Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 по делу n А21-4665/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

619 упомянутого Кодекса. Согласно этой статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Понятие существенного нарушения условий договора содержится в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в дополнение к общим нормам о порядке расторжения договора, предусмотрено специальное правило о направлении арендатору до предъявления требования о досрочном расторжении договора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является не исполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

У арендодателя  возникает право требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Поскольку часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно данной норме Закона требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законом  или договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании указанных правовых норм суд апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора исходит из того, что досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды предполагает направление как предупреждения о необходимости устранения нарушения условий договора, так и предложения расторгнуть договор.

В рассматриваемом случае истцом была направлена только одна претензия, содержащая требование о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Указанная претензия не является надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку содержащееся в данной претензии предупреждение о расторжении договора сделано одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, что является нарушением указанных выше норм права, которыми не предусмотрено направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора.

Кроме того, из материалов дела следует, что уведомление от 13.03.2014 №1331, в котором истец требовал погашения образовавшейся задолженности не позднее 10 дней с даты получения письма, а в случае отказа от погашения - предлагал расторгнуть договор аренды, было направлено в адрес ранее действующего конкурного управляющего должника Савченко А.Е. на его абонентский ящик, что подтверждено имеющейся в деле ксерокопией конверта.              Указанное уведомление получено Савченко А.Е. 19.04.2014 (л.д. 10 - 13).

Вместе с тем определением Арбитражного суда Калининградской области от 17.07.2014 производство по делу №А21-4787/2010 о признании Общества несостоятельным (банкротом) прекращено. Определение оставлено без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.11.2014.

При этом доказательства направления уведомления по юридическому адресу ответчика материалы дела не содержат.

В силу общих принципов гражданского законодательства арендодатель должен добросовестно и разумно исполнять свои обязанности, поэтому претензия по договору должна быть надлежащим образом направлена по адресу арендатора (юридическому и почтовому, если они известны) в целях соблюдения прав обеих сторон договора и недопущения нарушения права арендатора знать о возможном прекращении арендных отношений.

Поскольку истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя, требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного решение арбитражного суда первой инстанции следует изменить, взыскав с ответчика в пользу истца 40 904 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды и  176 806 руб. 96 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказать. Требование о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 03 марта 2015 года по делу № А21-4665/2014 изменить, изложить в следующей редакции.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЭкоБалтСтрой» (ИНН 3912011037, ОГРН 1053909013036) в пользу Муниципального учреждения «Администрация муниципального образования «Светлогорский район» (ИНН 3912002917, ОГРН 1023902054967) 40 904 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 06.02.2003 № 02-0025/2003 за период с 05.06.2011 по 30.09.2013, 176 806 руб. 96 коп. пени за период с 05.06.2011 по 30.09.2013 за нарушение сроков внесения арендной платы. Требование о расторжении договора аренды земельного участка от 06.02.2003 № 02-0025/2003 оставить без рассмотрения.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЭкоБалтСтрой» (ИНН 3912011037, ОГРН 1053909013036) в доход федерального бюджета                            5 309 руб. 39 коп. государственной пошлины.

Взыскать с Муниципального учреждения «Администрация муниципального образования «Светлогорский район» (ИНН 3912002917, ОГРН 1023902054967) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЭкоБалтСтрой» (ИНН 3912011037, ОГРН 1053909013036) 3000 руб. расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

 Т.А. Кашина

  О.Р. Старовойтова