Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2010 по делу n А13-18762/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 9 названного Закона основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что администрацией (далее - заказчик) и индивидуальным предпринимателем Паниным А.Ю. 01.07.2009 подписан муниципальный контракт № 61 на выполнение работ по определению рыночной стоимости объектов муниципальной собственности (т. 1, л. 51-57).

Задание на оценку от 16.07.2009 № 07 содержит, в частности, оценку рыночной стоимости недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ нежилых помещений № 1-8,10 подвала пятиэтажного кирпичного жилого дома площадью 171, 1 кв. м, расположенных по адресу: город Вологда, улица Козленская, дом 40, назначение - торговое (т. 1, л. 56).

Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 40/05/09, выполненный независимым оценщиком Паниным А.Ю., содержит вывод о том, что рыночная стоимость недвижимого имущества муниципального образования «Город Вологда», расположенного по адресу: город Вологда, улица Козленская, дом 40, по состоянию на 20.07.2009 составляет 7 615 323 руб., в том числе НДС (т. 1, л. 37).

В свою очередь предпринимателем в суд первой инстанции в материалы дела  представлен отчет по определению рыночной стоимости имущества, подготовленный ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», который содержит заключение, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости,  расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Козленская, д. 40, по состоянию на 21.09.2009 составляет (округленно) 3 350 000 руб., в том числе НДС.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции  предпринимателем заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона    № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом изложенного судом первой инстанции с целью определения рыночной цены недвижимого имущества и для проверки достоверности отчета Панина А.Ю. определением от 11.03.2010 производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением по делу оценочной экспертизы. Проведение экспертизы было поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости  и оценки «Альтернатива»  Макаренко Д.А.

Согласно заключению эксперта Макаренко Д.А. № 88/04/10 рыночная стоимость нежилых помещений установлена в размере  5 229 000 руб., в том числе НДС. Из заключения по экспертизе следует, что отчет Панина А.Ю. соответствует требованиям  Закона № 135-ФЗ, но содержит ошибки, исправление которых влечет существенное изменение стоимости недвижимого имущества, поэтому не может быть признан достоверным для совершения сделки купли-продажи.

В соответствии с пунктами 5 - 8 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО    № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1), при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

В силу пункта 11 ФСО № 1 при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии с пунктом 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Суд первой инстанции, оценив представленный в дело отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 40/05/09, выполненный независимым оценщиком Паниным А.Ю., отчет по определению рыночной стоимости имущества № 3500/290909ц-0029/Ф-01/0067, подготовленный   ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», экспертное заключение  и пояснения в судебном заседании эксперта Макаренко Д.А., пришел к обоснованному выводу о том, что данные судебной экспертизы являются наиболее достоверными и объективно отражают рыночную стоимость спорного имущества.

Суд первой инстанции, принимая вывод судебной экспертизы о рыночной стоимости нежилых помещений, правомерно сослался на следующие, указанные Макаренко Д.А. в экспертном заключении, обстоятельства, установленные при проведении экспертизы.

Так, в отчете № 40/05/09 независимый оценщик Панин А.Ю. использует сравнительный и доходный подход. В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

В отчете № 40/05/09, выполненном оценщиком Паниным А.Ю., усматривается, что разница в рыночной стоимости квадратного метра между  выбранными объектами - аналогами составляет 1, 8 раза (аналог №  1 –            40 000 руб., аналог № 2 – 50 000 руб., аналог № 3 – 71 084,34 руб.), данное обстоятельство повлияло на расчет скорректированной цены и завысило среднее значение рыночной стоимости объекта за 1 кв. м (т. 1, л. 33-34).

При применении корректировки на вид недвижимости в размере 2 % экспертом, как правильно указано судом первой инстанции, не в полной мере учтено менее удачное расположение объекта оценки (цоколь) по сравнению с объектами - аналогами.

При применении доходного метода место нахождения объекта оценки в здании - цоколь экспертом неучтено, соответствующая корректировка не применена, при  расчете арендной платы для торговых площадей завышена расчетная ставка аренды за квадратный метр в месяц, так как  изначально в арендную плату аналогов коммунальные платежи были включены (т. 1, л. 35-36). Данные обстоятельства повлияли на достоверность расчета чистого операционного дохода, привели к завышению его показателя и рыночной стоимости  объекта оценки методом прямой капитализации в целом.

