Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010 по делу n А52-6579/2009. Отменить решение полностью и оставить иск без рассмотрения полностью

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

22 июля 2010 года

г. Вологда

Дело № А52-6579/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Журавлева А.В. и Козловой С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Белозёровой Д.С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Эстамп» Туркова С.В. по доверенности от 20.07.2010, от общества с ограниченной ответственностью «Салон Людмила» Сапрыкина Ю.А. по доверенности от 30.04.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Салон Людмила» на решение Арбитражного суда Псковской области от 13 мая 2010 года по делу                   № А52-6579/2009 (судья Иванов Ю.И.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Эстамп» (далее – ООО «Эстамп») обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Салон «Людмила» (далее – ООО «Салон «Людмила») о расторжении договора передачи объектов нежилого фонда, являющихся муниципальной собственностью от 01.10.2003 № 2540, заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пскова (далее – Комитет) и ООО «Салон «Людмила».

Решением Арбитражного суда Псковской области от 13 мая 2010 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

ООО «Салон «Людмила» с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и в удовлетворении исковых требований отказать. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом нарушены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Арендную плату в размере 73 233 руб. ответчик обязан уплачивать истцу только с 11.02.2010, поскольку данный размер арендной платы установлен решением Арбитражного суда Псковской области от 25.11.2009 по делу № А52-5320/2008, которое вступило в силу 10.02.2010. Какого-либо иного судебного решения либо дополнительного соглашения, установившего для сторон договора вышеуказанный размер арендной платы на период 2009 года, не имеется. До 07.04.2009 ответчик ежемесячно выплачивал истцу арендную плату в размере 23 502 руб. За апрель и май 2009 года ответчик перечислил истцу арендную плату в сумме 101 584 руб. 26 коп. за каждый месяц с учетом первого решения Арбитражного суда Псковской области по делу № А52-5320/2008, вступившего в силу 07.04.2009. Данное решение постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа отменено 29.06.2009 и стороны возвращены в первоначальное положение. Таким образом, у ответчика за период с апреля по май 2009 года образовалась переплата в сумме 170 249 руб. 36 коп. Ответчик воспользовался своим правом на зачет указанной суммы в счет будущих платежей, о чем уведомлял истца. При таких обстоятельствах к моменту направления истцом в адрес ответчика уведомлений от 10.09.2009 № 10 и от 16.11.2009 № 21 какой-либо задолженности по договору аренды не имелось, в связи с чем основания для расторжения договора отсутствовали. Считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку уведомления, направленные истцом, не содержат ни предложения о расторжении договора, ни предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «Салон «Людмила» поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил ее удовлетворить. Пояснил, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку не предоставлен срок для погашения задолженности и предложения о расторжении договора не было. Кроме того, задолженности перед истцом не имелось и на сегодняшний день не имеется. Истец должен был учесть переплату арендной платы.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «Эстамп» возражал против удовлетворения жалобы, считает решение суда законным и обоснованным. Считает, что срок для погашения задолженности ООО «Эстамп» не должно было указывать, так как в претензии сослалось на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и сразу обратилось в суд. Полагает, что досудебный порядок истцом соблюден. Поскольку ответчик не уплачивал ежемесячную арендную плату с июля по ноябрь 2009 года в сумме 86 414 руб. 94 коп, образовалась задолженность. Признает, что ответчик за данный период обязан бал платить ежемесячную арендную плату в размере 23 502 руб. Зачет по переплате арендной платы не могли принять, так как не было встречных обязательств, поэтому посчитали, что переплата отсутствует. Вопрос о наличии задолженности на момент рассмотрения дела судом первой инстанции и на сегодняшний день разъяснить не смог.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, а решение суда – подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Как следует из материалов дела, Комитет и ООО «Салон Людмила» 01.10.2003 заключили договор передачи в аренду объектов нежилого фонда, являющихся муниципальной собственностью № 2540, согласно которому арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 244,6 кв.м (с кадастровым номером 60:27:0103315:04:4172-А:1004), находящееся по адресу: г. Псков, Октябрьский пр., д. 14, для использования под парикмахерскую и магазин. Пунктом 1.2 договора установлен срок его действия с 01.10.2003 по 01.10.2013.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы рассчитан по методике, утвержденной местным органом самоуправления г. Пскова, и составляет 145 310 руб. в год. Пунктом 3.2 определено, что арендатор уплачивает арендную плату в сумме 12 109 руб. ежемесячно.

Договор аренды от 01.10.2003 № 2540 зарегистрирован в установленном законом порядке.

По договору купли-продажи объекта нежилого фонда от 21.11.2005 № 296 указанное помещение приобретено ООО «Эстамп». Право собственности истца на спорное помещение зарегистрировано в установленном порядке 16.01.2006 (свидетельство о государственной регистрации серии 60 АЖ № 225377).

Ответчик в период с июля по октябрь 2009 года арендную плату в соответствии со счетами-фактурами в размере 73 233 руб. (86 414 руб. 94 коп. - с НДС) ежемесячно истцу не оплатил.

