Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2009 по делу n А56-13028/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Николаем Борисовичем, Мехонцевой Светланой Владимировной (далее совместно именуемые – Инвесторы)  и Закрытым акционерным обществом «Строительный трест» (далее – Ответчик) заключен Договор о долевом участии в строительстве №13/01/03/Клм-15 от 15.01.2003 г. (далее – Договор).

В соответствии с Договором перемены лиц в обязательстве от 20.04.2006 г. Таранов Ярослав Евгеньевич уступил (перевел) свои права (обязанности), вытекающие из Договора, Таранову Игорю Евгеньевичу.

В соответствии с условиями Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 02.12.2004 г.) Ответчик принял на себя обязательство за счет средств Инвесторов осуществить строительство встроено-пристроенного в жилой дом торгового комплекса общей проектной площадью 8 070,80 кв.м. на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д.15.

Пункт 1.7 Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 02.12.2004 г.) предусматривает, что строительство Объекта и сдача его государственной приемочной комиссии производится Ответчиком в составе второй очереди строительства.

Согласно п. 2.2 Договора,  Инвесторы предоставляют Ответчику концепцию строительства Объекта. С момента  ее передачи Ответчику она представляет собой неотъемлемую часть Договора.

В  соответствии с п. 2.3 Договора Ответчик (Застройщик по договору) гарантирует, что разработанная им проектно-сметная документация является необходимой и достаточной, учитывающей весь комплекс работ, выполнение которых требуется для надлежащего строительства Объекта.

Пунктом 2.9 Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 02.12.04 г.) предусмотрена обязанность Ответчика передать Инвесторам для согласования проектно-сметную документацию на строительство Объекта, выполненную на основании Технического задания Инвесторов. Техническое задание было передано Ответчику сопроводительным письмом от 02.02.05. В соответствии с п.4 Технического задания, Ответчик обязан запроектировать и выделить мощность на Объект, а также выполнить необходимые работы по прокладке наружных сетей электроснабжения и ГРЩ.

В соответствии с п. 4.1 Договора Ответчик обязан передать Объект Инвесторам в состоянии, соответствующем действующим в Санкт-Петербурге Строительным нормам и правилам для объектов с функциональным назначением, указанным в Концепции, с выполнением объемов и видов работ, указанных в Приложении №1 к Договору.

В Приложении № 1 к Договору стороны согласовали объем работ, подлежащий выполнению Ответчиком.  Пунктом 18 данного Приложения, были предусмотрены работы по строительству наружных сетей электроснабжения Объекта (с контурами заземления) в объеме 100%. Пунктом 23 Приложения предусмотрены внутренние электромонтажные работы: освещение, розетки, магистральные разводки по помещениям с установкой щитов ГРЩ со сдачей электроустановки в эксплуатацию.

Пунктом 4.3 Договора (в редакции Дополнительного соглашения от 02.12.04 г.) предусмотрена обязанность Ответчика передать Инвесторам в течение 12 месяцев с момента сдачи Объекта государственной комиссии всю документацию,  необходимую для заключения Инвесторами самостоятельных договоров с соответствующими организациями на электро-, водо-, теплоснабжение и иные эксплуатационные услуги с соответствующими организациями.

12.10.2006 г. Ответчик письмом №718/ОПС от 12.10.2006 г., вх.№021/1/17199 от 16.10.2006 г. подтвердил ОАО «Ленэнерго» готовность передать 750 кВа для Объекта, дополнительно к 391 кВа, ранее переданных для первой очереди строительства.

Письмом №01-1/304 от 22.08.2007 г. Ответчик уведомил Управляющую компанию ООО «МОНОЛИТ», действующую на основании агентского договора № 02/С от 17.05.2007 г., об отказе от исполнения обязательства по выделению мощности в размере 750 кВа.

Неисполнение Ответчиком обязательств, предусмотренных  пунктами 2.3.,2.9.,4.1.,4.3., Приложения № 1 Договора, Техническим заданием к Договору явилось основанием для обращения истца с  настоящим иском в суд.

Апелляционный суд считает требования Истца законными и обоснованными в связи со следующим:

В соответствии со  ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Из материалов дела следует, что по адресу: Санкт-Петербурга, Коломяжский пр.,д.15, корп.2 расположены два объекта недвижимости, с функциональным назначением – торговый комплекс. Строительство данных объектов осуществлялось Ответчиком  в рамках двух самостоятельных договоров о долевом участии в строительстве, в составе двух очередей. Торговый комплекс  площадью  4709,9 кв.м.  был построен по Договору о долевом участии в строительстве № 01/10/02//Клм-15 от 01.10.2002г. (т.2, л.д.83-94) в составе 1 очереди строительства и сдан в эксплуатацию 12.09.2003 г., что подтверждается Актом приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта № 33–в от 12.09.2003 г. (т. 2 л.д. 85- __). Торговый комплекс площадью 8388,0 кв.м. был построен по договору № 13/01/03//КЛМ-15 от 15 января 2003 г.(т.1, л.д.14-19) в составе 2 очереди  строительства и введен в эксплуатацию 31.10.2006г., что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 1015в-2006.  г. (т.1 л.д. 60-62). По каждому договору Ответчик принял на себя определенные обязательства по строительству объектов в соответствии с действующими нормами и правилами, с выполнением всего комплекса строительных и иных необходимых работ.

