Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2010 по делу n А44-3211/2009. Изменить решение

10, 53, 168 ГК РФ.

Согласно статьям 420, 421, 606 ГК РФ, заключая договор аренды, стороны договора самостоятельно определяют условия данного договора, исходя из разумности данных условий и преследуемых ими целей.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

  В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор, согласно нормам статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. 

  На основании пункта 2 статьи 615 ГК РФ Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. 

  В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

  Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (пункт 3 статьи 10                  ГК РФ).

  Свобода договора (статья 421 ГК РФ) не является безграничной и не исключает разумности и справедливости его условий.

  Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данного требования суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункты 1 и 2 статьи 10 ГК РФ).

  На возможность признания недействительной сделки, противоречащей статье 10 ГК РФ, указано в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ независимо от признания ее таковой судом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

  Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

Пунктом 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 предусмотрено следующее: учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.

   Согласно названной норме срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

   Таким образом, к моменту предъявления иска в арбитражный суд срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, не истек.

 Как следует из материалов дела,  ОАО «Федеральный центр логистики» создано в соответствии с Федеральными законами от 21.12.2001 № 178-ФЗ            «О приватизации государственного и муниципального имущества» и  от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 25.08.2005 № 1306-р, приказа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 23.09.2005 № 287 и распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Москве от 29.12.2006     № 1371 путем преобразования федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный центр логистики» и является его правопреемником. Его учредителем является Российская Федерация в лице Агентства.

На основании пункта 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, Агентство в порядке и в пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных предприятий, федеральных государственных учреждений, акций (долей) акционерных хозяйственных обществ и иного имущества, в том числе, составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества.

Следовательно, Агентство осуществляет полномочия собственника в отношении акций ОАО «Федеральный центр логистики».

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, оспариваемый договор аренды от 11.04.2008 № ДА-01/08-Н, учитывая размер арендной платы, предусмотренный пунктом 4.1 договора, а также срок его действия (49 лет), заключен на недопустимо невыгодных экономических условиях для ОАО «Федеральный центр логистики».

  Заниженная итоговая величина рыночной стоимости прав аренды подтверждается отчетом  об оценке № 04-2009, проведенной по заказу              ОАО «Федеральный центр логистики» обществом с ограниченной ответственностью «Инвестоценка», согласно которому величина рыночной стоимости прав аренды на 11.04.2008 составила 49 315 000 руб. (округленно) в год, а согласно договору аренды от 11.04.2008 № ДА-01/08-Н  стоимость аренды здания определена в размере 33 500 000 руб. в год.

  В заключении Корпорации Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Службы Коммерческой недвижимости от 09.09.2009 указано, что в договорах аренды недвижимости, заключаемых на длительные сроки, должна предусматриваться в том числе, возможность изменения арендной платы, и договор аренды от 11.04.2008 № ДА-01/08-Н отличается явным смещением всех основных условий договора в пользу Арендатора и соответственно в ущерб Арендодателю.

Кроме того, при совершении оспариваемых сделок органом юридического лица ОАО «Федеральный центр логистики» – генеральным директором Короткиным Геннадием Алексеевичем и исполняющим обязанности генерального директора Тареличевым Вячеславом Николаевичем нарушены требования пункта 3 статьи 53 ГК РФ, в соответствии с которым органу юридического лица предписано действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

  Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при совершении договора аренды от 11.04.2008 № ДА-01/08-Н стороны нарушили статью 10 ГК РФ, поскольку указанная сделка совершена с целью извлечения из подписанного сторонами договора необоснованной экономической выгоды для себя и за счет другой стороны, в связи с чем правомерно признал данную сделку   недействительной на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 ГК РФ.

  Договор аренды от 11.04.2008 № ДА-01/08-Н является ничтожным и не влечет юридических последствий.

  Согласно пункту 2 статьи 618 ГК РФ в случае, если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

  При таких обстоятельствах договор субаренды от 07.05.2008                              № 02-ДСА/0807 является ничтожным как заключенный на основании ничтожного договора аренды от 11.04.2008 № ДА-01/08-Н.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статей 167 и 618               ГК РФ, обоснованно признал ничтожность договора от 07.05.2008                               № 02-ДСА/0807 субаренды здания гостиницы, поскольку договор аренды от 11.04.2008 № ДА-01/08-Н ничтожен, и применил последствия недействительности сделки - возврат здания гостиницы «Береста», расположенного по адресу: город Великий Новгород, улица Студенческая,              дом 2, и признал недействительными записи о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды от 11.04.2008 № ДА-01/08-Н и договора субаренды от 07.05.2008 № 02-ДСА/0807.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

  В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

  При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности. 

  Однако, поскольку возврат имущества по ничтожной сделке должен осуществляться по правилам статьи 167 ГК РФ, а не статьи 301 Кодекса, решением суда первой инстанции обоснованно предписано возвратить стороны в первоначальное положение.

  Кроме того, по смыслу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997                     № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации, что предполагает оспаривание правоустанавливающих документов, послуживших основанием для регистрации права.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, отчуждение имущества необходимого для эксплуатации гостиницы «Береста» по договору купли-продажи от 20.05.2008 № К-20 произведено с нарушением интересов собственника.

Установленные судом обстоятельства продажи имущества гостиницы свидетельствуют о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом ООО «Центр правового и делового консалтинга» (Покупателя), воспользовавшегося тем, что единоличный исполнительный орган Продавца  (ОАО «Федеральный центр логистики») при заключении упомянутого договора купли-продажи действовал явно в ущерб последнему, в результате чего собственник гостиницы «Береста» утратил имущество, непосредственно необходимое для  её эксплуатации.   

  Согласно статье 133 ГК РФ, вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (статья 134 ГК РФ).

  В соответствии с пунктом 2 статьи 10 и статьей 168 ГК РФ, суд первой инстанции признал недействительным договор купли-продажи имущества от  20.05.2008 № К-20 по мотиву наступления для ОАО «Федеральный центр логистики»  неблагоприятных последствий.

  В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

  Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, обязав ООО «Центр правового и делового консалтинга» передать ОАО «Федеральный центр логистики»  имущество, приобретенное по договору от 20.05.2008 № К-20, а ОАО «Федеральный центр логистики» обязал возвратить ООО «Центр правового и делового консалтинга» 12 015 773 руб. 09 коп. (за минусом возврата скоропортящегося товара – 1 488 506 руб. 91 коп., ввиду невозможности возврата которого производится зачет стоимости данной суммы из стоимости выкупной цены движимого имущества – 13 504 280 руб. 65 коп.). 

         Кроме того, истцами заявлены требования о взыскании стоимости неосновательного обогащения в сумме 36 669 840 руб. 71 коп., поскольку            ООО «Парк Инвест» не исполнило обязанности по возмещению стоимости пользования зданием гостиницы за период со 02.06.2008 по 09.02.2010, и 1 553 319 руб. 31 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.01.2009 по 16.12.2009.

   Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 1107 названного Кодекса лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

  Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

  На основании изложенного, поскольку договор аренды от 11.04.2008                № ДА-01/08-Н признан недействительным и ответчик – ООО «Парк Инвест» пользовался зданием гостиницы без законных оснований, судом первой инстанции сделан правильный вывод об удовлетворении требований по возмещению стоимости пользования зданием гостиницы. 

  Пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ установлено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

  Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного