Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 по делу n А05-18137/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

15 апреля 2010 года                          г. Вологда                  Дело № А05-18137/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2010 года.

         Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Пестеревой О.Ю., судей Виноградовой Т.В. и                Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Любишкиной О.А.,

при участии от закрытого акционерного общества «Карин» Фишер Н.В. по доверенности от 29.03.2010, от муниципального образования «Северодвинск» Красников А.В. по доверенности от 19.01.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества «Карин», муниципального образования «Северодвинск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от                25 января 2010 года по делу № А05-18137/2009 (судья Чурова А.А.),

у с т а н о в и л :

закрытое акционерное общество «Карин» (далее – общество,                       ЗАО «Карин») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к муниципальному образованию «Северодвинск» (далее – муниципальное образование,                        МО «Северодвинск») о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии решения по отчуждению арендуемого недвижимого имущества и несовершении юридически значимых действий по заявлению ЗАО «Карин» от 24.06.2009, признании за обществом преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений, расположенных по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Советская, дом 54/5, улица Лесная, дом 53; возложении обязанности принять решение по заявлению общества и совершить юридически значимые действия по приватизации спорных помещений.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 25.01.2010 по делу № А05-18137/2009 за обществом признано преимущественное право на приобретение в собственность нежилых помещений, расположенных по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Советская, дом 54/5, улица Лесная, дом 53. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

ЗАО «Карин» с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить в отказанной части, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на то, что администрация не совершила юридически значимое действие – возврат заявлений общества; поскольку имелось преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан принять соответствующее решение.

МО «Северодвинск» с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит апелляционную коллегию его отменить в удовлетворенной части, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на то, что арендная плата перечислялась обществом ненадлежащим образом; арендуемые помещения включены в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, поэтому ЗАО «Карин» не имеет преимущественного права на приобретение спорного недвижимого имущества.

Общество и МО «Северодвинск» в отзывах и их представители в судебном заседании с доводами апелляционных жалоб друг друга не согласились.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба ЗАО «Карин» подлежит удовлетворению, решение суда - частичной отмене в связи с неправильным применением норма материального права.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению имуществом города Северодвинска (арендодатель), муниципальное предприятие ЖКХ «Жилищно-коммунальный трест» (балансодержатель) заключили с акционерным обществом закрытого типа «Карин» (арендатор) договор от 27.09.1995 № 03-05/570-95, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Лесная, дом 53, общей площадью 265,4 кв.м, для ведения розничной торговли.

Письмом от 26.12.1995 № 01-16/1232 договор пролонгирован до 31.12.1996.

В дальнейшем названное помещение передавалось обществу в аренду ежегодно на основании договоров от 29.12.1996 № 03-05/103-97, от 19.12.1997 № 03-05/255-98, от 18.02.1999 № 03-07/118-99, от 16.11.2001                                           № 03-05/152-02,  от 10.01.2003 № 03-05/891-03, от 17.12.2003 № 03-05/820-04,                                         от 10.01.2005 № 03-05/871-05, от 20.01.2006 № 03-05/821-06,                                          от 28.12.2006 № 03-05/855-07, от 29.02.2008 № 03-05/788-08,                                          от 24.12.2008 № 03-05/801-09.

Также на основании договора от 30.01.2004 № 03-05/570-04 Комитет по управлению имуществом города Северодвинска (арендодатель) сдал, а акционерное общество закрытого типа «Карин» (арендатор) приняло во временное владение и пользование нежилые помещения (согласно прилагаемому плану) общей площадью 234,7 кв.м с земельным участком площадью 247,1 кв.м, расположенные по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Советская, дом 54, для использования под выставочный зал. Срок действия договора определен с 16.01.2004 по 31.12.2004.

После окончания срока действия названного договора сторонами заключен договор от 16.01.2005 № 03-05/457-05 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Советская, дом 54/5.

В дальнейшем данное помещение предоставлено ЗАО «Карин» в аренду на основании договора от 20.05.2005 № 03-07/295-05 сроком до 31.05.2010.

В порядке реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества общество обратилось к мэру города Северодвинска с заявлениями от 24.06.2009 о продаже нежилых помещений.

Письмом от 22.07.2009 № 03-10/1937 МО «Северодвинск» отказало     ЗАО «Карин» в выкупе арендуемых нежилых помещений со ссылкой на включение их в Перечень муниципального недвижимого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Совета депутатов города Северодвинска от 25.06.2009 № 66, а также в связи с наличием нарушений сроков внесения арендных платежей.

Общество обжаловало данный отказ в арбитражном суде, заявив требования о признании преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений, незаконности бездействия, выразившегося в непринятии решения по отчуждению спорного имущества и несовершении юридически значимых действий с возложением на муниципальное образование соответствующих  обязанностей.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации   (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

На основании пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008               № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действующей на дату подачи заявления 24.06.2009) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 этой статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007               № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действующей на дату вынесения решения 22.07.2009) преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех вышеперечисленных условий.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона                   № 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона        № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, на дату подачи заявления 24.06.2009 срок аренды спорных помещений составил более 3 лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ, площадь помещений не превышала предельных значений, установленных Областным законом Архангельской области от 26.11.2008 № 621-31-ОЗ, арендуемые помещения не включены в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По поводу соблюдения порядка перечисления арендных платежей в   2005-2009 годах необходимо отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться