Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2011 по делу n А13-18122/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

независимым оценщиком, не может быть принята в качестве достоверной в целях реализации арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом об особенностях отчуждения имущества, в том случае, если она определена и (или) ее размер не соответствует нормам и требованиям Закона об оценочной деятельности.

  В рассматриваемом случае оснований полагать, что отчет оценщика не соответствует этому Закону, у суда не имеется.  

  Так, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

  В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции назначена экспертиза для определения рыночной стоимости выкупаемых помещений. Согласно заключению эксперта закрытого акционерного общества «Вологодская торгово-промышленная палата» от 19.04.2010                              № 038-03-000146 рыночная стоимость выкупаемых помещений по состоянию на 16.07.2009 составила 2 715 000 руб. с учетом НДС (том 2, листы 112-149;       том 3, листы 1-12). При этом экспертом сделан вывод о том, что отчет              № 44/05/09 об оценке рыночной стоимости вышеуказанных помещений, подготовленный независимым оценщиком по заданию администрации, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

  Суд первой инстанции посчитал, что экспертное заключение от 19.04.2010 № 038-03-000146 наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 16.07.2009, поскольку основано на полном и объективном учете информации об объекте оценки, существенной с точки зрения его рыночной стоимости, в том числе о качественных характеристиках объекта оценки, его состоянии, информации о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, об износе, а также на объективном выборе единиц сравнения.

          Основанием для такого вывода послужили ошибки, допущенные Паниным А.Ю. в отчете № 44/05/09, касающиеся описания объекта оценки, а также дополнения эксперта, приведенные им в заключении от 19.04.2010      № 038-03-00146.

Утверждение эксперта о том, что оценщик Панин А.Ю. необоснованно при оценке объекта учел аналоги по наиболее высокой цене, не может быть принято судом, поскольку в числе аналогов оцениваемого объекта значатся помещения, находящиеся на той же улице, что и выкупаемые помещения, располагающиеся в более удаленном месте от центра города по сравнению с оцениваемыми (аналоги № 1 и 2), а в отношении помещений, расположенных ближе к центру города (ул. Лермонтова, 5; аналог № 3), оценщиком применен отрицательный корректировочный коэффициент (таблица 4.1 отчета № 44/05/09; том 1, листы 145-146).  

То обстоятельство, что в названном отчете оценщиком в таблице «Характеристика месторасположения объекта» в графе «Транспортная доступность» ошибочно указана доступность общественным транспортом - автобусами маршрутов № 8, 16, троллейбусами маршрута № 5, по мнению апелляционной инстанции, не является основанием для вывода о том,  что данные неточности повлияли на величину стоимости оцениваемого объекта.

Из текста отчета явствует, что аналоги № 1 и 2 имеют одинаковую транспортную доступность, а в отношении аналога № 3 оценщиком применен отрицательный корректировочный коэффициент (том 1, лист 146, вторая страница).  

Отсутствие в отчете Панина А.Ю. корректировок, связанных с местоположением объектов, при расчете ставки арендной платы для торговых площадей мотивировано высокой пешеходной проходностью применительно ко всем выбранным аналогам и оцениваемому объекту              (том 1, лист 147, вторая страница).       

При расчетах величины рыночной стоимости выкупаемых помещений оценщиком также учтено состояние помещения, которое требует ремонта, что зафиксировано на страницах 22-24 отчета (том 1, лист 146, вторая страница, лист 147, вторая страница).

           По мнению эксперта, для выкупаемых помещений требуется больший ремонт. В отчете Панина А.Ю. отражено, что выкупаемые помещения имеют ряд недостатков: отшелушивание краски на оконных рамах, стенах, трещины, мелкие выбоины стен. В отчете эксперта отмечено неудовлетворительное состояние оконных проемов, необходимость замены дверей запасного выхода, электропроводки, разрушение отмостки и крыльца запасного выхода. Как следует из пояснений оценщика, при определении величины рыночной стоимости выкупаемых помещений он исходил из того, что на момент осмотра помещений они имели простую отделку и находились в хорошем состоянии (том 3, листы 148-150).