Торговый комплекс 1 очереди строительства был передан в управление по агентскому договору № 01/ТК-07 от 17.05.2007г. (т.2, л.д.51-58) Управляющей компании ООО «Монолит» (далее – ООО «Монолит»).

Торговый комплекс 2 очереди строительства также был передан в управление ООО «Монолит» по Агентскому договору № 02/С от 17.05.2007г. (т.1, л.д.33-40)

Возражая против исковых требований, Ответчик  ссылается на то, что Инвесторам в момент заключения договора № 13/01/03//КЛМ-15 от 15 января 2003 г. и дополнительного соглашения к нему от 02.12.2004 г. было известно о количестве выделяемой мощности в размере 391 кВа на торговый комплекс 1 и 2 очереди строительства, что подтверждается перепиской сторон.

Также Ответчик ссылается на письмо Ответчика в ОАО «Ленэнерго» № 01-12/272 от 28.08.07  с просьбой выдать справку на мощность на торговый комплекс «Купеческий двор» - 391 кВа, с оформлением на ООО «Монолит», Справку на мощность № 02-6151/3-спр-ЗР от 24.11.2006, Акт о технологическом присоединении от 10.10.2007 № 02-6151/1-спр-ЗР, рег. № 42093 от 18.10.2007г., Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электросети и потребителя от 23 августа 2007г., Технические условия к Договору об оказании услуги по присоединению к электрической сети № ОИ-120 от 03.07.2002г, заключенного между Ответчиком и ОАО «Ленэнерго», Справку о выполнении технических условий от 20.10.2006г. № 34/31-800, выданную ответчику ОАО «Ленэнерго»,  Справку ЗАО «Строительный трест» от 04.09.03 № 400/ОПС, согласно которой мощность в размере 391 кВа была выделена на весь торговый комплекс «Купеческий двор» 1-я и 2-я очереди, письмо ООО «Управляющая компания «Уютный дом «Коломяжский» от 11.08.2009 № 232, Акт приема-передачи от 15.01.2007г. (т.1, л.д.32), согласно которого Ответчик передал Инвесторам нежилые помещения 27-н, 13-н, 15-н, 17-н.

В соответствии со ст.68 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны подтверждаться определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Договор о долевом участии в строительстве №13/01/03/Клм-15 от 15.01.2003 г. исполнен в виде единого документа, подписанного сторонами. Следовательно, переписка сторон не может изменять каким-либо образом условия заключенного договора. Все изменения условий договора должны совершаться также в  виде единого документа, подписанного сторонами.

В силу принципа допустимости исполнение обязательств ответчика по договору должно подтверждаться соответствующими документами.

В справке на мощность № 02-6151/3-спр-ЗР от 24.11.2006г., на которую ссылается Ответчик, указано, что мощность в размере 391 кВа выделяется на торговый комплекс «Купеческий двор» расположенный по адресу: Коломяжский пр.,д.15, корп.2 (квартал 6 БКА, угол Коломяжского пр. и пр. Испытателей – 1 очередь строительства).

Согласно материалам дела нежилое помещение торгового комплекса 1 очереди строительства было построено Ответчиком по договору о долевом участии в строительстве № 01/10/02//Клм-15 от 01.10.2002.  Данный объект был сдан в эксплуатацию 12 сентября 2003г., государственная регистрация права общей долевой собственности как на самостоятельный объект недвижимости - отдельно стоящее здание трехэтажного торгово-общественного комплекса была произведена 15.12.2003г. (Свидетельство Серия 78-ВЛ № 893935, кадастровый номер 78:4104А:2:48, Свидетельство Серия 78-ВЛ № 893938, кадастровый номер 78:4104А:2:48, Свидетельство Серия 78-ВЛ № 893936, кадастровый номер 78:4104А:2:48, Свидетельство Серия 78-ВЛ № 893935, кадастровый номер 78:4104А:2:48). Право общей долевой собственности как на отдельно стоящий объект было прекращено 17.05.07г., одновременно зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д.15, корп.2, лит. А, пом.1-н, кадастровый номер 78:34:4104А:26:64:1.

Право общей долевой собственности на помещения 27-н, 13-н, 15-н, 17-н зарегистрировано 17.05.2007г. на основании Договора о долевом участии № 13/01/03//Клм-15 от 15.01.2003г.

