Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2008 по делу n А56-40767/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

разбирательства с учетом принципа состязательности сторон.

Ссылка подателя жалобы на обстоятельства, установленные решением суда по делу №56-32723/2005, которые по его мнению, имеют преюдициальное значение, несостоятельна, поскольку основанием удовлетворения исковых требований ОАО «Салолин» в заявленном размере явился вывод суда о процессуальном поведении ООО «Самсон», не заявившего в суде первой инстанции возражений по размеру ставки арендной платы и не реализовавшего свое процессуальное право по представлению в суде первой инстанции доказательств и по заявлению соответствующих ходатайств в целях оспаривания ее размера. Кроме того, судебные акты по делу №А56-32723/2005 относятся к другому периоду времени.

Данное обстоятельство возлагает на стороны обязанность представить доказательства по правилам ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Признавая за истцом право требовать возмещения неосновательного обогащения, апелляционный суд признал недоказанным его размер.

При определении размера площади земельного участка, занимаемого ответчиком, апелляционный суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств установил, что часть земельного участка с кадастровым №78:7691:49 занята объектами общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объектами инженерной инфраструктуры). Согласно свидетельству Серии 78-ПС №016563 о государственной регистрации права ОАО «Салолин» на земельный участок с кадастровым №78:7691:49 сведения об обременениях указывают на обеспечение собственником земельного участка безвозмездного и беспрепятственного использования  объектов общего пользования, которые существовали на момент его продажи. Этим же свидетельством установлена охранная зона градораспределительной сети площадью 685 кв.м., охранные зоны подстанций и других электротехнических сооружений площадью 467 кв.м. и 132 кв.м. Из схемы участка, представленной в материалы дела, следует, что площадь дорог и проездов является существенной.

Кроме того, на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам, в том числе ЗАО «ТД «Эра», являющимся собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 78:7691:49:60:1, 78:7691:49:60:2 и 78:7691:49:60:7. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и документально не опровергнуто ОАО «Салолин».

Доводы истца об использовании ответчиком всего земельного участка ввиду ограждения его забором и преграждения в рассматриваемый период к нему доступа бездоказательны.

Акты осмотра земельного участка от 18.07.2005 г. и от 17.11.2006 г., приложенные к исковому заявлению, составлены в одностороннем порядке.

Представленные в материалы дела отчеты оценщиков свидетельствуют о свободном доступе на земельный участок.

Поскольку ОАО «Салолин» с учетом положений п.2 ст.35, п.3 ст.33 Земельного Кодекса РФ, не доказан факт использования ООО «Самсон» земельного участка в части, не занятой зданиями ответчика, при определении размера неосновательного обогащения следует исходить из площади, занятой зданиями ООО «Самсон» в размере 18 711 кв.м. Исключению из данной площади подлежит 548,09 кв.м., приходящегося на помещения, принадлежащие иным лицам.

В ходе судебного разбирательства по апелляционной жалобе судом были учтены и признаны обоснованными доводы ООО «Самсон», опровергающие достоверность положенного в основу измененных исковых требований ОАО «Салолин» отчета ООО «Центр финансового Консалтинга» №25/07 от 23.05.2007 г.

Для определения размера неосновательного обогащения апелляционным судом назначалась экспертиза, на разрешения которой были поставлены согласованные со сторонами вопросы:

«-определить из расчета на один квадратный метр земельного участка в год размер рыночной арендной ставки земельного участка с кадастровым номером 78:7691:49, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, лит. ДВ, для собственника расположенных на участке зданий, применительно к зданиям с кадастровыми номерами 78:7691:49:65, 78:7691:49:67, 78:7691:49:68, 78:7691:49:70, 78:7691:49:71, 78:7691:49:81, 78:7691:49:82, 78:7691:49:60:3, 78:7691:49:60:4, 78:7691:49:60:5, 78:7691:49:60:6  за  период пользования  с 20.07.2005г. по 17.01.2006г.,

-определить из расчета на 1 кв.м. земельного участка в год размер рыночной арендной ставки земельного участка в кадастровым №78:7691:49, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д.13, лит.ДВ, по состоянию на 17.01.2006 г.»

