Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 по делу n А05-12693/2010. Изменить решение

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

29 апреля 2011 года

    г. Вологда

       Дело № А05-12693/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Журавлева А.В. и Рогатенко Л.Н.

при ведении протокола  секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,

при участии от истца   Новинской Л.И. по доверенности от 07.04.2011, Аксеновской Н.Ю. по доверенности от 08.11.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Новинского Анатолия Африкановича на решение Арбитражного суда Архангельской области от  02 марта 2011 года по делу № А05-12693/2010 (судья Волков И.Н.),

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель Новинский Анатолий Африканович  (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области  к  муниципальному образованию «Котлас» (далее – МО «Котлас») с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об урегулировании разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества от 22.10.2010 № 58, а именно   пункт 2.2 исключить из договора,  пункты 2.1, 2.3, 2.4, 2.5, 2.11 принять в редакции истца  согласно протоколу разногласий к договору № 58 с учетом рыночной стоимости объекта оценки, определенной обществом с ограниченной ответственностью «Респект» (далее – ООО «Респект») в экспертном заключении от 31.01.2011 № 06/11.

К  участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена предприниматель Максименко Татьяна Петровна.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от  02 марта 2011 года с учетом определения Арбитражного суда Архангельской области от              02 марта 2011 года об исправлении опечатки  разногласия по пунктам 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.11 договора купли-продажи муниципального имущества от 22.10.2010 № 58, заключенного между МО «Котлас» и Предпринимателем урегулированы. Пункт 2.1 принят в редакции: «Цена приобретаемого покупателем помещения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, равна рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и составляет 1 663 000 руб. в соответствии с экспертным заключением от 31.01.2011 № 06/11, выполненным ООО «Респект». Пункт 2.2 принят в  следующей редакции: «Первоначальный взнос составляет  489 900  руб. и подлежит уплате покупателем в десятидневный срок с даты подписания настоящего договора». Пункт 2.3 принят  в редакции: «На оставшуюся после уплаты первоначального взноса сумму – 1 173 100 руб. предоставляется рассрочка на 5 (пять) лет и производится начисление процентов исходя  из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации  - 7,75 %, действующей  на 23 сентября 2010 года». Пункт 2.4 договора принят в редакции: «Начисление процентов на оставшуюся после уплаты первоначального взноса сумму денежных средств производится со следующего дня после даты государственной регистрации права собственности на помещение за покупателем и заканчивается датой внесения последнего платежа (включительно)». Пункт 2.5 договора принят в редакции: «Ежемесячный платеж, определенный исходя из суммы денежных средств, оставшихся после уплаты первоначального взноса, и срока рассрочки, составляет 19 551 руб. 67 коп.  и уплачивается до 20 числа текущего месяца, начиная с месяца, следующего за датой регистрации права собственности покупателя на помещение». Первый абзац пункта 2.11 принят в редакции: «Покупатель перечисляет первоначальный взнос и ежемесячные платежи по следующим реквизитам:…». С МО «Котлас» в пользу Предпринимателя взыскано 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 15 000 руб. судебных издержек.

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой просит его отменить  и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Не согласен с решением суда, поскольку подлежащий изменению пункт 2.1 договора касается вопроса несения бремени уплаты налога на добавленную стоимость (далее – НДС), а пункт 2.2 договора, подлежащий исключению, и производные от него пункты 2.3, 2.4, 2.5 и 4.1 договора – возможности установления ответчиком сравнительно большей к остальным платежам суммы первоначального взноса. Считает, что смысл и цель Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), кроме специального действия, заключается в предоставлении льготных благоприятных условий приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства подлежащего обязательной приватизации арендуемого ими имущества во избежание конкуренции. Полагает, что предоставление региональным и местным органам власти права неограниченного усмотрения в вопросе установления первоначального взноса и рассрочки противоречит целям закона и фактически означает умаление государственной гарантии поддержки незащищенных слоев предпринимательства. В обоснование своей позиции по данному вопросу ссылается на определение Конституционного суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 133-О-О. Указывает на то, что суд не исследовал вопрос о реальной возможности оплаты истцом первоначального взноса в размере 30 % от рыночной стоимости приобретаемого муниципального имущества. Возражает против вывода суда о том, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, не признается объектом налогообложения, поскольку указанная норма закона исключает из объекта налогообложения только то государственное и муниципальное имущество, которое закреплено за соответствующими предприятиями. Податель жалобы ссылается на пункт 3 статьи 161 НК РФ, согласно которому у покупателей государственного и муниципального имущества, не закрепленного за государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями, включая покупателей – субъектов малого и среднего предпринимательства, приобретающих недвижимое имущество в связи с реализацией ими преимущественного права, предоставленного Законом № 159-ФЗ, возникает обязанность уплаты НДС. 

