Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 по делу n А05-5488/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

30 сентября 2010 года                     г. Вологда                Дело № А05-5488/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2010 года.

Полный текст постановления  изготовлен 30 сентября 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего   Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Устьянский муниципальный район» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 05 июля 2010 года по делу                № А05-5488/2010 (судья Бабичев О.П.),

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Устьянский муниципальный район» (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление) с заявлением

о признании «наличия права на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:18:100115:0103 площадью 1509 кв. м, местоположение: участок находится примерно в 60 метрах по направлению на север от ориентира – жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, Устьянский район, Октябрьская п/а, рп. Октябрьский, улица Садовая, дом 17»;

о признании отказа в государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок недействительным;

о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Темежников Андрей Александрович.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  заявил отказ от требований в части признания «наличия права на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:18:100115:0103 площадью 1509 кв. м, местоположение: участок находится примерно в 60 метрах по направлению на север от ориентира – жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область,   Устьянский район, Октябрьская п/а, рп. Октябрьский, ул. Садовая, дом 17».

Суд отказ от части требований принял, производство по делу  в этой части прекратил.

Решением суда от 05.07.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Комитет с судебным актом не согласился в части отказа в удовлетворении заявленных требований, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит   его изменить и признать отказ в государственной регистрации спорного земельного участка необоснованным, обязать Управление зарегистрировать переход права собственности.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что договор аренды земельного  участка не является препятствием для выкупа данного участка. Возможность приватизации земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, предусмотрена действующим законодательством.

Управление в отзыве на жалобу  возразило против ее доводов и требований, просит решение суда оставить без изменений, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим  дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Материалами дела подтверждается следующее.

Темежникову А.А. на праве собственности принадлежит  незавершенное  строительство     индивидуального      жилого     дома с кадастровым номером  29-29-21/007/2009-034, назначение: нежилое, этажность - 1, площадь застройки 136,7 кв. м, степень готовности 50 %, инв. № 14044394, лит. А, расположенного по адресу: Архангельская область, Устьянский муниципальный район, муниципальное образование «Октябрьское», р.п. Октябрьский, улица Садовая, примерно в 60 метрах от ориентира п. Октябрьский, улица Садовая 17.

В Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним  запись регистрации права  сделана 12.11.2009, что подтверждается свидетельством  о государственной регистрации от 12.11.2009 серии 29-АК № 392123.

В качестве документов-оснований  в свидетельстве указаны: договор  аренды земельного участка от 23.10.2007 № 336 (регистрация  26.12.2007), кадастровый паспорт  от 26.10.2009.

Муниципальное образование «Октябрьское» (арендодатель) и  Темежников  А.А. (арендатор) 23.10.2007  подписали договор аренды  земельного участка  № 336.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает  на условиях аренды земельный участок из земель населенных  пунктов площадью  1509 кв.м с кадастровым номером  29:18:100115:0103, находящийся  примерно в 60 м по направлению  на север от ориентира – жилого дома, расположенного  за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, Устьянский район, п. Октябрьский, улица Садовая, дом 17, для строительства  индивидуального  жилого дома в границах, указанных в кадастровой  карте (плане) участка.

Срок договора аренды установлен    в пункте 2.1 и составляет 5 лет,                с 23.10.2007 по 22.10.2012.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.12.2007.

Земельный участок передан  по акту  23.10.2007.

Постановлением  администрации  муниципального образования «Устьянский    муниципальный  район» Архангельской области от 25.11.2009 № 2818 «О продаже  земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности» (далее – Постановление № 2818) вышеназванный земельный участок  передан  Темежникову А.А. в собственность  с разрешенным использованием – для строительства  индивидуального  жилого дома.

В качестве оснований для принятия данного постановления указаны положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в  действие   Земельного    кодекса     Российской        Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), статей 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), заявления Темежникова А.А. и  администрации муниципального  образования «Устьянский  муниципальный  район».

