Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2011 по делу n А13-13999/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

13 января 2011 года

г. Вологда

Дело № А13-13999/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Елагиной О.К., судей Моисеевой И.Н. и Рогатенко Л.Н.

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Коноваловой Н.А.,

при участии от истца Сакадынца М.М. по доверенности от 20.12.2010, от третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки» - Рогулина А.К. на основании протокола общего собрания учредителей от 12.12.2005 № 1, индивидуального предпринимателя Янушевского А.П. – Янушевского Д.А. по доверенности от 11.02.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 03 ноября 2010 года по делу № А13-13999/2009 (судья Колтакова Н.А.),

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Устюглесторг» (далее – ЗАО «Устюглесторг») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области (далее - Комитет) о заключении договора купли-продажи от 24.07.2009 № 1 арендуемого нежилого кирпичного одноэтажного здания (магазина) постройки 1917 года, общей площадью 198 кв.м, расположенного по адресу: город Великий Устюг, Советский проспект, дом 109 (далее - здание магазина), на условиях, изложенных в пунктах 1 - 4 и 6 - 12 протокола разногласий от 25.08.2009 к проекту указанного договора.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) неоднократно изменял заявленные требования, и сформулировав их окончательно в судебном заседании 27.10.2010, просил суд обязать Комитет заключить договор купли-продажи от 24.07.2009 № 1 арендуемого недвижимого имущества, установив его продажную цену без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС) в размере 4 157 000 руб., где стоимость здания магазина составляет 3 599 000 руб., а земельного участка, на котором он находится, 558 000 руб. Кроме того, просил определить условия указанного договора по пункту 2.1 в редакции протокола разногласий, с учетом заключения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости, а по пунктам 4.1, 4.2 и раздела 5 договора - в редакции дополнительного протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.07.2009 № 1 (том 3, лист 27). Просил в пункте 1.2.1 данного договора после слов «на земельный участок» указать «цена земельного участка составляет 558 000 руб.»;  пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена объекта и земельного участка составляет 4 157 000 руб. без НДС, где цена объекта 3 599 000 руб., цена земельного участка 558 000 руб.». Также просил решением суда установить предложенный им график платежей – приложения № 1 к договору, поскольку в соответствии с условиями пункта 2.2.1 договора, Покупателю предоставляется рассрочка оплаты сроком на 7 лет, при этом платежи в течение периода задолженности должны вноситься равными долями в соответствии с прилагаемым к проекту графиком, а пунктом 2.2.4 - предусмотрено начисление процентов исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации равной 1/3, действующей на 24.06.2009. Размер платежа составляет 3,83% годовых от оставшейся к оплате суммы. Следовательно, изменение исковых требований сводится к тому, что истец просил обязать ответчика включить в договор купли-продажи земельный участок, на котором находится выкупаемое здание, учитывая принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Уточнение иска судом принято.

Определениями от 17.03.2010 и от 23.06.2010 суд на основании статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрацию Великоустюгского муниципального района (далее - Администрация), общество с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки» (далее – ООО «Бюро независимой оценки») и индивидуального предпринимателя Янушевского Анатолия Петровича (далее – Предприниматель).

В ходе рассмотрения дела определением суда от 20.01.2010 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости здания магазина, расположенного по адресу: город Великий Устюг, Советский проспект, дом 109, на дату проведения оценки ООО «Бюро независимой оценки» по заказу Комитета (на 29.06.2009). Определением от 23.06.2010 судом назначена дополнительная судебная экспертиза, поскольку здание магазина будет продаваться вместе с земельным участком, площадью 247 кв.м, на котором оно расположено (кадастровый номер 35:10:0103026:18). Производство экспертизы поручено эксперту некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Когуту Сергею Петровичу, который определил рыночную стоимость спорного объекта по состоянию на 29.06.2009 в сумме 4 157 000 руб., где рыночная стоимость земельного участка (площадь застройки 279 кв.м) составляет 558 000 руб. и включается в стоимость оцениваемого здания магазина и считается в том числе.