Ответчик и третье лицо  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы  извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи  с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  АПК РФ.

Представители Предпринимателя в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы и требования, изложенные в жалобе. Кроме того, представители сослались на то, что указание в договоре купли-продажи цены продаваемого имущества без уточнения, входит или нет в указанную цену  НДС, ведет к правовой неопределенности.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей Предпринимателя,   арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец с 01.03.1996  арендует у ответчика нежилое встроенное помещение  площадью 141,1  кв.м., расположенное по адресу: город Котлас, р.п. Вычегодский, ул. Энгельса, дом 55.

Администрация МО «Котлас»  23.09.2010 направила истцу проект договора купли-продажи муниципального имущества № 58  с предложением либо подписать его в течение 30 дней после получения, либо сообщить об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По условиям договора цена приобретаемого истцом нежилого встроенного помещения общей площадью 141,1 кв.м. равна рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком (предпринимателем Максименко Т.П. в отчете от 14.09.2010 № 188/Н-10), и составила 2 010 000 руб.  

Первоначальный взнос 603 000 руб. подлежит уплате в десятидневный срок с даты подписания договора. На оставшуюся после уплаты первоначального взноса сумму 1 407 000 руб. предоставляется рассрочка на пять лет. Ежемесячные платежи в размере 23 450  руб. уплачиваются в срок до 20 числа текущего месяца, начиная с месяца, следующего за датой регистрации права собственности покупателя на помещение.

Истец подписал договор с протоколом разногласий по условиям, касающимся цены приобретаемого имущества (размера и включения НДС) и порядка оплаты (пункты  2.1, 2.2, 2.3, 2.4,  2.5, 2.11).

Согласно предложенной истцом  редакции он не согласен с суммой рыночной цены приобретаемого помещения. По мнению истца, в выкупную цену  включен НДС и поэтому  из редакции пункта 2.1  следует исключить фразу «в том числе НДС». Считает, что  пункт 2.2  договора о первоначальном взносе следует исключить и, соответственно, 2.3, 2.4,  2.5, 2.11 договора исключить указание на   первоначальный взнос из пунктов.

Ответчик протокол  разногласий не подписал.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец   обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 того же Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

На основании статьи 217 названного Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Из положений статей 4, 10, 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ) следует, что приватизация государственного и муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, определяются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом (пункт 5 статьи 3 названного Закона).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном  Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон  № 135-ФЗ).

В ходе производства по настоящему делу  для установления соответствия  отчета от 14.09.2010 № 188/Н-10 об определении рыночной стоимости нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: Архангельская область, МО «Котлас», р.п. Вычегодский, улица Энгельса, дом 55, выполненного предпринимателем Максименко Т.П., федеральным стандартам оценки  и в целях установления рыночной цены недвижимого имущества   по ходатайству истца была назначена судебная финансово-экономическая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Респект» Паршевой А.С.

В соответствии с экспертным заключением от 31.01.2011 № 06/11, выполненным ООО «Респект», отчет № 188/Н-10 предпринимателя Максименко Т.П. признан не соответствующим Закону № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.  

Согласно экспертному заключению от 31.01.2011 № 06/11 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 14.09.2010г. без НДС составила           1 663 000 руб.

Суд первой инстанции правомерно согласился с итоговой величиной объекта оценки, указанной в данном заключении.

Суд первой инстанции  требования истца об исключении пункта 2.2  договора о первоначальном взносе и, соответственно исключении из пунктов 2.3, 2.4,  2.5, 2.11 договора указания на  первоначальный взнос признал не подлежащими удовлетворению.

Апелляционная инстанция с данными выводами суда первой инстанции согласна.

Закон № 159-ФЗ устанавливает преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп имущества (статья 3) и предоставляет право выбора оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого имущества, а также срока рассрочки (статья 5).

Законом Архангельской области от 26.11.2008 № 621-31-ОЗ «Об отдельных условиях отчуждения недвижимого имущества, находящегося