества не имеется, поскольку в результате строительства названного дома, каждая сторона приобретает право на отдельные вторичные объекты недвижимости в отношении которых денежные средства вносились дольщиками – гражданами, при этом общая долевая собственности  и общее имущество у сторон не возникало, общее ведение дел, получение и распределение общей прибыли ими не осуществлялось.

Как указано ранее, во исполнение распоряжения Губернатора  Санкт-Петербурга от 03.12.1997 года №1227 между ООО «Виадук» и АООТ «Невский завод» был заключен договор долевого участия в строительстве жилья от 22.01.1998 года №9/12-1/70 окид. Согласно проекту общая проектная площадь дома с учетом лоджий и балконов 7769,18 кв.м. Квартир в доме 94.

В соответствии с условиями договора, учитывая затраты понесенные застройщиком  ОАО «Невский завод» ранее, застройщик приобретает право на долевое участие в строительстве жилого дома в объеме 42 % общей жилой площади с учетом лоджий и балконов, что составляет 3 263, 06 кв.м. в соответствии с характеристикой квартир и квартирографией, Приложением №1 к договору.

Инвестор ООО «Виадук» приобретает право, соответственно, на 58 % общей жилой площади с учетом лоджий и балконов, что составляет 4 506,12 кв.м. в соответствии с характеристикой квартир и квартирографией, Приложением №1 к договору.

Соотношение долей в общей жилой площади с учетом лоджий и балконов жилого дома между застройщиком – 42%,  инвестором – 58% является окончательным и пересмотру не подлежит. Доля каждой из сторон уточняется после обмеров проектно-инвентаризационного бюро. 

В деле имеется несколько квартирографий, именуемых Приложением №1 к договору. Квартирография, подписанная ЗАО «ИСК Виадук» (т.1 л.д.16)  не может быть принята  как надлежащее доказательство по делу и не является основанием для распределения квартир, так как она подписана ЗАО «ИСК Виадук», тогда как стороной по договору является ООО «Виадук».  Судом не принято во внимание то, что истец также не соглашался с данной квартирографией, что отражено в решении по делу №А56-31124/2004.

У арбитражного суда  нет оснований считать достоверными данные квартирографии (т.1 л.д.146) и она не может быть принята как надлежащее доказательство, так как на момент подписания договора квартир было 94 и жилая площадь в соответствии с проектными документами 7 769,18 кв.м. (т.1 л.д.136), что и указано в инвестиционном договоре. Кроме того, квартирография подписана не руководителем ОАО «Невский завод», о чем свидетельствует проставленный перед должностью руководителя знак. Установить когда были подписаны указанные квартирографии не представляется возможным, так как у сторон не имеется подлинников, подписанных обеими сторонами, а копии, представленные в дело не идентичны.

Судом не дана оценка данным фактам в отношении квартирографий, а сделанный судом вывод не основан на материалах дела и не обоснован ссылкой на материальное право.

По договору инвестирования доля инвестора составляет 58 % при условии выполнения им обязанностей инвестора.

При этом в этих двух квартирографиях доля истца соответственно указана как 5 303,87 кв.м. и соответственно 4 758,43 кв.м., что не соответствует заявленным требованиям 5 598,90 кв.м.

Как видно из материалов дела, актом государственной приемочной комиссии от 23.06.2004 года жилой дом по указанному адресу принят в эксплуатацию (т.1 л.д.29-32). ОАО «Невский завод» направило в адрес ОАО «Трест  «Ленотделкомплект» письмо от 02.07.2004 года №47-7/134 с предложением согласовать акт приема-передачи профинансированных ОАО «Трест «Ленотделкомплект» квартир (т.1 л.д. 23). В ответ на указанное письмо ОАО «Трест «Ленотделкомплект»  направило в адрес ОАО «Невский завод»письмо от 09.07.2004 года №111 с требованием передать ОАО «Трест «Ленотделкомплект» 74 квартиры, общей площадью 5 598,9 кв.м. (т.1 л.д.28).

В дело представлены материалы, подтверждающие фактическое внесение денежных средств в объект.

Сторонами в ходе проведения сверок расчетов было предусмотрено, что расчеты производятся в долларах по курсу США на день подписания форм КС-2 и КС-3 (т.1 л.д.151, 152, л.д.2-4 т.2,  л.д.26,27).

В соответствии с актом сверки строительно-монтажных работ ООО «Виадук» до момента переуступки прав по договору профинансировал строительство жилого дома в сумме 12 002 549 рублей. После подписания договора переуступки ответчик, ОАО «Трест «Ленотделкомплект», профинансировал строительство жилого дома в сумме 13 146 454, 56 рублей дополнительные затраты 431 038,85 рублей, всего инвестором финансирование осуществлено в сумме 25 580 042, 41 рублей, что подтверждается актом сверки расчетов от 10.06.2004 года (л.д. 22 т.1,  л.д. 19-21 т.1).

