Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2010 по делу n А13-13638/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

06 октября 2010 года

г. Вологда

Дело № А13-13638/2009

         Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2010 года.

         Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2010 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рогатенко Л.Н., судей Елагиной О.К. и                        Митрофанова О.В. при ведении протокола секретарём судебного заседания                 Берая Т.Г.,

при участии от ответчика Крымовой Т.Е. по доверенности от 14.01.2010 № 10-0/3-1-2-1/31,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 июня 2010 года по делу № А13-13638/2009 (судья                      Колтакова Н.А.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Балашова Марина Павловна обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 28.08.2009 № 14 купли-продажи муниципальных нежилых помещений № 9, 9б, 13, 13а, 13б, 18, 22, 24, 24а, 25, 30 по экспликации к плану помещений общей площадью 176,6 кв.м, расположенных в подвале жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Козленская,   д. 40.

Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) неоднократно уточнял исковые требования, окончательно просил пунктом 2.1 установить цену продаваемого имущества в размере 3 445 000 руб. с учётом налога на добавленную стоимость (далее – НДС); исключить из предмета договора нежилые помещения № 9 и 9б; изменить пункт 5.1.3 договора, которым обязать покупателя (предпринимателя) представить продавцу документы, подтверждающие оплату за полугодие в течение 10 дней после его окончания; изменить пункт 5.2.3 договора, обязав стороны производить сверку расчетов по договору купли-продажи ежегодно; дополнить договор пунктом 6.7, которым определить, что в случае расторжения договора по вине покупателя уплаченные денежные средства возвращаются ему после реализации имущества за удержанием расходов на его реализацию.

Определением суда от 15.03.2010 на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Панин Андрей Юрьевич.

      Решением суда от 17 июня 2010 года в удовлетворении иска отказано. С предпринимателя в пользу государственного предприятия Вологодской области «Вологдатехинвентаризация» взыскано 12 руб. судебных расходов на проведение судебной экспертизы.

Администрация с судебным решением не согласилась в части выводов суда о несоответствии оценки, проведённой независимым оценщиком             Паниным А.Ю., требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о признании обоснованными выводов эксперта Лучникова О.Г. о стоимости объекта продажи в размере 3 687 000 руб. Мотивирует тем, что в заключении эксперта Лучникова О.Г. допущены противоречия и фактические ошибки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки. Указывает, что экспертом определена стоимость имущества по состоянию на 25.12.2009. Между тем требовалось установить стоимость имущества по состоянию на 20.07.2009. Отмечает, что экспертиза, проведённая экспертами автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз», является субъективным мнением оценщиков по поводу отчёта об оценке другого оценщика (Панина А.Ю.) и не подтверждает того, что сведения, содержащиеся в отчёте оценщика, не соответствуют требованиям действующего законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, и вводят пользователей в заблуждение относительно стоимости объекта. Обращает внимание на то, что стоимость объекта в размере 8 131 203 руб. более объективно отражает рынок продаж в центральной части города Вологды. Считает, что суду следовало указать на то, что Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон               № 159-ФЗ) регламентирует действия уполномоченного органа по реализации преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого имущества. Заявляет, что до 09.06.2010 истец с заявлением о заключении нового договора по цене                        3 687 000 руб. (без НДС) не обращался, проект договора купли-продажи в адрес Администрации не направлял. С учётом изложенного просит решение суда изменить, исключив из мотивировочной части выводы о том, что: экспертное заключение Лучникова О.Г. от 30.12.2009 № 09-12-39ВУн соответствует требованиям законодательства об оценке, а рыночная стоимость составляет       3 687 000 руб. без НДС; цена имущества, указанная в отчёте № 41/05/09, подготовленном по заданию Администрации независимым оценщиком Паниным А.Ю., не является достоверной. Также просит дополнить мотивировочную часть решения выводами о том, что: Федеральный закон                   № 159-ФЗ предусматривает порядок заключения договора купли-продажи, а не возлагает на уполномоченный орган обязанность по заключению договора; до 09.06.2010 истец с заявлением о заключения нового договора по цене 3 687 000 руб. без НДС не обращался, проекта договора купли-продажи в адрес Администрации не направлял, в связи с чем требования к преддоговорному спору по условиям договора купли-продажи истом не соблюдены.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Предприниматель и Панин А.Ю. о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается в материалах дела, нежилые помещения № 9, 9б, 13, 13а, 13б, 18, 22, 24, 24а, 25, 30 по экспликации к плану помещений общей площадью 176,6 кв.м, расположенные в подвале жилого дома по адресу:            г. Вологда, ул. Козленская, д. 40, являются муниципальной собственностью и предоставлены предпринимателю в аренду.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 19.06.2009 по делу № А13-2739/2009 за предпринимателем признано преимущественное право на приобретение указанных арендуемых нежилых помещений в собственность.