Решением от 03 ноября 2010 года (с учетом определения об исправлении опечатки от 06 декабря 2010 года) Комитету возвращено встречное исковое заявление с приложенными к нему копиями документов (свидетельства о государственной регистрации права от 18.08.2009, постановления главы Великоустюгского муниципального района Вологодской области от 04.03.1997 № 193, письма Комитета); на Комитет возложена обязанность в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу, заключить с ЗАО «Устюглесторг» договор купли-продажи от 24.07.2009 № 1 арендуемого нежилого кирпичного одноэтажного здания (магазина) постройки 1917 года,  общей площадью  198 кв. м, находящегося по адресу: город Великий Устюг, Советский проспект, дом 109, и расположенного на земельном участке с кадастровым номером 35:10:0103026:18, площадью 247 кв. м, назначение - для обслуживания магазина, адрес земельного участка: Вологодская область, Великоустюгский район, город Великий Устюг, Советский проспект, дом 109, изложив пункт 2.1 договора (с учетом протокола разногласий) в следующей редакции: «Цена объектов составляет 4 157 000 руб.  (без учета НДС), при этом цена нежилого кирпичного одноэтажного здания (магазина) постройки 1917 года, общей площадью 198 кв. м, расположенного по адресу: город Великий Устюг, Советский проспект, дом 109, составляет 3 599 000 руб. без учета НДС (4 246 820 руб. с НДС), цена земельного участка с кадастровым номером 35:10:0103026:18, площадью 247 кв. м, назначение: для обслуживания магазина, адрес земельного участка: Вологодская область, Великоустюгский район, город Великий Устюг, проспект Советский, дом 109, составляет 558 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит».

Договор дополнен пунктом 1.2.1 договора (с учетом дополнительного протокола разногласий и выводов суда) в следующей редакции: «Объект находится на земельном участке с кадастровым номером 35:10:0103026:18, площадью 247 кв.м, назначение: для обслуживания магазина, адрес земельного участка: Вологодская область, Великоустюгский район, город Великий Устюг, проспект Советский, дом 109 (далее - земельный участок), принадлежащий на праве собственности Продавцу. Данный земельный участок является предметом настоящего договора купли-продажи. Право собственности на него переходит к Покупателю на основании и в соответствии с условиями настоящего договора купли-продажи». 

Пункты 4.1 и 4.2 договора (с учетом дополнительного протокола разногласий) изложены в следующей редакции: «4.1. Право собственности Великоустюгского муниципального района на объект и на земельный участок прекращается, а право собственности Покупателя на объект возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности»;

«4.2. С момента подписания настоящего договора, являющегося документом, подтверждающим передачу объекта и земельного участка Покупателю, и до момента его полной оплаты,  объект и земельный участок в силу норм статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации и  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» признается находящимися в залоге для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате приобретенного объекта и земельного участка».

Текст приложения № 1 к договору (график погашения платежей, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ равной 1/3 (11,5% годовых) изложен в следующей редакции:

Месяцы, годы

Сумма основного долга (руб)

Ежемесячный платеж (руб)

Начисленные проценты (руб)

Общая сумма платежа (руб)

янв.2011

 4 157 000,00р.

 49 488,10р.

 13 267,76р.

 62 755,86р.

фев.2011

 4 107 511,90р.

 49 488,10р.

 13 109,81р.

 62 597,91р.

мар. 2011

 4 058 023,80р.

 49 488,10р.

 12 951,86р.

 62 439,96р.

апр. 2011

 4 008 535,70р.

 49 488,10р.

 12 793,91р.

 62 282,01р.

май. 2011

 3 959 047,60р.

 49 488,10р.

 12 635,96р.

 62 124,06р.

июн. 2011

 3 909 559,50р.

 49 488,10р.

 12 478,01р.

 61 966,11р.

июл. 2011

 3 860 071,40р.

 49 488,10р.

 12 320,06р.

 61 808,16р.

авг. 2011

 3 810 583,30р.

 49 488,10р.

 12 162,11р.

 61 650,21р.

сен. 2011

 3 761 095,20р.

 49 488,10р.

 12 004,16р.

 61 492,26р.

окт. 2011

 3 711 607,10р.

 49 488,10р.

 11 846,21р.

 61 334,31р.

ноя. 2011

 3 662 119,00р.

 49 488,10р.

 11 688,26р.

 61 176,36р.

дек. 2011

 3 612 630,90р.

 49 488,10р.

 11 530,31р.

 61 018,41р.

янв. 2012

 3 563 142,80р.

 49 488,10р.

 11 372,36р.

 60 860,46р.

фев. 2012

 3 513 654,70р.

 49 488,10р.

 11 214,41р.

 60 702,51р.

мар. 2012

 3 464 166,60р.

 49 488,10р.

