Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2011 по делу n А13-13999/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

что 29.06.2009 Комитет (Заказчик) заключил с ООО «Бюро независимой оценки» (Исполнитель)  муниципальный контракт, по условиям которого Заказчик поручает, а Исполнитель принимает обязательство по обоснованию рыночной стоимости объектов недвижимости, являющихся собственностью муниципального образования «Великоустюгский муниципальный район» (далее – МО «Великоустюгский муниципальный район») согласно приложению, являющемуся неотъемлемой частью настоящего муниципального контракта.

Согласно отчету ООО «Бюро независимой оценки» от 08.07.2009 № 010/09-02 рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 198 кв. м, расположенного по адресу: город Великий Устюг, Советский проспект, дом 109, по состоянию на 29.06.2009, составляет 7 984 000 руб. без учета НДС.

Истец в ходе рассмотрения дела представил отчет № 173-09/Н об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего МО «Великоустюгский муниципальный район», расположенного по адресу: город Великий Устюг, Советский проспект, дом 109, проведенной Предпринимателем, согласно которому рыночная стоимость здания магазина составляет 4 118 000 руб. без учета НДС. При проведении исследования Предприниматель исходил из оценки стоимости здания, а не помещений.

В целях установления рыночной цены недвижимого имущества и принимая во внимание наличие двух отчетов об оценке спорного объекта недвижимости, в которых имеются значительные расхождения по оценке его стоимости, суд первой инстанции по ходатайству истца в соответствии с требованиями статьи 82 АПК РФ назначил по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости здания магазина, проведение которой поручено эксперту некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Когуту С.П., который определил рыночную стоимость спорного объекта по состоянию на 29.06.2009 в сумме 4 157 000 руб., где рыночная стоимость земельного участка составляет 558 000 руб. и включается в стоимость оцениваемого здания магазина и считается в том числе.

Суд первой инстанции оценил по правилам статьи 71 АПК РФ отчет закрытого акционерного общества «Вологодская оценочная палата» (далее – ЗАО «Вологодская оценочная палата») от 22.02.2010 № 109-09/Р-09 по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего МО «Великоустюгский муниципальный район», по состоянию на 29.06.2009, проведенного экспертом-оценщиком Когутом С.П., и установил, что это заключение не содержит каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности не имеется, в силу чего данное заключение обоснованно признано судом надлежащим доказательством.

Ходатайств о проведении комиссионной судебной экспертизы ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось.

Конкретные нормы права, которым не соответствовал бы отчет               № 109-09/Р-09, ответчиком не указаны.

В связи с этим апелляционный суд отмечает, что в силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая, что обстоятельства, свидетельствующие о необоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в его выводах, не установлены, суд обоснованно посчитал возможным определить продажную цену здания магазина и земельного участка в размерах, определенных экспертным заключением ЗАО «Вологодская оценочная палата»                    № 109-09/Р-09.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ отчет                   № 010/09-02 об оценке рыночной стоимости отчуждаемого объекта, проведенного ООО «Бюро независимой оценки», суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недопустимости данного доказательства.

Как подтверждается материалами дела, в том числе техническим паспортом на спорный объект, пояснениями сторон, заключением судебной экспертизы, спорный объект недвижимости является отдельно стоящим зданием, расположенным на сформированном, поставленном на кадастровый учет, земельном участке, который находится в муниципальной собственности. При заключении договора купли-продажи Комитету следовало обеспечить проведение оценки здания объекта недвижимости совместно с земельным участком, на котором оно расположено, в силу принципа единства земельного участка и здания, на нем расположенного. 

Кроме того, в нарушение статьи 11 Закона № 135-ФЗ и пункта 4 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254 (далее – ФСО № 3), отчет № 010/09-02 содержит сведения об оценке нежилых помещений (общей площадью 198 кв.м), в связи с чем ставит под сомнение содержащееся в нем утверждение о проведении 29.06.2009 осмотра объекта оценки.

Кроме того, по ходу отчета № 010/09-02 оценщиком в нарушение пунктов 8 и 10 ФСО № 3 не приведено обоснование корректировок и показателей, использованных при проведении оценки, а также отсутствуют источники информации, послужившие основой для проведения анализа.

Также в нем отсутствует корректировка по элементу сравнения - время совершения сделки. Оценщик указывает, что продажа/предложение объектов-аналогов происходила в 2008 году, а объекта оценки - середина 2009 года. При этом общеизвестным фактом является существенное изменение экономики в рассматриваемый период в условиях кризиса.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, затратному подходу присвоен вес 5%, а сравнительному 47,5%. Между тем, обоснование такого решения оценщика отсутствует.

