Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2009 по делу n А21-5984/2008. Изменить решение

оценщика Тишиной Р.Ф., сотрудника ООО «Калининградский областной центр оценки». 

Апелляционный суд считает обоснованными доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика убытков в виде неполученной прибыли - арендной платы в размере, исходя из месячной арендной платы,   указанной  в предварительном договоре  между истцом   и   индивидуальным   предпринимателем Самсоновой  Л.П. , решение суда в указанной части – подлежащим отмене в связи с неправильным применением нормы материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Согласно  нормам пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

При отсутствии фактического освобождения  арендуемого ответчиком нежилого помещения на дату заключения предварительного договора и предъявления исполнительного листа о выселении ответчика из занимаемого помещения в  мае 2008 года оснований для  выводов   о принятии истцом всех мер для получения упущенной выгоды и  совершении с этой целью приготовлений не имеется.

В пункте 1.1 предварительного  договора купли – продажи указано  о предоставлении в аренду под магазин хозтоваров.

Однако  доказательств наличия соответствующих лицензий на право осуществления предпринимателем Самсоновой Л.П, торговой деятельности истцом не представлено. 

 Выводы суда первой инстанции   о том, что причиной незаключения договора аренды между истцом и  предпринимателем  Самсоновой Л.П. явилось неисполнение ответчиком вступившего в законную силу решения суда, не основаны на материалах дела,  поскольку после исполнения решения суда по делу А21-2863/2007 24.07.2008г. и по настоящее время договор аренды между  истцом и  предпринимателем  Самсоновой Л.П.  на условиях предварительного договора от 07.02.2008г. по цене 190. 000 руб.  за месяц на срок до 05.02.2009г.  либо на иных условиях заключен не был.

При этом доказательств расторжения предварительного договора  истцом не представлено.

В обоснование требований о взыскании ущерба, выраженного  стоимостью невыполненного текущего ремонта в размере 778 114, 42 руб., истец сослался на непроведение ответчиком текущего ремонта в соответствии с пунктом 2.2.2 договора аренды от 01.06.1997г.  № 324, определение  суммы на проведение срочного текущего ремонта, произведенного оценщиком ООО «Оценка – Экспертиза» Мусиенко В.Л.  в отчете от 15.08.2008г. № 0348.

Ответчик требования истца оспорил виду недопустимости отчета в связи с отсутствием на период оценки действующего полиса страхования гражданской ответственности, несоответствия объекта оценки объекту, в отношении которого предъявлены исковые требования: включением согласно смете в стоимость ремонтных работ и материалов позиций, не входящих в описание помещений объекта оценки, таких как кладка пояса из кирпича, штукатурка кирпичной кладки, облицовка плиткой, облицовка диким камнем, фасадные работы, монтаж уличных светильников и т.д., включения в смету позиций, явно не относящихся к категории текущего ремонта помещения – химическая чистка коврового покрытия стен, приобретение и установка столешницы, установка новых дверей, полная замена линолеума на полу, полная замена плитки на потолке, стенах и потолке, полная окраска труб отопления, что свидетельствует об отсутствии оценщиком разграничения работ,  подпадающих под категории текущего и капитального ремонта, непредставления истцом расчетов и обоснований по приведению помещения в состояние на момент 01.06.1997г. -  получения ответчиком спорного помещения на условиях аренды.

Судом первой инстанции не установлено оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании ущерба, выраженного  стоимостью невыполненного текущего ремонта в размере 778 114, 42 руб., ввиду отсутствия оснований для возмещения в соответствии  с нормами статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации убытков, причиненных расторжением договора вследствие существенного нарушения договора аренды со стороны ответчика.

При этом судом  указано в решении, что, подписав предварительный договор с предпринимателем  Самсоновой  Л.П., пунктом 1.2 которого предусмотрено,  что спорные нежилые помещения  передаются в состоянии, не требующем текущего ремонта, истец тем самым признал нахождение на момент вступления в законную силу решения по делу А21-2863/2007 – 06.02.2008г. нежилых помещений в состоянии, не требующем  текущего ремонта.

  Оспаривая выводы суда, в апелляционной жалобе истец указал,  что судом не дана надлежащая оценка доводам истца о не проведении ответчиком текущего ремонта, а также действиям ответчика  период с 04.07.2008г. по 24.07.2008г. по сознательной порче помещения, о чем свидетельствует разобранный декоративный экран и барная стойка, разборка туалета, бой керамической плитки,  что свидетельствует об обоснованности требований о проведении «срочного  восстановительного»  ремонта, без которого невозможно функционирование объекта как точки общественного питания.