 11 056,47р.

 60 544,57р.

апр. 2012

 3 414 678,50р.

 49 488,10р.

 10 898,52р.

 60 386,62р.

май. 2012

 3 365 190,40р.

 49 488,10р.

 10 740,57р.

 60 228,67р.

июн. 2012

 3 315 702,30р.

 49 488,10р.

 10 582,62р.

 60 070,72р.

июл. 2012

 3 266 214,20р.

 49 488,10р.

 10 424,67р.

 59 912,77р.

авг. 2012

 3 216 726,10р.

 49 488,10р.

 10 266,72р.

 59 754,82р.

сен. 2012

 3 167 238,00р.

 49 488,10р.

 10 108,77р.

 59 596,87р.

окт. 2012

 3 117 749,90р.

 49 488,10р.

  9 950,82р.

 59 438,92р.

ноя. 2012

 3 068 261,80р.

 49 488,10р.

  9 792,87р.

 59 280,97р.

дек. 2012

 3 018 773,70р.

 49 488,10р.

  9 634,92р.

 59 123,02р.

янв. 2013

 2 969 285,60р.

 49 488,10р.

  9 476,97р.

 58 965,07р.

фев. 2013

 2 919 797,50р.

 49 488,10р.

  9 319,02р.

 58 807,12р.

мар. 2013

 2 870 309,40р.

 49 488,10р.

  9 161,07р.

 58 649,17р.

апр. 2013

 2 820 821,30р.

 49 488,10р.

  9 003,12р.

 58 491,22р.

май. 2013

 2 771 333,20р.

 49 488,10р.

  8 845,17р.

 58 333,27р.

июн. 2013

 2 721 845,10р.

 49 488,10р.

  8 687,22р.

 58 175,32р.

июл. 2013

 2 672 357,00р.

 49 488,10р.

  8 529,27р.

 58 017,37р.

авг. 2013

 2 622 868,90р.

 49 488,10р.

  8 371,32р.

 57 859,42р.

сен. 2013

 2 573 380,80р.

 49 488,10р.

  8 213,37р.

 57 701,47р.

окт. 2013

 2 523 892,70р.

 49 488,10р.

  8 055,42р.

 57 543,52р.

ноя. 2013

 2 474 404,60р.

 49 488,10р.

  7 897,47р.

 57 385,57р.

дек. 2013

 2 424 916,50р.

 49 488,10р.

  7 739,53р.

 57 227,63р.

янв. 2014

 2 375 428,40р.

 49 488,10р.

  7 581,58р.

 57 069,68р.

фев. 2014

 2 325 940,30р.

 49 488,10р.

  7 423,63р.

 56 911,73р.

мар. 2014

 2 276 452,20р.

 49 488,10р.

  7 265,68р.

 56 753,78р.

апр. 2014

 2 226 964,10р.

 49 488,10р.

  7 107,73р.

 56 595,83р.

май. 2014

 2 177 476,00р.

 49 488,10р.

  6 949,78р.

 56 437,88р.

июн. 2014

 2 127 987,90р.

 49 488,10р.

  6 791,83р.

 56 279,93р.

июл. 2014

 2 078 499,80р.

 49 488,10р.

  6 633,88р.

 56 121,98р.

авг. 2014

 2 029 011,70р.

 49 488,10р.

  6 475,93р.

 55 964,03р.

сен. 2014

 1 979 523,60р.

 49 488,10р.

  6 317,98р.

 55 806,08р.

окт. 2014

 1 930 035,50р.

 49 488,10р.

  6 160,03р.

 55 648,13р.

ноя. 2014

 1 880 547,40р.

 49 488,10р.

  6 002,08р.

 55 490,18р.

дек. 2014

 1 831 059,30р.

 49 488,10р.

  5 844,13р.

 55 332,23р.

янв. 2015

 1 781 571,20р.

 49 488,10р.

  5 686,18р.

 55 174,28р.

фев. 2015

 1 732 083,10р.

 49 488,10р.

  5 528,23р.

 55 016,33р.

мар. 2015

 1 682 595,00р.

 49 488,10р.

  5 370,28р.

 54 858,38р.

апр. 2015

 1 633 106,90р.

 49 488,10р.

  5 212,33р.

 54 700,43р.

май. 2015

 1 583 618,80р.

 49 488,10р.

  5 054,38р.

 54 542,48р.

июн. 2015

 1 534 130,70р.

 49