Согласно полученному заключению №2341/20 от 07.07.2008 г. при ответе на 1-й вопрос экспертом определено, что совокупная арендная плата, исходя из рыночной арендной ставки за пользование земельным участком с кадастровым номером 78:7691:49 в период с 20.07.2005 г. по 17.01.2006 г. в перерасчете за 1 кв.м. для собственников, расположенных на участке зданий, составила 12 рублей 69 коп.

Рыночная арендная ставка земельного участка с кадастровым номером 78:7691:49 в перерасчете за 1 кв.м. в год составила 26 руб. 42,6 коп.

Определяя подлежащий применению размер рыночной ставки на основании заключения №2341/20 от 07.07.2008 г., суд пришел к выводу о необходимости применения установленной экспертом ставки в размере 12 руб. 69 коп. за 1 кв.м.

Недоказанность ОАО «Салолин» факта использования ООО «Самсон» всего земельного участка и вид использования не позволяют применить рыночную арендную ставку для всего земельного участка в размере 26 руб. 42 коп.

Учитывая размер площади земельного участка, занятой объектами недвижимости, принадлежащими ООО «Самсон» (18 162,91 кв.м.), и размер совокупной арендной платы для собственника расположенных на участке зданий (12 руб. 69 коп.), сумма неосновательного обогащения за период с 20.07.2005 г. по 17.01.2006 г. составила 230 487 руб. 33 коп.

В ходе судебного разбирательства по жалобе суд, не усмотрев оснований, предусмотренных ч.2 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса РФ, отклонил ходатайство ОАО «Салолин» о назначении повторной экспертизы. При проведении экспертизы установлено, что в Санкт-Петербурге в государственной собственности находятся 98% земли, объект исследования относится к сегменту аренды земельных участков под зданиями собственником зданий. Данный сегмент отличается от остального рынка тем, что на стороне арендодателя в подавляющем большинстве случаев выступает государство. Поскольку большинство сделок на рынке совершается по цене, порядок определения которой установлен Правительством Санкт-Петербурга, экспертом правомерно применена Методика определения арендной платы за земельные участки, утвержденная Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 г. №1561. Ввиду недостоверности сведений об объекте исследования рыночная арендная ставка в размере 440 руб. за 1 кв.м. в год, определенная в отчете ООО «Центр финансового Консалтинга» №25/07 от 23.05.2007 г., применена быть не может.

При подаче искового заявления истцу предоставлена отсрочка уплаты госпошлины. С учетом увеличения исковых требований госпошлина составила сумму 91 425 руб. 43 коп. В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ООО «Самсон» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 1318 руб. 25 коп., а с ОАО «Салолин» - 90 107 руб. 18 коп. при подаче апелляционной жалобы ОАО «Салолин» уплачена госпошлина в сумме 1000 руб., в связи с чем с ООО «Самсон» в пользу ОАО «Салолин» надлежит взыскать 14 руб. 42 коп. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Стоимость проведения судебной экспертизы составила 180 000 руб. Оплата экспертизы произведена ООО «Самсон», в пользу которого с ОАО «Салолин» подлежит взысканию 177 404 руб. 60 коп. судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2008 г. по делу № А56-40767/2006 отменить.

Взыскать с   ООО "Самсон" в пользу ОАО "САЛОЛИН" 230 487 руб. 33 коп. неосновательного обогащения.

В остальной части в иске отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с   ООО "Самсон" в доход Российской Федерации госпошлину по иску в сумме 1318 руб. 25 коп. и в пользу ОАО "САЛОЛИН" 14 руб. 42 коп. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Взыскать с ОАО "САЛОЛИН" в пользу ООО "Самсон" 177 404 руб. 60 коп. судебных расходов за проведение экспертизы и в доход федерального бюджета 90 107 руб. 18 коп. госпошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик

 Н.А. Мельникова