Таким образом, из имеющихся в деле документов следует, что нежилое помещение 1-н, площадью 4709,9 кв.м. (до 17.05.07г. учитываемое в государственном реестре прав  как трехэтажный торгово-общественный комплекс), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д.15, корп.2, и нежилые помещения 27-н, 13-н, 15-н, 17-н, расположенные по тому же адресу, проектировались, построены и введены в эксплуатацию в рамках самостоятельных договоров о долевом участии в строительстве как самостоятельные нежилые помещения, сформированы и учтены как самостоятельные объекты недвижимости. Технические характеристики помещений, самостоятельная эксплуатация помещений 1 очереди строительства с момента сдачи государственной приемочной комиссии 12.09.2003г. свидетельствуют о возможности их самостоятельного использования. При таких обстоятельствах исполнение обязательств ответчика по строительству объектов недвижимости следует рассматривать отдельно по каждому договору о долевом участии в строительстве. Доводы ответчика о том, что помещения 1-н, 27-н, 13-н, 15-н, 17-н представляют собой единый комплекс недвижимого имущества встроено-пристроенный торговый комплекс «Купеческий двор» судом отклоняются как не обоснованные и не подтвержденные материалами дела. Суд отклоняет ссылки ответчика на письмо ООО «Управляющая компания «Уютный дом «Коломяжский» от 11.08.2009 № 232, предписания МВК Приморского района от 27.07.2009г. № 17, Письмо Администрации Приморского района СПб от 30.07.09 № 01-26/251  о наличии перепланировок в указанных помещениях как не относящиеся к предмету спора.

Оценивая  в совокупности содержание Справки на мощность № 02-6151/3-спр-ЗР от 24.11.2006г. (т.1,л.д.54), а также представленные в материалы дела проект «Электрооборудование и электроосвещение торгово-общественного комплекса по адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, квартал 6 района 6 БКА, Коломяжский пр.,д.15» (шифр 0013-0706-ЭО) (т.2 л.д.38-46), план вторичного объекта недвижимости помещения 1-н (т.2.л.д.58-61), Акт о технологическом присоединении от 10.10.2007г. № 02-6151/1-спр-ЗР (т.1.,л.д.55), Заключение ОАО «Петербургская сбытовая компания» по повторно представленному проекту № 733/033-1 от 24.04.2008г. (т.2, л.д.72), Заключение Ростехнадзора № 07-3945/3-2421 от 03.06.2008 , Разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки № 07-636/РД-340 от 16.07.08 (т.2 Л.д.37), Заключение Управления технического аудита потребителей ОАО «Петербургская сбытовая компания» от 29.09.2008г., Договор энергоснабжения № 33480 от 08.10.2008 (т.2, л.д.23-34), Письмо ОАО «Петербургская сбытовая компания» от 14.08.2009г. № 12306/ОИ/1, Свидетельства о собственности на объект недвижимости по адресу: Коломяжский пр.,корп.2, лит.А, пом.1-н, за № 78-78-01/0343/2007-387 от 17.05.07, Агентский договор № 01/ТК-07 от 17.05.2007г., заключенного с ООО «Монолит» , суд приходит к выводу, что мощность в размере 391 кВа была выделена только на помещения торгового комплекса 1 очереди строительства, помещение 1-н, площадью 4709,9 кв.м., в порядке исполнения ответчиком обязательств по Договору о долевом участии в строительстве № 01/10/02//Клм-15 от 01 октября 2002г.

Аналогичные документы, подтверждающие исполнение ответчиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве №13/01/03/Клм-15 от 15.01.2003 г.: выполненный и согласованный в установленном порядке с соответствующими организациями проект электроснабжения помещений 27-н, 13-н, 15-н, 17-н,  Акт допуска энергоустановки данных помещений в эксплуатацию, Акт о технологическом присоединении мощности для помещений 27-н, 13-н, 15-н, 17-н, ответчиком не предоставлены.  Отсутствие указанных документов свидетельствует о неисполнении ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 23 Приложения  №1 к Договору (внутренние электромонтажные работы: освещение, розетки, магистральные разводки по помещениям с установкой щитов ГРЩ со сдачей электроустановки в эксплуатацию), пунктом 4.3 Договора (передать Инвесторам в течение 12 месяцев с момента сдачи Объекта государственной приемочной комиссии всю документацию, необходимую для заключения Инвесторами самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями).

Возражая на иск, Ответчик ссылается  на Акт приема-передачи от 15.01.2007г. (т.1, л.д.32), в котором указано, что обязательства  по Договору от 15.01.2003 выполнены полностью, стороны претензий друг к другу не имеют. Суд полагает, что наличие данного акта не лишает истца предоставить суду свои доводы относительно объема и состава выполненных ответчиком обязательств по Договору. В данном случае неисполнение ответчиком вышеуказанных обязательств подтверждены материалами дела.

Довод Ответчика о том, что распределение мощности в размере 391 кВа было произведено ООО «Сити Ком» по заданию Истца судом отклоняется, так как обязательства по выполнению проекта электроснабжения