Апелляционный суд не установил оснований для отмены решения в указанной части и удовлетворения апелляционной жалобы истца.

В соответствии с нормами  статьи 622  Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, вы котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

 Доводы истца о непроведении ответчиком текущего ремонта в период пользования помещением и  действиям ответчика период с 04.07.2008г. по 24.07.2008г. по сознательной порче помещения не нашли документального подтверждения.

Согласно акту приема – передачи нежилого помещения от 28.05.1997г. от КУМИ ответчику (л.д. 15, том 1, аналогичный – л .д. 57, том 3) помещение передано предпринимателю Гончаровой Н.И. в состоянии, указанном в настоящем акте,  в котором , в частности, указано, что в помещении имеются  две снятые раковины и унитаз, в мужском туалете разбита крышка унитазного бачка, унитаз засорен, раковина отсутствует, полы ДВП прогнившие, в коридоре и в подсобном помещении половое покрытие ДВП прогнило, требуется полная замена.

Согласно заключению комиссии, передающей помещение: для использования под кафе помещение требует восстановительного ремонта вестибюля, торгового зала и капитального ремонта подсобных помещений.

В акте приема – передачи истцу от КУМИ спорного помещения от 03.08.2005г. (л.д. 37, том 2) указано состояние объекта   как  удовлетворительное,  а также наличие побеленных, покрашенных стен,  плитки в подсобных помещениях,  кухне, туалете.

При указании в  разделе 4.3 отчета  независимого оценочного бюро от 04.07.2008г. № 2008/29 (оценщик -  Огородов О.А.)  о нахождении на момент оценки – 02.07.2008г. нежилого помещения в удовлетворительном состоянии (л.д. 136, том 2), определении состояния помещения оценщиком ООО «Оценка – Экспертиза» Мусиенко В.Л.  в отчете от 15.08.2008г. № 0348 на 11.08.2008г. (л.д. 1, том 3), после выселения ответчика из арендуемых помещений согласно акту от 24.07.2008г., согласно акту осмотра от 11.08.2008г. (л.д. 19-38, том 3) оснований для возложения обязанности в том числе по устранению разрушений кирпичной кладки фасада при входе в кафе, установке отсутствующего фонаря над входом, дверного полотна входной двери, чистка загрязненого коврового покрытия стен и пр. на ответчика не имеется.

Доказательств причинения указанных в акте осмотра от 11.08.2008г. разрушений в период пользования ответчиком арендуемым помещением истцом не представлено, хотя после заключения договора купли – продаже помещения истец имел возможность осмотра всех помещений, передаваемых продавцом.

В акте обследования помещения от 30.01.2006г., представленном истцом в суд апелляционной инстанции,  не содержится  сведений о разрушении основного помещения, именуемого в отчете от 15.08.2008г. № 0348  «торговый зал» и входа в кафе, хотя в данном акта содержится описание указанного помещения и входа в кафе.  

Апелляционный довод о предъявлении требований по проведению «срочного  восстановительного»  ремонта, без которого невозможно функционирование объекта как точки общественного питания апелляционный суд считает в данном случае неосновательным, поскольку указаний в договоре купли – продажи помещения между Администрацией и истцом о целевой продаже под кафе не содержится.

В пункте 1.1 предварительного  договора купли – продажи указано  о предоставлении в аренду под магазин хозтоваров.

Обоснованными считает апелляционный суд и возражения ответчика в части включения  согласно смете в стоимость ремонтных работ и материалов позиций, указанных в отчете от 15.08.2008г. № 0348 на 11.08.2008г, не входящих в описание помещений объекта оценки, таких, как кладка пояса из кирпича, штукатурка кирпичной кладки, облицовка плиткой, облицовка диким камнем, фасадные работы, монтаж уличных светильников и т.д., включения в смету позиций, явно не относящихся к категории текущего ремонта помещения – химическая чистка коврового покрытия стен, приобретение и установка столешницы, установка новых дверей, полная замена линолеума на полу, полная замена плитки на потолке, стенах и потолке, полная окраска труб отопления, что свидетельствует об отсутствии оценщиком разграничения работ,  подпадающих под категории текущего и капитального ремонта.