В связи с ненадлежащим выполнением ответчиком (арендатором) обязанности по внесению арендной платы истец 11.09.2009 направил ответчику уведомление от 10.09.2009 № 10, в котором сообщил о том, что с 10.09.2009 считает спорный договор аренды расторгнутым, и потребовал в срок до 10.10.2009 освободить занимаемое помещение. Факт направления уведомления подтверждается почтовой квитанцией от 11.09.2009 и уведомлением.

Кроме того, 16.11.2009 истец направил в адрес ответчика претензию от 16.11.2009 № 21, в которой сообщил о нарушении ответчиком договорного обязательства в части неоплаты арендной платы в установленный срок и образовавшейся задолженности в сумме 349 469 руб. (с НДС).

В связи с неисполнением обязательства истец сообщил ответчику о том, что он обратится в арбитражный суд за досрочным расторжением договора аренды от 01.10.2003 № 2540.

Факт направления ответчику претензии подтверждается почтовыми квитанциями от 17.11.2009 и уведомлением о вручении ее ответчику 17.11.2009.

Поскольку ответчик задолженность не погасил, о результатах рассмотрения претензии истцу не сообщил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не может согласиться с принятым решением ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное основание для досрочного расторжения договора аренды установлено пунктом 5.3.3 договора аренды.

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 3.2 договора аренды определено, что арендатор уплачивает арендную плату в сумме 12 109 руб. без НДС ежемесячно. Ответчик надлежащим образом исполнял возложенные на него договором обязанности.

ООО «Эстамп» направило в адрес ООО «Салон Людмила» письмо от 22.10.2008 № 22, в котором предложило арендатору подписать дополнительное соглашение № 1 к договору от 01.10.2003 № 2540. В данном соглашении ответчику предлагалось принять в новой редакции пункты 3.1 и 3.2 раздела 3 договора. Пунктом 3.1 дополнительного соглашения истец предложил ответчику установить с 01.11.2008 размер арендной платы в сумме 1 219 011 руб. 14 коп. в год, пунктом 3.2 - установить порядок оплаты арендных платежей ежемесячно в размере 101 584 руб. 26 коп. без НДС за текущий месяц не позднее 10-го числа следующего за текущим месяца, с указанием реквизитов истца.

ООО «Салон Людмила» отказалось подписать указанное дополнительное соглашение.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и пункт 3.6 спорного договора, ООО «Эстамп» обратилось в арбитражный суд с иском о внесении изменений в договор.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 10.02.2009, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2009, заявленные требования удовлетворены. Пункты 3.1 и 3.2 договора аренды изложены в предложенной истцом редакции.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.06.2009 указанные судебные акты отменены. Дело передано в Арбитражный суд Псковской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела истец уменьшил размер ежемесячной арендной платы до 73 233 руб. (без НДС).

Размер арендной платы 73 233 руб. (без НДС) установлен решением Арбитражного суда Псковской области от 25.11.2009, вступившим в законную силу 10.02.2010.

На основании пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

За апрель и май 2009 года ответчик уплатил арендную плату в размере 217 253 руб. 36 коп., что подтверждается материалами дела и не опровергается истцом. В связи с тем, что до изменения договора аренды в части размера арендной платы, то есть до 10.02.2010, ответчик обязан был уплачивать арендную плату в сумме 23 502 руб. в месяц, он воспользовался своим правом и просил истца зачесть уплаченные авансом суммы в счет будущих платежей, о чем ежемесячно уведомлял истца.

При таких обстоятельствах к моменту направления истцом в адрес ответчика уведомлений от 10.09.2009 № 10 и от 16.11.2009 № 21 о нарушении условий договора какой-либо задолженности по договору аренды у ООО «Салон Людмила» фактически не имелось. Не представлено истцом доказательств наличия задолженности по договору аренды у ООО «Салон Людмила» и на момент рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Положениями статьи 619 ГК РФ для договоров аренды установлено правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Такое же толкование содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В уведомлении от 10.09.2009 № 10 истцом указано на неисполнение ответчиком условий договора аренды, на отказ истца от исполнения договора и на то, что он считается расторгнутым с 10.09.2009. В данном уведомлении не указана сумма задолженности и не предложен разумный срок для исполнения обязательств.

В претензии от 16.11.2009 № 21 истец поставил ответчика в известность о нарушении им условий договора (пунктов 3.1, 3.2) путем неоплаты в установленные сроки арендной платы в общей сумме 349 469 руб. Из содержания указанной претензии также не следует, что ООО «Эстамп» предложило ответчику разумный срок для устранения нарушений и предложило досрочно расторгнуть договор аренды в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

Предупреждение арендодателя о том, что он обратится в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора и выселении ответчика, не означает предложения расторгнуть договор. Кроме того, истец 16.11.2009 подготовил исковое заявление о расторжении договора и направил его в арбитражный