Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2013 по делу n А26-5030/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

169,05

116 883,33

4 285,72

1 753 250,15

46

4-й год 10-й месяц

120 901,19

116 883,33

4 017,86

1 636 366,82

47

4-й год 11-й месяц

120 633,34

116 883,33

3 750,01

1 519 483,49

48

4-й год 12-й месяц

120 365,48

116 883,33

3 482,15

1 402 600,16

49

5-й год 1-й месяц

120 097,62

116 883,33

3 214,29

1 285 716,83

50

5-й год 2-й месяц

119 829,76

116 883,33

2 946,43

1 168 833,50

51

5-й год 3-й месяц

119 561,91

116 883,33

2 678,58

1 051 950,17

52

5-й год 4-й месяц

119 294,05

116 883,33

2 410,72

935 066,84

53

5-й год 5-й месяц

119 026,19

116 883,33

2 142,86

818 183,51

54

5-й год 6-й месяц

118 758,33

116 883,33

1 875,00

701 300,18

55

5-й год 7-й месяц

118 490,48

116 883,33

1 607,15

584 416,85

56

5-й год 8-й месяц

118 222.62

116 883,33

1 339,29

467 533,52

57

5-й год 9-й месяц

117 954.76

116 883,33

1 071,43

350 650,19

58

5-й год 10-й месяц

117 686.90

116 883,33

803,57

233 766,86

59

5-й год 11-й месяц

117 419,05

116 883,33

535,72

116 883,53

60

5-й год 12-й месяц

117 151.19

116 883,33

267,86

0,20

61

6-й год 1-й месяц

0,20

0,20

0,00

0.00

Приложения № 1 и № 3 к договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, проспект Ленина, д. 16, изложены в редакции, исходя из цены продажи объекта, установленной пунктом 3.1 договора. С администрации взыскано в пользу ООО "Шашлычная "Кавказ" 2000 руб. расходов по госпошлине.

Администрацией Петрозаводского городского округа и ООО "Шашлычная "Кавказ" поданы апелляционные жалобы на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.08.2012.

Администрация в своей апелляционной жалобе просила решение отменить и принять по делу новый судебный акт об обязании сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в подвале и цокольном этаже многоквартирного жилого дома общей площадью 386 кв.м по адресу: Петрозаводск, пр. Ленина, д. 16, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости – 18 188 000 руб. без учета обременения договором аренды и без учета НДС. По мнению администрации, решение является незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Администрация полагает, что суд первой инстанции не имел правовых оснований назначать дополнительную судебную экспертизу по трем вопросам, на два из которых судебными экспертами уже был дан ответ, не оспоренный сторонами до назначения судом дополнительной экспертизы. Таким образом, проведена не дополнительная, а повторная судебная экспертиза.

В апелляционной жалобе ООО "Шашлычная "Кавказ" просило решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении уточненных исковых требований и применить цену, установленную последней комиссионной экспертизой, которая учитывает обременения объекта – 3852000 руб. Истец полагает, что решение принято с нарушением норм материального права. Цена, которую утвердил суд, обременения объекта арендой не учитывает, следовательно, эта цена не может являться рыночной.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчика ООО "Шашлычная "Кавказ" просило считать заключение экспертов по дополнительной экспертизе законным и обоснованным. В отзыве ИП Романов Дмитрий Владимирович указал, что материалы дополнительной экспертизы в полной мере отвечают на вопросы, поставленные судом. В письменных пояснениях на апелляционную жалобу администрация просила назначить по делу проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы, тем самым устранив процессуальные нарушения, допущенные судом первой инстанции.

При рассмотрении дела после его отложения в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  сформирован  иной состав  суда. В связи с заменой судьи Полубехиной Н.С. на судью Тимухину И.А. рассмотрение дела 06.02.2013 начато сначала.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы своих апелляционных жалоб, каждый возразил при этом на доводы жалобы другой стороны.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 разъяснениями дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, помещения общей площадью 386 кв.м, расположенные в подвале и цокольном этаже жилого дома №16 по проспекту Ленина в г. Петрозаводске, находятся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа. Эти помещения арендует ООО «Шашлычная «Кавказ» на основании договора аренды муниципального имущества от 05.12.2005 №394, заключенного с  администрацией г. Петрозаводска (л.д. 13 т.1).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Суд первой инстанции пришел к выводу, и это не оспорено администрацией, что ООО «Шашлычная «Кавказ» отвечает требованиям, перечисленным в названной статье.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

На основании решения Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 №26/26-511 «О мерах по реализации Федерального закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ» администрация Петрозаводского городского округа приняла постановление от 06.05.2011 № 1590 «О предоставлении ООО «Шашлычная «Кавказ» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации» (л.д. 20 т.1).

