Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 по делу n А13-9430/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

в фактическом предоставлении отступного.

   С момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.

   Аналогичная правовая позиция отражена в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 № 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации».

           В силу статьи  223 ГК РФ  право собственности у приобретателя  вещи по договору возникает  с момента ее передачи, если иное  не предусмотрено  законом или договором. В случаях, когда  отчуждение  имущества подлежит государственной регистрации, право собственности  у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное  не установлено  законом.

 В то же время согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом  от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Таким образом, пункт 1 статьи 164 ГК РФ не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в настоящем Кодексом.

Поскольку статья 409 ГК РФ не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.

Аналогичный вывод содержится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, договор об отступном от 02.11.2009 является заключенным,  в дополнительной государственной регистрации  не нуждается.

Из материалов дела видно, что требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на  земельные участки  основаны на  его утверждении об исполнении договора об отступном. При этом  оснований для уклонения  от  участия в государственной регистрации  перехода права собственности у ответчика не имелось.   

Применительно к настоящему спору в силу пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как правильно указал суд первой инстанции, в    круг обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении такого требования, входят, в том числе  проверка соответствия закону сделки, на основании которой заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности, установление наличия воли сторон на совершение этой сделки, исполнение сторонами сделки, наличие уклонения ответчика от государственной регистрации права истца, отсутствие иных возможных препятствий для государственной регистрации сделки.

Согласно пунктам 60 и 61  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В том случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении     продавцом     обязанности     по передаче (статья 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

         Применительно к настоящему делу  и исходя из специфики  договора об отступном следует, что при доказанности  факта  исполнения сторонами  условий такого договора, требование  о  регистрации  перехода права собственности  подлежит удовлетворению.

         Из материалов дела видно, что все лица, участвующие в деле,  в суде первой инстанции не оспаривали факт  исполнения сторонами  договора об отступном. Об этом свидетельствует также то обстоятельство, что истец не заявлял требование о передаче  земельных участков.

Признание сторонами  исполнения  договора об отступном в полном объеме следует из анализа  следующих документов, которые имелись у суда первой инстанции: письменных пояснений  Компании, отзыва  Общества на исковое заявление, в котором  ответчик  указал на передачу им в собственность истца  спорных земельных участков,  письма Банка о согласии на продажу двух земельных участков, а также устных пояснений представителей Компании, Общества и Банка в судебных заседаниях суда первой инстанции, содержащихся на  материалом носителе, приобщенном к материалам дела вместе с протоколами.

Вместе с тем суд первой инстанции, указывая на то, что фактическая передача земельных участков по договору об отступном не производилась, акт приема-передачи сторонами не составлялся, земельные участки истцу ответчиком не передавались, данные обстоятельства  не проверил.

Получив отзыв  Общества, подписанный  конкурсным управляющим, в котором  указано о  передаче земельных участков в собственность  истца и об отсутствии у него возражений относительно исполнения данного договора, суд  не запросил  доказательства, подтверждающие данные обстоятельства.

 В то же время стороны в суде апелляционной инстанции подтвердили как факт  исполнения Компанией  обязательства Общества по кредитному договору от 28.05.2008, так и факт  передачи  земельных участков во исполнение договора об отступном, представили соответствующий акт  приема-передачи от 02.11.2009, на который  ответчик ссылался в отзыве.

Следует также обратить внимание  на то обстоятельство, на которое указал Банк в отзыве  на  жалобу, что  договор об отступном  от 02.11.2009  связывает переход права собственности  только с моментом государственной регистрации права на недвижимое имущество, не ставя его в зависимость  от исполнения обязанности должника передать объекты недвижимости.

 Согласно сведениям, содержащимся в ответе Управления на запрос   апелляционной инстанции, Общество в лице  конкурсного управляющего и  Компания  18.01.2011  обратилось  с заявлением  о государственной регистрации  перехода права собственности на  рассматриваемые земельные участки.

 Государственная регистрация  первоначально была приостановлена  11.02.2011  до 10.03.2011 в связи с непредставлением  полного пакета документов, затем – до  09.06.2011 на основании заявления Компании.

 Более того, в судебном заседании апелляционной инстанции  представитель  Общества  пояснил, что на момент   подписания договора об отступном  производилась оценка  земельных участков, которая указана в пункте 2 договора. Согласно данной оценке  стоимость  данных участков  составляет цену отступного и соотносится с обязательствами  Общества перед Банком, которые исполнила Компания. В связи с тем, что  ответчик считает исполненным  данный договор,  ни земельные участки, ни кредитные обязательства по договору от  28.05.2008 не включены  в конкурсную массу, права  на земельные участки не заявлены, сделка об отступном не оспорена.

Поскольку  рассматриваемый договор сторонами исполнен, а в суд первой инстанции  сведения об обращении  в Управление  Общества совместно с  Компанией с заявлением  о регистрации перехода права собственности либо о  наличии у него  таких намерений не представлены, что свидетельствует об  уклонении ответчика от  совершения данных действий, апелляционная инстанция находит исковые требования  обоснованными. В связи с этим  оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось.

Апелляционная инстанция также не может согласиться с выводом суда первой  инстанции   о том, что  в силу  статьи 131 Закона  № 127-ФЗ  удовлетворение исковых требований при их обоснованности может повлечь преимущественное удовлетворение требований одних кредиторов должника перед другими.

В соответствии с данной нормой все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Вместе с тем в силу  норм главы III.1 Закона № 127-ФЗ  сделки должника, влекущие  за собой  оказание  предпочтения  одному  из кредиторов перед другими кредиторами, являются оспоримыми, а заявление  об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий  дело о банкротстве, и подлежит  рассмотрению в деле о банкротстве.

В данном случае сведений об оспаривании  договора об отступном  ни в суд первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию не представлено.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель  Общества  пояснил, что ни земельные участки, ни  денежные обязательства перед Банком по кредитному договору от 28.05.2008 в конкурсную массу  не включены, права  в отношении недвижимого имущества не заявлены,  сделка об отступном не оспорена, поскольку  признана сторонами исполненной.

Исходя из вышеизложенного, апелляционная инстанция считает, что решение суда подлежит отмене, а иск – удовлетворению, поскольку иным способом защитить свои  права  при установленных обстоятельствах  Компания не  может.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

          отменить      решение    Арбитражного    суда     Вологодской области от 09 декабря  2010 года по делу № А13-9430/2010.

Произвести государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Череповецкая  электросетевая  компания»  права собственности  на земельный участок с кадастровым номером 35:22:0207037:216, площадью 220 000 кв.м, по адресу: Вологодская область,  Череповецкий район, Большедворский сельский совет, в районе деревни Еврасово, в юго-западной части кадастрового квартала 35:22:0207037, из земель сельскохозяйственного назначения и на земельный участок с кадастровым номером 35:22:0207037:211,    площадью 426 000 кв.м, по адресу: примерно в 460 метрах по направлению на восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Вологодская область, Череповецкий район, Большедворский сельский совет, деревня  Никулино, дом 18, из земель сельскохозяйственного    назначения на основании договора  об отступном от  02 ноября 2009 года.

         Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «ЧереповецМеталлСервис»  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Череповецкая  электросетевая  компания» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение  дела в судах первой и апелляционной инстанций.

Председательствующий                                                               А.Я. Зайцева

Судьи                                                                                            А.В. Романова

                                                                                                        А.Н. Шадрина