Поскольку в соответствии с договором №9/12-1/70окид от 22.01.1998 года инвестор приобретает право на 58% общей жилой площади при условии финансирования долевого участия в сумме 2 027 754 долларов США, а по данным материалам дела и с учетом заключения ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» установлено, что затраты на момент приемки дома актом приемки законченного строительством объекта Государственной приемочной комиссией, утвержденным от 23.06.2004 года составили 35 101 739,05 рублей – 2 416 950,27 долларов США, в том числе: ОАО «Невский завод» - 1 491 169,41 долларов США, его доля составляет 61,70 %, что соответствует 4 989,75 кв.м. общей жилой площади; ОАО «Трест «Ленотделкомплект» - 925 780,86 долларов США, его доля составляет 38,30 %, что соответствует 3 097,85 кв.м.

Стоимость дома по адресу:  Рыбацкое, Шлиссельбургский пр. квартал 9, корпус 12 на момент приемки дома актом приемки законченного строительством объекта Государственной приемочной комиссией, утвержденным от 23.06.2004 года, составила 35 101 739,05 рублей, что в пересчете по курсу долларов США по отношению к рублю на момент выполнения работ и других затрат составляет 2 416 950,27 долларов США, а с учетом затрат понесенных ОАО «Невский завод» после приемки дома актом приемки законченного строительством объекта Государственной приемочной комиссией, утвержденным от 23.06.2004 года, на март 2007 года составила 40 705 047,61 рублей, что в пересчете по курсу долларов США  на момент выполнения работ и других затрат составляет 2 616 853,42 долларов США. С момента приемки законченного строительством объекта Государственной приемочной комиссией, утвержденным от 23.06.2004 года ОАО «Трест «Ленотделкомплект»  в нарушение условий договора не нес никаких расходов.

По договорам   поручения (л.д. 4-10 т.5) ЗАО ИСК «Виадук» должно было продать 6 квартир №48, 62, 50, 66, 76, 90 от имени ОАО «Невский завод» и 3 квартиры №34, 104 и 10 кв.м. в квартире №52 от имени ОАО «Турбинный комплекс» (в жалобе ошибочно указано «Компрессорный комплекс»). По договору поручения прав на имущество у поверенного не возникает. Однако, ЗАО ИСК «Виадук» передало ООО «Виадук» 9 квартир от своего имени, а впоследствии по договору переуступки – ОАО «Трест  «Ленотделкомплект».

 Квартиры подлежали передаче гражданам – дольщикам в соответствии с заключенными договорами. Однако истец не исполнил своих обязательств и квартир не передал, в связи, с чем дольщики обратились о признании за ними прав собственности.

Поэтому апелляционный суд считает обоснованными довод ответчика о том, что в нарушение пункта 2.1 договора долевого участия в строительстве жилья от 22.01.1998 года №9/12-1/70окид ответчиком финансирование осуществлено не в полном объеме, поэтому он не приобрел право на получение 58% квартир.

Таким образом, арбитражным судом первой инстанции не полно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, не дана надлежащая оценка и другим существенным обстоятельствам дела.

Так материалами дела установлено, что решениями Невского Федерального районного суда города Санкт-Петербурга за гражданами признано право собственности на следующие квартиры по адресу: г. Санкт-Петербург,  Шлиссельбургский пр. д. 49 с данными по этажности:

- кв. №79, 12 этаж, за А.В. Коновова дело №2-1710/2007,

- кв. №104, 14 этаж, за С.А. Колосова, дело №2-2545/2007,

- кв. №53, 8 этаж, за Н.И. Родионовой, дело №2-2258/2007,

- кв. №75, 11 этаж, за Коротковыми, дело № 2-2207/2007,

- кв. №33, 5 этаж, за Д.В. Железновым, №2-2716/2006,

- кв. №25, 4 этаж, за Д.А. Макеевым, №2-1013/2006,

- кв. №80, 12 этаж, за Л.В. Корженко, №2-1011/2006,

- кв. №51, 8 этаж, за Ю.Н. Кончар, №2-1010/2006,

- кв. №84, 13 этаж, за Э.В. Кудрявцевым, №2-1012/2006,

- кв. №83, 12 этаж, за А.В. Косых, №2-1021/2006,

- кв. №29, 5 этаж, за М.В. Макковеевым, №2-1020/2006,

- кв. №57, 9 этаж, за П.С. Колесовым, №2-1016/2006,

- кв. №99, 15 этаж, суд обязал ООО «Трест  «Ленотделкомплект»   передать по акту Борисовым,

