Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2011 по делу n А13-82/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

По смыслу статей 15, 24 Закона № 135-ФЗ осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу рекомендовано судам пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92).

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки, в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что Администрация, получив заявление ООО «Алиот» о реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества, поручила оценщику Купецкову А.Е. выполнение работ по определению рыночной стоимости объекта оценки - нежилых помещений №№ 1-6 общей площадью 73,1 кв. метра, расположенных на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: город Вологда, улица Солодунова, дом 58, для приватизации.

Согласно отчету № 125/08/09 об оценке рыночной стоимости указанного недвижимого имущества, рыночная стоимость отчуждаемого объекта по состоянию на 25.08.2009 составляет 2 430 000 руб. с учетом НДС (том 1, листы 97-112).

Поскольку при направлении проекта договора купли-продажи отчет № 125/08/09 ООО «Алиот» не был представлен, им был заказан отчет              № 02-1/11 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Северо-Западный центр юридических услуг», представленный в материалы дела, согласно которому рыночная стоимость отчуждаемого объекта по состоянию на 02.11.2009 составила 1 913 846 руб. с учетом НДС.

В целях установления рыночной цены недвижимого имущества и принимая во внимание наличие двух отчетов об оценке спорного объекта недвижимости, в которых имеются значительные расхождения по оценке его стоимости, суд первой инстанции по ходатайству истца в соответствии с требованиями статьи 82 АПК РФ назначил по делу финансово-экономическую экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Шестакову А.Л., который определил рыночную стоимость спорного объекта по состоянию на 20.08.2009 в сумме 1 830 000 руб., с учетом НДС (заключение от 24.05.2010 № 120410-ЭОША-561). Кроме того, в заключении эксперт Шестаков А.Л. указал, что отчет № 125/08/09 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный независимым оценщиком Купецковым А.Е. не соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Поскольку эксперт Шестаков А.Л. в судебном заседании суда первой инстанции, смог дать пояснения не по всем спорным вопросам, суд назначил дополнительную оценочную экспертизу, проведение с согласия сторон которой поручил этому же эксперту.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела экспертные заключения, а также пояснения эксперта-оценщика Шестакова А.Л., данными в судебном заседании при рассмотрении дела в суде первой инстанции, обоснованно посчитал возможным определить продажную цену объекта недвижимости в размерах определенных экспертным заключением от 24.05.2010                              № 120410-ЭОША-561, наиболее объективно отражающим рыночную стоимость недвижимого имущества.  При производстве данной судебной экспертизы использовался затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке стоимости объектов и применены такие методы исследования, как сопоставление, нормативная проверка, проверка по форме и содержанию, экономико-математическое моделирование, которые позволили достичь оптимальной точности в расчетах рыночной стоимости объекта оценки.

При этом сравнение производилось в отношении объектов-аналогов, сходных по своим материальным, экономическим и иным свойствам с оцениваемым объектом. Стоимость имущества оценивалась по состоянию на август 2009 года, то есть на момент предложения о продаже муниципального имущества.

Оценив представленные сторонами в материалы дела отчеты № 125/08/09 и № 02-1/11 в совокупности с заключением судебной экспертизы от 24.05.2010 № 120410-ЭОША-561 и дополнительным заключением эксперта к ней, пояснениями эксперта-оценщика Шестакова А.Л., суд первой инстанции, с учетом допущенных нарушений при оценке, обоснованно не признал достоверным отчет № 125/08/09 для определения выкупной стоимости имущества и включения её в пункт 2.1 договора купли-продажи.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что представленные в материалы дела доказательства позволяют с достаточной степенью достоверности судить о существенном завышении цены, указанной в отчете № 125/08/09, включенной Администрацией в проект договора купли-продажи.

Ходатайств о проведении комиссионной судебной экспертизы ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялось.

Конкретные нормы права, которым не соответствовал бы отчет от 24.05.2010 № 120410-ЭОША-561 и дополнительное заключение к нему, ответчиком не указаны.

В связи с этим апелляционный суд отмечает, что в силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая, что обстоятельства, свидетельствующие о необоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в его выводах, не установлены, суд обоснованно посчитал возможным определить продажную цену недвижимого имущества в размере, определенном экспертным заключением ООО «Лаборатория судебных экспертиз» от  24.05.2010 № 120410-ЭОША-561.

Поскольку истец в рамках настоящего дела реализовал свое право на оспаривание стоимости объекта недвижимости, заявив ходатайство о назначении независимой судебной экспертизы, суд первой инстанции в отсутствии доказательств, ставящих под сомнение достоверность величины стоимости объекта оценки в отчете № 02-1/11, проведенной ООО «Алиот», правомерно удовлетворил уточненные требования истца о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи с учетом независимой судебной экспертизы.

Оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства, арбитражный суд первой инстанции обоснованно обязал Администрацию заключить с ООО «Алиот» договор купли-продажи отчуждаемого объекта недвижимости, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена имущества установлена с учетом его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и составляет 1 830 000 рублей с НДС (1 550 847 рублей 46 копеек без НДС). Уплата сумм НДС осуществляется покупателем самостоятельно на расчетный счет соответствующего уровня бюджета в соответствии подпунктом 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ».

Поскольку частью 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ выбор порядка оплаты предоставлен субъекту малого и среднего предпринимательства, суд первой инстанции, рассматривая разногласия по приложению к договору (график платежей), обоснованно принял в редакции истца срок рассрочки и порядок внесения платежей. Учитывая, что плата за предоставление рассрочки прямо урегулирована в части 3 указанной статьи, размер подлежащих начислению процентов определен исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату предложения о продаже муниципального имущества – 24.09.2009.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение по приведенным в жалобе доводам отмене не подлежит.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы и не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.

Учитывая, что податель апелляционной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, вопрос о распределении судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 27 декабря 2010 года по делу № А13-82/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Председательствующий                                                          О.К. Елагина

Судьи                                                                                       А.В. Журавлев

                                                                                       Л.Н. Рогатенко