Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009 по делу n А26-6417/2007. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

9 Закона № 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также - федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (далее также - органы по государственной регистрации, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.03.1998 № 288 утверждено Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которому Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется - учреждение юстиции) создается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Учреждение юстиции является государственным органом, обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа, созданного субъектом Российской Федерации.

            В апелляционной жалобе общество ссылается на то, что на момент заключения договора аренды (21.12.01) уполномоченный на такую регистрацию орган юстиции не был образован на территории Республики Карелия, а потому не мог осуществлять соответствующие полномочия. Таким образом, по мнению истца, именно Питкярантский городской комитет по земельным ресурсам и землеустройству до создания компетентного органа продолжал исполнять обязанность по государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более чем один год. В данном случае, как полагает общество, договор аренды от 21.12.01 № 672 прошел такую регистрацию в Питкяранстском городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству, о чем свидетельствует соответствующая запись на третьей странице этого договора (том дела I, лист 23). В этой связи, по мнению истца, выводы суда об отсутствии государственной регистрации договора и, как следствие, о незаключенности договора противоречат фактическим обстоятельствам дела.

            Суд апелляционной инстанции считает данную позицию общества ошибочной на основании следующего.

Определением от 16.12.08 суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство истца и запросил у Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Министерства юстиции Российской Федерации по Республике Карелия и Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Карелия нормативные правовые акты, в соответствии с которыми функции по регистрации недвижимого имущества были переданы от Комитетов по земельным ресурсам и землеустройствам на территории Республике Карелия Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и соответственно были изъяты полномочия по выдаче свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с передачей этих функций учреждению юстиции Республики Карелия.

            Исходя из полученных по запросу суда ответов следует, что в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» и постановлением Председателя Правительства Республики Карелия от 13.07.1995 № 550 «О государственной регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость на территории Республики Карелия» (копия прилагается) Государственный комитет Республики Карелия по земельным ресурсам и землеустройству (далее - Госкомзем) через свои территориальные органы на местах временно осуществлял на территории Республики Карелия государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственную регистрацию прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость в Госкомземе осуществляли Регистраторы прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, которые были назначены приказом Госкомзема от 24.03.1997 № 24.

Государственная регистрация осуществлялась посредством внесения информации в Поземельную книгу в соответствии с Временным Положением о государственной регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость на территории Республики Карелия, утвержденным постановлением Председателя Правительства Республики Карелия от 13.07.1995  № 550.

С 31.01.1998 вступил в законную силу Федеральный закон от 21.07.1997                № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 утверждена форма выдачи свидетельств, подтверждающих факт регистрации права собственности на землю.

В связи с принятием Закона № 122-ФЗ Правительство Республики Карелия приняло Постановление от 24.11.1997 № 779, которым признало утратившим силу Постановление Председателя Правительства Республики Карелия от 13.07.1995              № 550 с момента введения в действие Закона № 122-ФЗ.

Таким образом, с 31.01.1998 Госкомзем прекратил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество сделок с ним.

Постановлением Председателя Правительства Республики Карелия от 30.01.1998 № 44 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» образован Центр по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Карелия, который являлся учреждением юстиции и находился в ведении Министерства юстиции Республики Карелия.

11.03.1998 Министерством юстиции Республики Карелия в качестве юридического лица зарегистрирован Центр по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Карелия.

В соответствии с пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 25.01.1999 № 112 «О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации» свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767, выданное после введения в действие Закона № 122-ФЗ, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219-ФЗ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются действительными.

Письмом от 17.03.1999 Государственный комитет Республики Карелия по земельным ресурсам и землеустройству уведомил специалистов районных и городским комитетов по земельным ресурсам и землеустройству о прекращении выдачи и регистрации свидетельств на право собственности на землю.

В этой связи зарегистрированные с указанной даты ранее уполномоченными органами права и сделки, объектом которых является недвижимое имущество, рассматриваются как не прошедшие в установленном Законом № 122-ФЗ порядке регистрацию.

С учетом приведенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что на момент заключения договора аренды – 21.12.01 сделка подлежала государственной регистрации в учреждении юстиции – Центре по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Карелия. Отметка в договоре аренды о его регистрации в Питкярантском городском комитете по земельным ресурсам и не может приравниваться к государственной регистрации сделки в учреждении юстиции, которая в силу закона является обязательной.