- кв. №40, 6 этаж, за Д.М. Башириным, №2-1171,

- кв. №76, 11 этаж, за Г.Н. Морозовой, №2-2959/2007,

- кв. №79, 12 этаж, за А.В. Кононовым, №2-1710/2007,

- кв. №49, 8 этаж, за С.Г. Малушковым, №2-2498/2007,

- кв. №87, 13 этаж, за Ю.В. Сусловой, №2-1022/2006,

- кв. №111, 16 этаж, за Е.Е. Совельевой №2-1018/2006,

- кв. №21, 4 этаж, за Н.Н. Смирновым №2-1966/2007,

- кв. №3, 1 этаж, за В.Е. Деленициной, №2-3456/2007,

- кв. №90, 13 этаж, за Р.Н. Гиниятулиным, №2-2823,

- кв. №48, 7 этаж, за Б.В. Сухановым, №2-3199/2007,

- кв. №63, 10 этаж, за Е.П. Подольской, №2-4934,

- кв. №47, 7 этаж, за В.З. Твеленевой, №2-3403,

- кв. №39, 6 этаж, за Е.А. Сакулиной, №2-3402,

-кв. №69, 10 этаж, за Л.А. Гончаровой, №2-3381,

- кв.№11, 2 этаж, за О.П. Планиным, №2-3382,

- кв. №45, 7 этаж, за В.Н. Вржесинским, №2-3398,

- кв. №91, 14 этаж, за Ю.П. Смирновым, №2-4936,

-кв. №59, 9 этаж, за О.В. Париновым, №2-3974/2006,

-кв. №73, 11 этаж, за Л.Г. Шаховой решением Дзержинского районного суда города Санкт-Петербурга по делу №2-88/2006.

Материалами дела также установлено, что по данным Управления ФРС по городу Санкт-Петербурга и Ленинградской области в отношении квартир №27, 32, 103, 71 по указанному адресу зарегистрировано право собственности граждан – физических лиц.

Поэтому с учетом положений статьи 209 ГК РФ исковые требования истца в отношении этих квартир являются необоснованными и подлежат отклонению.

ОАО «Трест «Ленотделкомплект» не представил надлежащим образом оформленные документы на инвестирование квартиры 10 площадью 52,71 кв.м., расположенной на 2-ом этаже. Представленные ОАО «Трест «Ленотделкомплект»  в качестве доказательства инвестирования строительства договор №980710-А о долевом участии в строительстве жилья от 10.07.1998 года между ОАО «Трест «Ленотделкомплект»  и ЗАО «Санкт-Петербургская электротехническая компания»  на инвестирование квартиры площадью 52,2 кв.м. (после обмера ПИБ 52,71 кв.м.), расположенной на 2-м этаже (квартира №10), договор №09/1209 о долевом участии  в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу:  Санкт-Петербург, Рыбацкое, квартал, 9, корпус 12 от 22.06.1998 года между ООО «Виадук» и ОАО «Трест «Ленотделкомплект»  и договор №9/12-01-01 о долевом участии от 14.01.1998 года между ООО «Виадук» и ЗАО «ИСК «Виадук» являются недействительными (ничтожными), в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку право на инвестирование жилого дома по адресу Рыбацкое, квартал 9, корпус 12 ООО «Виадук» приобрело лишь на подписание договора №9/12-1/70окид от 22.01.1998 года, а по договору переуступке прав ОАО «Трест «Ленотделкомплект»  приобрело права только 22.12.2000 года.

В данном случае ни ООО «Виадук» ни ОАО «Трест «Ленотделкомплект»  не приобретя прав инвестора (или дольщика), не вправе были передавать их иным организациям или лицам, так как это нарушало положения статьи 382 ГК РФ.

Из представленных сторонами материалов дела и составленного ими акта  сверки расчетов при рассмотрении дела апелляционным судом, установлено, что истец не представил доказательств, подтверждающих право инвестора на следующие спорные квартиры: №34, 50, 52, 58, 62, 66, 104 по адресу:  г. Санкт-Петербург,  Шлиссельбургский пр. д. 49.

В связи с этим и в этой части требований истцу надлежит отказать (по квартирам №10, 34, 50, 52, 58, 62, 66, 104) в обязании ответчика передать их истцу.

Граждане-дольщики, заявившие иски в судах общей юрисдикции вправе защищать свои имущественные интересы и доказывать приобретение права собственности на объекты недвижимости, чему не препятствует принятие судебного акта по данному делу.

К таким гражданам относится в частности Л.Н. Догадова участвующая в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований, и в отношении которой решить вопрос о ее праве собственности на квартиру