Комитет (продавец) и Темежников А.А. (покупатель) 25.11.2009 подписали договор купли-продажи земельного участка № 396.

В соответствии с пунктом 1.1  продавец принял на себя обязательство  передать в собственность  покупателя  земельный участок с кадастровым номером 29:18:100115:0103 площадью 1509 кв.м с разрешенным  использованием – для строительства  индивидуального жилого дома, а покупатель - принять в собственности указанный земельный участок и оплатить его по цене и на условиях, определенных договором.

Постановлением  администрации  муниципального образования «Устьянский муниципальный  район» от 05.03.2010 № 416 (далее – Постановление № 416)    внесены      изменения    в преамбулу Постановления № 2818, касающиеся основания предоставления  земельного участка в собственность. Согласно данным изменениям такими основаниями явились положения пункта 10 статьи 3  Закона № 137-ФЗ,  пункта 3 статьи 28 Федерального закона  от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), заявления Темежникова А.А.

В связи с  принятием вышеназванного Постановления № 416 стороны  05.03.2010 подписали соглашение о внесении соответствующих изменений в договор № 396.

Комитет и Темежников А.А.  обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода к Темежникову А.А. права собственности на земельный участок  с кадастровым номером  29:18:100115:0103.

Решением  государственного регистратора от 18.01.2010 государственная регистрация  права собственности  на указанный объект  приостановлена.

Темежников А.А. 11.03.2010  предоставил  в Управление  дополнительные документы, в том числе  Постановление № 416 и соглашение  от 05.03.2010.

Однако сообщением  от 31.03.209 Управление отказало в государственной регистрации права по следующим основаниям: во-первых,   согласно Постановлению  № 2818 земельный участок  предоставлен  заявителю  на силу статьи 36 ЗК РФ. Вместе с тем,  применение названной статьи к  объектам незавершенного строительства исключается. Целью использования земельного участка  в соответствии с договором аренды от 23.10.2007 является строительство индивидуального жилого дома. Цель, в соответствии с которой Темежникову  А.А.  предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута. Во-вторых,  при внесении в Постановление № 2818 и договор купли-продажи изменений фактически указано иное основание передачи  в собственность земельного участка - положения пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и        пункта 2 статьи 28 Закона № 178-ФЗ.  Однако данные нормы не применяются, так как заявителю объект незавершенного строительства, расположенный на  рассматриваемом земельном участке,  принадлежит по иным основаниям.

Комитет, считая такой отказ  в государственной регистрации  перехода права собственности незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая заявленные требования,   суд признал отказ Управления  законным и оставил  иск Комитета без удовлетворения.

Апелляционная инстанция считает, что  оснований для отмены или изменения  обжалуемого судебного акта не имеется.

Право обжаловать в суд отказ в государственной регистрации права на недвижимость предоставлено заинтересованному лицу пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Основания для отказа в государственной регистрации права исчерпывающе перечислены в статье 20 упомянутого Закона, согласно абзацу четвертому  пункта 1 которой в государственной регистрации может быть отказано, если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статья 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно статье 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц. Однако земельным законодательством установлен различный порядок приобретения в собственность незастроенных земельных участков и участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Несмотря на то обстоятельство, что продавец неоднократно менял правовые основания передачи покупателю в собственность  земельного участка под объектом незавершенного строительства, в том числе  со ссылкой первоначально на  статью 36 ЗК РФ, в последующем на пункт 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ, Управление правомерно в общении об отказе указало, что  представленный на регистрацию договор купли-продажи  противоречил действующему законодательству и не мог служить  основанием для государственной регистрации.

У Темежникова А.А. как собственника  незавершенного строительством объекта  не возникло право на приобретение  земельного участка в собственность в порядке  статьи 36 ЗК РФ, поскольку в отличие от зданий, строений  и сооружений такой объект не может  быть использован в соответствии с его целевым назначением  до завершения строительства и ввода его в эксплуатацию.

Кроме того, оснований для  приобретения права собственности на земельный участок по