Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу n А56-29385/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

27 января 2015 года

Дело №А56-29385/2014

Резолютивная часть постановления объявлена     21 января 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 января 2015 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Кривобоковым К.В.,

при участии: 

от истца: представителя Вишневской М.В. по доверенности от 12.01.2015,

от ответчика: представителя Нефедовой И.С. по доверенности от 25.12.2014,

от 3-го лица: представителя Радушевской О.А. по доверенности от 28.07.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-26676/2014) Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2014 по делу № А56-29385/2014 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по заявлению Комитета по управлению городским имуществом

заинтересованное лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад»

о признании действий незаконными

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее – Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление, заинтересованное лицо) по государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка площадью 21 550 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Народная ул., участок 1 (северо-восточнее д.47, корп.4, лит.Щ по ул.Народной), возникшего из договора аренды от 21.09.2006 № 13/ЗКС-03493, а также обязании Управления аннулировать (прекратить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационную запись о прекращении 10.10.2012 права аренды общества с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» по названному договору.

Определением арбитражного суда от 15.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» (далее – Общество, третье лицо).

Решением суда от 11.09.2014 в удовлетворении заявления Комитета отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, являются ошибочными выводы суда о формировании земельного участка для использования под многоквартирным домом и возникновении права общей долевой собственности на весь земельный участок площадью 21 550 кв.м.

В судебном заседании представитель Комитета доводы жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель Управления против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на ее, полагая решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения.

Представитель Общества также возражал против доводов жалобы со ссылкой на прекращение права аренды в силу закона и исполнение обязательств застройщика.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов, установлено судом, между Комитетом и Главным управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации по Северо-Западному федеральному округу 21.09.2006 был заключен договор № 13/ЗКС-03493 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 21 550 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Народная ул., участок 1 (северо-восточнее д.47, корп.4, лит.Щ по ул.Народной) (далее - Договор). Участок предоставлен на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 № 1458 «О проектировании и строительстве жилого комплекса с подземной автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом по адресу: Невский район, Народная ул., участок 1 (северо-восточнее д.47, корп.4, литера Щ по Народной ул.)» с учетом изменений, внесенных в него постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.08.2006 № 1016.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.2007 № 66 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 № 1458» была произведена замена арендатора на ООО «Гатчинский ДСК» (правопредшественник Общества) дополнительным соглашением № 1 от 07.02.2007. Впоследствии дополнительными соглашениями от 19.07.2007 № 2 и от 28.01.2013 № 6 в Договор внесены изменения в части наименования ответчика.

19.03.2010 и 09.12.2011 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выданы разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, состоящего из двух жилых домов, расположенного на вышеназванном земельном участке.

Уведомлением от 28.01.2014 № 78-78-98/006/2013-642 прекращена запись об аренде и залог права аренды в пользу участников долевого строительства на основании заявления Общества и вышеназванных разрешений на ввод жилых домов в эксплуатацию, актов приема-передачи квартир участникам долевого строительства.

Ссылаясь на то, что земельный участок, на котором расположены жилые дома, был сформирован для строительства не только жилого, но и физкультурно-оздоровительного комплекса общей площадью 490 кв.м с количеством этажей 1-2, и то, что Обществом обязательство по строительству указанного физкультурно-оздоровительного комплекса не исполнено, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об осуществлении Управлением государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка в соответствии с действующим законодательством, принимая во внимание факт формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет, наличие разрешений на ввод жилого комплекса в эксплуатацию и возникновение у собственников помещений права общей долевой собственности на земельный участок.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, оценив выводы обжалуемого судебного акта, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла указанной нормы следует, что требование о признании недействительным ненормативного правового акта может быть удовлетворено при наличии одновременно двух условий: если ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному правовому акту и нарушает права лица, подавшего заявление о признании этого ненормативного правового акта недействительным.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Одновременно, пунктом 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что возникший на основании настоящего закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В силу пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, исходя из названных положений, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Комитет утрачивает право на распоряжение им.

Правомерность указанного вывода подтверждается также правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от N 11642/11 от 24.01.2013, согласно которой с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под домом, договор аренды участка под ним должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет возникновение права общей долевой собственности на земельный участок.

Как следует из материалов дела, не оспаривается сторонами, жилой комплекс на основании соответствующих разрешений введен в эксплуатацию, 15.06.2010 зарегистрировано право собственности на одну из квартир, расположенных в жилом комплексе.

Таким образом, является правильным вывод суда первой инстанции о том, что право аренды на спорный земельный участок у третьего лица прекратилось.

Установив, что заявителем были представлены все необходимые документы, подтверждающие прекращение права аренды земельного участка, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии у Управления оснований для отказа в погашении записи о регистрации аренды земельного участка.

При этом доводы Комитета о формировании земельного участка для строительства не только жилого, но и физкультурно-оздоровительного комплекса и неисполнение застройщиком обязательства по его строительству правомерно отклонены судом.

Согласно кадастровой выписке от 22.04.2008 №14558 о земельном участке с кадастровым номером 78:12:6344:11, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Народная улица, участок 1 (северо-восточнее дома 47, корпус 4, литера Щ, по Народной улице) земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 09.09.2005, то есть после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации; при этом в качестве разрешенного использования участка указано размещение жилого дома (жилых домов).

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 21.09.2006 кадастровый учет земельного участка, являющегося предметом договора, был проведен.

В этой связи, как правомерно указал суд первой инстанции, в случае, если на какой-либо