В обоснование исковых требований о взыскании с ответчика ущерба, выраженного стоимостью работ по приведению помещения объекта в соответствие с техническим паспортом в размере 63 570, 45 руб. истец ссылался на производство ответчиком самовольной перепланировки арендуемого помещения,

Несоответствие  плана спорного помещения по состоянию на 30.03. 2005 г.  плану спорных помещений по состоянию на 24.07.2008 г. подтверждается письмом  Черняховской городской  прокуратуры  Калининградской  области  от  22. 08.2008г.  №328Ж-07 (л.д. 53 – 54, том 1), справкой Черняховского отделения БТИ от 24.07.2008г. обследования помещения кафе, расположенного в подвальном помещении по адресу: г. Черняховск, ул. Калинина, д.4., размер ущерба – отчетом  от 15.08.2008г. №0348 ООО «Оценка - экспертиза» об определении стоимости работ по приведению помещения объекта оценки в соответствие с техническим паспортом, которая может  составлять в средних рыночных ценах на дату оценки 63 570, 45 руб.

Ответчиком требования истца оспорены  по основаниям, указанным в отзыве и письменных объяснениях в судебных прениях   (л.д. 30-34, том 2, 49-52, том 6) ввиду недоказанности факта перепланировки ответчиком помещения, неподтверждения размера причиненного ущерба перечнем работ по ремонту, расчетом стоимости работ, стоимости инструментов, материалов, осуществления перепланировки не предпринимателем Гончаровой Н.И., а предыдущим арендатором – ПТП «Соввест – центр», необоснованного включения в смету работ, не относящихся к работам  по приведению помещения объекта в соответствие с техническим паспортом, а к текущему ремонту, а именно: грунтовка и грунтовка стен и потолков, установка выключателя и распределительной коробки, монтаж электрического кабеля.

     При этом ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 196  Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 49, том 6) с учетом подписания истцом акта приема – передачи помещения 03.08.2005г.

Судом признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению требования    о взыскании с ответчика ущерба, выраженного стоимостью работ по приведению помещения объекта в соответствие с техническим паспортом в размере 63 570, 45 руб. ввиду представления истцом достаточных доказательств произведенной ответчиком перепланировки.

Выводы суда о подтверждении осуществления ответчиком перепланировки письмом  Черняховской городской  прокуратуры  Калининградской  области  от  22.08.2008г.  №328Ж-07 (л.д. 53 – 54, том 1), справкой Черняховского отделения БТИ от 24.07.2008г. обследования помещения кафе оспорены ответчиком, по мнению которого данные выводы сделаны  без учета отсутствия  в материалах дела доказательств проведения прокуратурой проверки помещения на предмет несоответствия  помещения техническому паспорту, отсутствия акта обследования от 24.07.2008г., на который имеется ссылка в справке БТИ, приложения к справке плана помещения, содержащего пририсовки и зачеркивания, учиненные неустановленным лицом, опровержения доводов истца об обследовании сотрудниками ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» 24.07.2008г. помещений кафе, представленными по запросу суда письмом Межрайонного отдела вневедомственной охраны (МОВО) при ОВД Черняховского района от 06.03.2009г. № 119 о срабатывании сигнализации на указанном объекте.

Также по мнению подателя апелляционной жалобы, в указанной части решения судом не дана надлежащая оценка возражениям ответчика в части подтверждения  осуществления перепланировки не предпринимателем Гончаровой Н.И., а предыдущим арендатором – ПТП «Соввест – центр», что подтверждается письмом директора указанной организации Попова С.Э. от 05.09.1995г., адресованного    КУМИ, об осуществлении в помещении кладки стен и перегородок, сравнением площади помещения согласно техническим паспортам в 1992 г. (221, 6 кв. м) и в 1997г. при сдаче помещения в аренду ответчику (222, 7кв. м).

В части размера   ущерба, выраженного стоимостью работ по приведению помещения объекта в соответствие с техническим паспортом податель апелляционной жалобы указал на отсутствие на момент оценки помещения  оценщиком Мусиенко В.Л. полиса страхования гражданской ответственности,  необоснованное  включение оценщиком  в смету работ, не относящихся к работам  по приведению помещения объекта в соответствие с техническим паспортом, а относящихся к текущему ремонту, завышение в смете величины накладных расходов.

В части нарушения судом норм процессуального права ответчик сослался на неотражение в  протоколе судебного заседания заявления ответчика, отраженного в письменных объяснениях, приобщенных к материалам дела, о пропуске истцом срока исковой давности при обращении с требованиями о    взыскании ущерба, выраженного стоимостью работ по приведению помещения объекта в соответствие с техническим паспортом.

Апелляционный суд не установил оснований для отмены решения в указанной части по следующим основаниям.              

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации   при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального взноса или в состоянии, обусловленном договором.

Осуществление ответчиком перепланировки подтверждается  техническими паспортами помещения,  приложенными в договору купли – продажи истцом (л.д. 56, том 2, аналогично – л.д. 144. том 2), в которых отсутствуют сведения о перепланировке помещения туалета, и планом