       Осмотр помещений произведен экспертом 15.04.2010, то есть по истечении более чем полугода с момента осмотра этих же помещений оценщиком. При этом доказательств, на основании которых эксперт пришел к выводу о необходимости проведения на 20.07.2009 большего ремонта, материалы дела не содержат.

Независимо от того, что эксперт не согласился с величиной рыночной стоимости выкупаемых помещений, определенной независимым оценщиком, в части подбора аналогов оцениваемого объекта, от выводов, касающихся требуемого ремонта выкупаемых помещений и неприменения корректировок, связанных с месторасположением, при расчете ставок арендной платы для торговых площадей (таблица 4.3, страницы 24-25 отчета оценщика), в названном заключении содержится вывод о том, что в целом отчет № 44/05/09 соответствует Закону об оценочной деятельности и федеральным оценочным стандартам.

Следовательно, указанные замечания эксперта являются его субъективным мнением и не свидетельствуют о том, что отчет независимого оценщика составлен и рыночная цена выкупаемых помещений определена с нарушением названных норм и требований.

  Поскольку ответчик предложил предпринимателю приобрести арендуемые им нежилые помещения по их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, следует признать, что администрацией соблюдены требования статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества.

  При таких обстоятельствах апелляционная инстанция считает, что  оснований для признания пункта 2 постановления ответчика № 4268 не соответствующим названному Закону и недействительным в рассматриваемом случае не имеется.

  Следовательно, в указанной части требования заявителя удовлетворению не подлежат.

  Податель жалобы не согласен с взысканием с него судебных расходов, связанных с рассмотрением дела в суде первой инстанции. Мотивируя свою позицию, администрация ссылается на статью 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

  Данной нормой предусмотрено, что от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

  При этом в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» (в редакции Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 139) разъяснено, что, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов.

   Поскольку в данном случае предпринимателем заявлено два требования, одно из которых судом удовлетворено, госпошлина, уплаченная предпринимателем в бюджет за его рассмотрение в размере 100 руб., подлежит взысканию в пользу заявителя с ответчика.

  Расходы по проведению экспертизы связаны с рассмотрением требования, в удовлетворении которого заявителю отказано. Следовательно, указанные расходы и расходы по уплате госпошлины за рассмотрение   этого требования относятся на Ермакова С.Н.

  Таким образом, обжалуемое решение суда первой инстанции в соответствующей части подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

      отменить решение Арбитражного суда Вологодской области от                   12 июля 2009 года по делу № А13-18122/2009 в части признания недействительным пункта 2 постановления главы города Вологды от 19.08.2009 № 4268 «Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: г. Вологда, Советский пр., д.75» об установлении цены приобретения нежилых помещений (№ 1-10 по экспликации к плану помещений) общей площадью 101,8 кв. м, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: г.Вологда, Советский пр., дом 75, в сумме 3 409 163 руб. с учетом налога на добавленную стоимость и о возложении на администрацию города Вологды обязанности по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов предпринимателя Ермакова Сергея Николаевича путем изменения цены приватизации нежилых помещений (№ 1-10 по экспликации к плану помещений) общей площадью 101,8 кв. м, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: г. Вологда, Советский пр., д. 75, установив в сумме 2 715 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость, а также в части взыскания с администрации города Вологды в пользу предпринимателя Ермакова Сергея Николаевича судебных расходов в сумме 16 100 руб.

       В удовлетворении требований предпринимателя Ермакова Сергея Николаевича в указанной части отказать.

       В остальной части оставить решение суда без изменения.

Председательствующий                                                        О.А. Тарасова

Судьи                                                                                      Т.В. Виноградова

                                                                                                       О.Ю. Пестерева