Пунктом 1 этого постановления обществу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества – объекта недвижимости общей площадью 386 кв.м, расположенного в подвале и цокольном этаже по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д.16, и определено заключить с ним договор купли-продажи объекта.

В пункте 2 указана цена продажи объекта в размере 9 339 798 руб. без учета НДС, установленная на основании отчета об оценке от 02.04.2011 №45/2011, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».  Пунктом 3 обществу предоставлена рассрочка по оплате объекта сроком на пять лет, также администрации надлежало подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи для рассмотрения и подписания в порядке и сроки, определенные Федеральным законом № 159-ФЗ (пункт 4.1).

Направленный администрацией обществу проект договора подписан последним с протоколом разногласий. Письмом от 20.06.2011 администрация отклонила предложенную обществом редакцию спорных пунктов (л.д. 21, 30, 31 т.1).

Поскольку, несмотря на разногласия, заявленные истцом в протоколе разногласий, спорные пункты оставлены администрацией в прежней редакции, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции при разрешении спора  относительно разногласий, возникших при заключении упомянутого договора, в том числе по рыночной цене нежилого помещения, руководствовался пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим их передачу на разрешение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При рассмотрении дела судом установлено, что разногласия сторон сводятся к определению цены продажи объекта, в том числе по причине принципиально разных позиций по обременению объекта продажи в виде договора аренды. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого обществом нежилого помещения суд первой инстанции назначил проведение судебных экспертиз по вопросу об определении его рыночной стоимости. По ходатайству истца проведена комиссионная экспертиза (эксперты Филиппов К.И. и Чагина Е.Е.), экспертное заключение представлено в дело. Поскольку у сторон возникли вопросы по экспертному заключению, судом первой инстанции, исходя из мнения сторон, назначена дополнительная комиссионная экспертиза, порученная для проведения экспертам в том же составе, которые согласились провести дополнительную экспертизу  с учетом разрешения вопросов, возникших у спорящих сторон (л.д. 46 т.3, л.д. 125 т.4).

С учетом поставленных перед экспертами вопросов представлено экспертное заключение №185 22 11/1, согласно которому касательно цены продаваемого объекта эксперты пришли к выводам: без обременения правом аренды на основании договора аренды от 05.12.2005 №394 рыночная стоимость объекта составляет 7 013 000 руб. без НДС; с учетом обременения правом аренды на основании договора аренды от 05.12.2005 № 394 рыночная стоимость составляет                         3 852 000 руб. без НДС;  рыночная стоимость помещений согласно определениям, приведенным в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и пункте 6 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 255, составляет 3 852 000 руб. без НДС (л.д. 2 т.5). Рыночная стоимость спорного объекта рассчитана экспертами по состоянию на 02.04.2011.

Разрешая спор о цене спорного объекта, суд первой инстанции пришел к выводу, что из представленных вариантов ответов экспертов на поставленные вопросы наиболее правильной следует считать рыночную стоимость объекта продажи в размере 7 013 000 руб., определенную без учета обременения права договором аренды (исходя из допущения, что объект оценки условно свободен от прав третьих лиц), без учета НДС.

Отклоняя доводы общества, суд первой инстанции указал, что реализация требований Закона №159-ФЗ приводит к выкупу имущества лишь его арендаторами, в отсутствие конкуренции, что исключает приобретение ими обремененного правом аренды объекта, и также исключает возможность приобретения объекта иными лицами. С момента заключения договора купли-продажи имущества в порядке реализации Закона №159-ФЗ обязательства из договора аренды прекращаются в силу совпадения в одном лице кредитора (покупателя) и должника (арендатора) (статья 314 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец приобретает имущество свободным от прав третьих лиц и получает возможность иметь доход от использования объекта недвижимости в полном объеме.

Повторно приведенный в апелляционной жалобе довод общества о том, что обременение объекта купли-продажи договором аренды должно учитываться в цене продаваемого