При таких обстоятельствах с учетом положений пункта 3 статьи 433 ГК РФ суд первой инстанции обоснованно указал, что отсутствие государственной регистрации договора аренды от 21.12.01 № 672, заключенного сроком более одного года, свидетельствует о незаключенности этого договора.

В судебном заседании представитель истца сослался на то, что в силу положений Закона № 122-ФЗ обязанность по регистрации договора возложена как на общество, так и на администрацию, которая не выполнила свою обязанность зарегистрировать договор. Вместе с тем, приведенный довод не опровергает установленного и подтвержденного судом первой инстанции факта отсутствия государственной регистрации договора, зависящей, прежде всего, от волеизъявления самого заинтересованного лица.

Апелляционная инстанция также соглашается с выводом суда о том, что сторонами при заключении договора не достигнуто соглашение по существенному условию договора аренды – объекту, подлежащему сдачу в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

  В статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что объектами земельных отношений являются земельные участки. Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (действующий на момент спорных правоотношений; утратил силу с 16.05.08)  земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

В соответствии со статьей 1 названного Закона под государственным кадастровым учетом земельных участков понимается описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

С учетом приведенных положений суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что объектом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что на дату подписания договора  земельный участок не был поставлен на государственный кадастровый учет. Доказательств обратного истцом не представлено.

Напротив, согласно пункту 4.2 договора аренды от 21.12.01 № 672 общество (арендатор) обязуется приступить к использованию участка после установления границ участка в натуре. Данное условие договора свидетельствует о том, что на дату заключения договора земельный участок не был сформирован, его границы не утверждены и план земельного участка не согласован. Никаких документов, подтверждающих исполнение в дальнейшем этого условия договора, в материалах дела не имеется.

Довод общества о том, что на дату заключения договора план земельного участка был согласован, не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства.

В целях проверки названного обстоятельства суд апелляционной инстанции определением от 16.12.08 запросил у Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Карелия надлежащим образом заверенную копию плана земельного участка под размещение причала площадью 1, 64 га, расположенный у северо-западной границы г. Питкяранта, приложенного к документам общества, представленных для регистрации права аренды на соответствующий земельный участок.

Согласно ответа Управления Роснедвижимости по Республике Карелия от 23.01.09 № 148/01-15 договор аренды от 21.12.01 № 672, который прошел ведомственную регистрацию в Питкярантском горкомземе, не содержал приложений в виде плана земельного участка под размещение причала, площадью 1,64 га.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела копии плана земельного участка.

Суд апелляционной инстанции отклонил данное ходатайство, исходя из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции только в том случае, если будут признаны уважительными причины, по которым лицо, участвующее в деле, не имело возможности представить их в суд первой инстанции.

При этом по смыслу приведенной нормы бремя доказывания невозможности представления лежит на том лице, участвующем в деле, которое заявляет ходатайство об исследовании дополнительного доказательства.

В рассматриваемом случае общество не представило ни одного доказательства, свидетельствующего о невозможности представления этого документа в суд первой инстанции по причинам, от него не зависящим.

Кроме того, копия документа при отсутствии оригинала обладает юридической силой только в том случае, когда она заверена уполномоченным органом.

Представленная в судебном заседании истцом копия плана земельного участка не заверена Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия, отдел г. Сортавала. Данное обстоятельство не позволяет расценивать данную копию в качестве документа, влекущего юридически значимые последствия. Кроме того, отсутствие на этой копии заверения уполномоченного лица исключает возможность идентифицировать ее в качестве документа, имеющего какое-либо отношение к спорному земельному участку.

С учетом приведенного апелляционная инстанция отклонила ходатайство истца о приобщении к материалам дела копии плана земельного участка.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что поскольку на дату подписания договора аренды земельный участок не был сформирован как объект недвижимости, следовательно, сторонами при заключении договора не достигнуто соглашение по существенному условию договора аренды – объекту. Данное обстоятельство, как правильно указал суд, также свидетельствует о незаключенности договора аренды от 21.12.01 № 672.

В ходе судебного