Предприниматель на основании Федерального закона № 159-ФЗ обратился в Администрацию с заявлением от 16.01.2009 о реализации указанного права.

Постановлением главы города Вологды от 19.08.2009 № 4273 принято соответствующее решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение указанного постановления Администрация с сопроводительным письмом от 31.08.2009 № 7-2/7406 направила предпринимателю проект договора купли-продажи от 28.08.2009 № 14, по условиям которого последний приобретает в собственность нежилые помещения № 9, 9б, 13, 13а, 13б, 18, 22, 24, 24а, 25, 30 по экспликации к плану помещений общей площадью 176,6 кв.м, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Козленская, д. 40, по рыночной цене                                     8 131 203 руб. с учётом НДС, определённой в отчёте от 20.07.2009 № 41/05/09 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 20.07.2009.

Отчёт о результатах рыночной стоимости объекта продажи Администрацией предпринимателю не представлен.

Предприниматель не согласился с предложенным проектом договора и направил в адрес Администрации соответствующее письмо, а также протокол разногласий.

В протоколе разногласий предприниматель не согласился с редакциями пункта 2.1 договора купли-продажи в части установления цены, пункта 4.2 - в части несоставления акта приёма-передачи, а также с редакциями пунктов 5.1.3, 5.2.3, 6.4. Кроме того, предприниматель предложил внести в договор пункт 6.7 следующего содержания: «В случае расторжения договора по вине покупателя уплаченные денежные средства возвращаются покупателю после реализации имущества за удержанием расходов на его реализацию». В письме предприниматель указал на несоответствие действительности технической документации помещений (объекта продажи), приложенной к договору, потребовал предоставления технического паспорта на продаваемые помещения № 9, 9б, 13а, 13б, 18, 22, 24, 24а, 25 и 30 общей площадью 176,6 кв.м со всеми внесенными изменениями, действующими на настоящий момент.

В письме от 05.10.2009 № 7-3/8519 Администрация отклонила протокол разногласий в редакции предпринимателя, указала причины и основания отклонения, в частности то, что технический паспорт на помещения подлежит передаче покупателю после заключения договора и отметила, что передаче в собственность подлежит весь арендуемый объект, поскольку законом запрещена продажа части арендуемого объекта. 

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи от 28.08.2009 № 14 в досудебном порядке послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из статьи 446 ГК РФ следует, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что предметом рассматриваемого договора купли-продажи является передача прав на помещения 13, 13а, 13б, 18, 22, 24, 24а, 25, 30, а также 9 и 9б по экспликации к плану помещений, расположенных в подвале жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Козленская, д. 40, общей площадью 176,6 кв.м.

Данные помещения, включая 9 и 9б, являлись объектом пользования по договору аренды от 29.12.2001.

Как указано выше, решением Арбитражного суда Вологодской области от 19.06.2009 по делу №А13-2739/2009 за Балашовой М.П. признано преимущественное право на приобретение названных помещений.

Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о приобретении помещений, арендуемых по указанному договору аренды, площадью 176,6 кв.м.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона № 159-ФЗ, принимая во внимание Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также заявление предпринимателя о приобретении арендуемых помещений, договор аренды от 29.12.2001, решение суда по делу № А13-2739/2009, постановление главы города Вологды № 4273, пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца об исключении из предмета договора аренды помещений 9 и 9б.

Кроме того, суд первой инстанции, учитывая, что сторонами не согласовано существенное условие договора (предмет), указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований истца в остальной части иска, а именно в части установления цены продажи объекта и изменения пунктов 5.1.3 и 5.2.3, а также включения в договор пункта 6.7, предложенного истцом.

Решение суда в указанной части не обжалуется.

      Податель жалобы не согласен с выводами суда, отражёнными в мотивировочной части решения, относительно несоответствия оценки, проведённой независимым оценщиком Паниным А.Ю., требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также признания обоснованными выводов эксперта Лучникова О.Г. о стоимости объекта продажи в размере 3 687 000 руб.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом  оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в процессе заключения договора купли-продажи помещений стороны исходили из различной величины рыночной стоимости имущества, суд правомерно для решения этого вопроса назначил проведение экспертизы, по результатам которой рыночная стоимость спорного имущества была определена в размере 3 687 000 руб. по состоянию на 25.12.2009.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ отчёты независимых оценщиков, представленные сторонами, и заключение эксперта в совокупности и взаимосвязи с иными доказательствами, суд правомерно пришел к выводу о соответствии определённой экспертом стоимости спорного объекта его рыночной цене продажи без НДС.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда апелляционной инстанции не возникло, существенных противоречий в его выводах, которые могли бы отразиться на правильности принятого решения, апелляционная инстанция не усматривает.

Определение стоимости объекта оценки на 25.12.2009 не противоречит