Также суд первой инстанции правомерно отклонил как не обоснованный довод ответчика о том, что рыночную цену продажи спорного объекта недвижимости, возможно установить только при проведении торгов, с учетом того, что сам ответчик, предлагая проект договора купли-продажи истцу, тем не менее, указывает в нем цену договора, определенную оценщиком, действующим на основании муниципального контракта, которая и является оспариваемой в рамках настоящего дела.

Поскольку довод ответчика о том, что применение затратного подхода в оценке не обосновано, противоречит требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, суд правомерно не принял его во внимание.

Судом первой инстанции правильно отмечено, что наличие у истца права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не препятствует приобретению им данного земельного участка в собственность.

Переоформление права постоянного бессрочного пользования предусмотрено по правилам статьи 36 ЗК РФ.

Кроме того, поскольку истец в рамках настоящего дела реализовал свое право на оспаривание стоимости объекта недвижимости, заявив ходатайство о назначении независимой судебной экспертизы, суд первой инстанции в отсутствии доказательств, ставящих под сомнение достоверность величины стоимости объекта оценки в отчете № 173-09/Н, проведенной Предпринимателем, правомерно удовлетворил уточненные требования истца о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи от 24.07.2009 № 1 с учетом  независимой  судебной экспертизы.

Оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства, арбитражный суд первой инстанции обоснованно обязал Комитет заключить с ЗАО «Устюглесторг» договор купли-продажи отчуждаемого объекта недвижимости, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:  «Цена объектов составляет 4 157 000 руб. (без учета НДС), при этом цена нежилого кирпичного одноэтажного здания (магазина) постройки 1917 года, общей площадью 198 кв. м, расположенного по адресу: город Великий Устюг, Советский проспект, дом 109, составляет 3 599 000 руб. без учета НДС (4 246 820 руб. с НДС), цена земельного участка с кадастровым номером 35:10:0103026:18, площадью 247 кв. м, назначение: для обслуживания магазина, адрес земельного участка: Вологодская область, Великоустюгский район, город Великий Устюг, проспект Советский, дом 109, составляет 558 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит» и дополнив договор пунктом 1.2.1 следующего содержания: «Объект находится на земельном участке с кадастровым номером 35:10:0103026:18, площадью 247 кв. м, назначение: для обслуживания магазина, адрес земельного участка: Вологодская область, Великоустюгский район, город Великий Устюг, проспект Советский, дом 109 (далее - земельный участок), принадлежащий на праве собственности Продавцу. Данный земельный участок является предметом настоящего договора купли-продажи. Право собственности на него переходит к Покупателю на основании и в соответствии с условиями настоящего договора купли-продажи». Пункты 4.1 и 4.2 договора обоснованно с учетом дополнительного протокола разногласий изложены в следующей редакции:            «4.1. Право собственности Великоустюгского муниципального района на объект и на земельный участок прекращается, а право собственности Покупателя на объект возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности»; «4.2. С момента подписания настоящего договора, являющегося документом, подтверждающим передачу объекта и земельного участка Покупателю, и до момента его полной оплаты,  объект и земельный участок в силу норм статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» признается находящимися в залоге для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате приобретенного объекта и земельного участка».

Поскольку частью 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ выбор порядка оплаты предоставлен субъекту малого и среднего предпринимательства, суд первой инстанции, рассматривая разногласия по приложению к договору (график платежей), обоснованно принял в редакции истца срок рассрочки и порядок внесения платежей. Учитывая, что плата за предоставление рассрочки прямо урегулирована в части 3 указанной статьи, размер подлежащих начислению процентов определен исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату предложения о продаже муниципального имущества – 24.06.2009.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно возвратил ответчику поданное им встречное исковое заявление. В силу части 4 статьи 132 АПК РФ арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, по правилам статьи 129 настоящего Кодекса.

Отказ в принятии встречного иска по мотиву отсутствия условий, предусмотренных статьей 132 АПК РФ, не препятствует предъявлению самостоятельного иска в порядке, предусмотренном статьей 125 АПК РФ. Заявление ответчиком требования в качестве самостоятельного не вызовет негативных последствий для сторон и не повлечет вынесение противоречивых судебных решений. Решение по заявленному ответчиком встречному иску не будет иметь предрешающего значения для первоначального иска.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение по приведенным в жалобе доводам отмене не подлежит.

Допущенная судом первой инстанции при техническом изготовлении текста резолютивной части обжалуемого решения опечатка (при изложении пункта 4.2 договора после слов «…Гражданского кодекса Российской Федерации…» не указано «…Федерального закона…») может быть исправлена путем вынесения определения об исправлении описки (опечатки) в порядке статьи 179 АПК РФ.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы и не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.

Учитывая, что податель апелляционной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, вопрос о распределении судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 03 ноября 2010 года по делу № А13-13999/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области - без удовлетворения.

Председательствующий                                                             О.К. Елагина

Судьи                                                                                                 И.Н. Моисеева

                                                                                           Л.Н. Рогатенко