Кроме того, в соответствии с пунктом 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности) (пункт 4).

В нарушение указанного ФСО в отчете № 40/05/09 отсутствуют ссылки на источники, на основании которых сделан вывод о величине и структуре операционных расходов, а также не приведены обоснования величин рисков при определении коэффициента капитализации при  использовании доходного подхода (т. 1, л. 35-36).

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно не принял  отчет об оценке № 40/05/09 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверность указанной в этом отчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Следовательно, апелляционная инстанция находит несостоятельными доводы администрации о необходимости при рассмотрении настоящего дела руководствоваться отчетом об оценке № 40/05/09, выполненным независимым оценщиком Паниным А.Ю., по вышеизложенным основаниям.

Отчет по определению рыночной стоимости имущества, произведенный ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», также правомерно не был  признан достоверным судом первой инстанции, поскольку в нарушение   пункта 19 ФСО № 1 рыночная стоимость помещений оценивается исходя из площади объекта 166 кв. м, тогда как согласно свидетельству о регистрации права 35-АА № 213214 площадь нежилых помещений № 1-8-10, расположенных по адресу: город Вологда, улица Козленская, дом 40, составляет 171, 1 кв. м. Объекты - аналоги, использованные в отчете при применении сравнительного подхода, не соответствуют  требованиям пункта 14 ФСО № 1 в полной мере, поскольку расположены не в центральной части города (улицы Ярославская, Ленинградская, Новгородская), при этом введение отрицательной корректировки для объектов-аналогов в размере 10 % на местоположение объектов-аналогов, по мнению суда, не обосновано, оценка проведена на более позднюю дату, чем оценка объекта, проведенная администрацией. Указанные обстоятельства не позволяют признать отчет, выполненный ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» достоверным доказательством по делу.

Апелляционная инстанция не принимает доводы администрации о том, что заключение эксперта Макаренко Д.А. № 88/04/10 не соответствует ФСО      № 1, поскольку соответствующих доказательств в апелляционную инстанцию не представлено. Кроме того, не соглашаясь с указанным заключением эксперта, администрация соответствующих ходатайств о проведении повторной экспертизы по спорному вопросу не заявляла.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, правомерно принимая во внимание заключение эксперта Макаренко Д.А. № 88/04/10, пришел к обоснованному выводу о том, что постановление главы города Вологды от  19.08.2009 № 4263 в части установления цены приватизации объекта - арендуемых нежилых помещений по адресу: город Вологда, улица Козленская, дом 40, общей площадью 171,1 кв. м - в размере 7 615 323 руб. с учетом НДС не соответствует Закону № 159-ФЗ. На администрацию правомерно возложена обязанность изменить цену приватизации нежилых помещений, указанную в  постановлении № 4263, путем установления ее в размере 5 229 000 руб. с учетом НДС.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод администрации о незаконности взыскания с нее расходов по уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

По смыслу пункта 2 статьи 126 и части 1 статьи 128 АПК РФ уплата государственной пошлины является одним из условий принятия арбитражным судом искового заявления.

В силу статьи 102 АПК РФ основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки ее уплаты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Статьей 14 Федерального закона Российской Федерации от 25.12.2008        № 281-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 281-ФЗ) внесены изменения в пункт 1 статьи 333.37 НК РФ который дополнен подпунктом 1.1, согласно указанному подпункту от уплаты госпошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. Действие статьи 14 Закона № 281-ФЗ начинается с 30.01.2009.

Следовательно, администрация как орган местного самоуправления освобождена от уплаты госпошлины в силу прямого указания на это в пункте 1 статьи 333.37 НК РФ.

В соответствии с пунктом 47 статьи 2 и пунктом 1 статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 27.07.2006 № 137-ФЗ «О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с осуществлением мер по совершенствованию налогового администрирования» с 01.01.2007 признан утратившим силу пункт 5 статьи 333.40 Кодекса, согласно которому при принятии судом решения полностью или частично не в пользу государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц возврат заявителю уплаченной государственной пошлины производился за счет средств бюджета, в который производилась уплата.

Таким образом, с 01.01.2007 подлежит применению общий порядок