Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2011 по делу n А52-707/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

архитектуры федерального значения здание «Палаты Меньшиковых третьи – Второй дом Сутоцкого», предоставленный  арендатору  на праве  аренды по договору  от 01.03.2006 № 233.

Срок аренды  установлен в пункте 2.1 по 01.12.2030 (до окончания срока  действия договора аренды объекта культурного наследия от 01.03.2006 № 233). Договор вступает в силу  с момента его подписания сторонами (пункт 2.2).

В силу пункта 3.1 размер годовой арендной платы определен  в соответствии с заключением  Теруправления от 29.01.2009 № 25/зкл (отчет           № 11/08-1926 по состоянию на 28.11.2008) в размере 414 161 руб.

Арендная плата вносится  ежеквартально равными  частями до истечения десятого дня начала  следующего  квартала, а за IV квартал – не позднее 15 ноября текущего  года (пункт 3.2).

Арендная плата начисляется  с момента  издания распоряжения о предоставлении  права аренды, то есть с 29.01.2009 (пункт 3.3).

В соответствии с пунктом 6.2  за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю  пени в порядке, предусмотренном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), которые перечисляются   по правилам пункта 3.2 договора.

Согласно пункту  7.2  договор может быть  расторгнут по требованию арендодателя по решению  суда на основании и в порядке, установленных  гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Пункт 4.1.1 предусматривает, что арендодатель имеет право  требовать  досрочного  расторжения договора при  использовании  участка не по  целевому назначению, а также  при использовании способами, приводящими  к  его порче, при  невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и при нарушении других условий договора.

 Договор 21.05.2009 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Псковской области.

Земельный участок передан по акту от 29.01.2009.

По расчету истца  задолженность  ответчика  по договору аренды от  29.01.2009 № 3 за 2010 год составила 414 461 руб. Теруправление также начислило и предъявило Обществу  49 527 руб. 55 коп. процентов за период с 11.04.2009 по 08.12.2010.

Ссылаясь на наличие у Общества задолженности по внесению арендных платежей за здание и земельный участок, Теруправление  заявило о намерении расторгнуть  договоры от  01.03.2006 № 233 и от 29.01.2009 № 5 на основании  пункта 1 статьи 614 ГК РФ и пункта 3 статьи 619 ГК РФ.

Ненадлежащее выполнение договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

 Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании права на уменьшение  арендной   платы  по договору  аренды  от 01.03.2006 № 233 на 2 984 912 руб. 87 коп. путем  проведения зачета по арендной плате.

 Рассматривая заявленные требования,     суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Требование в части взыскания  414 461 руб. задолженности за 2010 год по договору аренды земельного участка  от 29.01.2009 № 5  подлежит удовлетворению с учетом признания этой задолженности ответчиком.  Неустойка  за просрочку  внесения данной арендной платы является обоснованной в размере  48 914 руб. 13 коп. за период с 21.05.2009 по 08.12.2010 исходя из требований пункта 1 статьи 425 ГК РФ.

Встречный иск о признании права  на зачет    2 984 912 руб. 87 коп.  по сумме задолженности по договору  аренды  от 01.03.2006 № 233  подлежит удовлетворению с одновременным отказом Теруправлению в иске о взыскании  527 560 руб. долга по данному договору за период с 01.01.2009 по 31.10.2010  в силу  статьи 410 ГК РФ,  пункта 2 статьи 14 Федерального закона  от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах  культурного  наследия (памятниках  истории и культуры) народов  Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), а также исходя из пункта 3.2 договора. 

Истец правомерно  начислил ответчику неустойку  за нарушение сроков внесения  платы по договору от  01.03.2006 № 233 за период с 11.02.2009 по 06.09.2010 с учетом заявления о зачете в размере 413 439 руб. 18 коп., которая подлежит  уменьшению  до 40 000 руб.

Требования о расторжении договоров полежат  оставлению без рассмотрения на основании  пункта 2 статьи 452, пункта 3 статьи 619 ГК РФ, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Теруправление не согласилось с принятым судом решением в части  удовлетворения  встречного иска  о признании права на зачет, отказа в иске о взыскании 527 560 руб. задолженности по договору от  01.03.2006 № 233, пеней по данному договору в размере  551 851 руб. 74 коп. В жалобе просило  судебный акт в данной части отменить, удовлетворив требования истца.

Выслушав представителя Общества, оценив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, проверив законность и  обоснованность решения  суда в обжалуемой части, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения  судебного акта.

   В  силу статей  309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота  или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

  Суд первой инстанции установил, что  между сторонами фактически возникли правоотношения по  аренде  здания, регулируемые договором  от 01.03.2006 № 233 и нормами главы 34 ГК РФ.

  Согласно пунктам 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

 Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Суд первой инстанции установил, что  арендная плата  за пользование  Обществом зданием  по условиям  договора от 01.03.2006 № 233 в период с 01.01.2009 по 31.10.2010 составила 527 560 руб.

При заключении вышеназванного договора стороны предусмотрели, что  установленная  арендная плата  уменьшается  на 100 % от суммы  произведенных арендатором  затрат на выполнение  работ по сохранению памятника, выполненных  в соответствии с Законом № 73-ФЗ, в том числе  на его  капитальный ремонт. Для получения  такой компенсации арендатор  предоставляет  арендодателю  заявление с приложением  необходимых документов (пункт 3.2).

Согласно статье 410 ГК РФ обязательства прекращаются полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Пунктом 2 статьи 14 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.

В абзаце втором пункта 2 статьи 14 названного Закона указано, что порядок предоставления данной компенсации и ее размер определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 40 Закона № 73-ФЗ установлено, что сохранение объекта культурного наследия - направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия ремонтно-реставрационные работы, в том числе консервация объекта культурного наследия, ремонт памятника, реставрация памятника или ансамбля, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор.

Согласно статье 44 Закона № 73-ФЗ приспособление объекта культурного наследия для современного использования - научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия.

В статье 45 Закона № 73-ФЗ предписано, что работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ.

Выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, а также согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляются в отношении объектов культурного наследия федерального значения  органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области охраны объектов культурного наследия.

После выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия физические и юридические лица, осуществлявшие научное руководство проведением данных работ, сдают в трехмесячный срок со дня выполнения указанных работ в соответствующий орган охраны объектов культурного наследия, выдавший разрешение на проведение  этих работ, отчетную документацию, включая научный отчет о выполненных работах.

Приемка работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляется соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, выдавшим разрешение на проведение указанных работ.

Применительно к настоящему делу для  получения компенсации  путем  уменьшения  арендной платы по договору  от 01.03.2006 № 233 Обществу  необходимо  было представить в Теруправление  заявление и пакет необходимых документов.

Суд первой инстанции установил, что Общество 27.07.2010 представило в Теруправление  заявление о зачете арендной платы по договору от 01.03.2006 № 233  на 2 984 912 руб. 87 коп., затраченных на работу по сохранению памятника   «Здание – Палаты Меньшиковых  третьи – Второй дом Сутоцкого».

Кроме того,  арендатор  представил  арендодателю вместе с данным заявлением следующие документы: задание от 19.04.2010 № 9 на разработку проектной документации по сохранению объекта; акты приема-передачи документации от 11.06.2010, 25.06.2010, подписанные  Обществом и обществом с ограниченной ответственностью «Коневские Реставрационные  Мастерские»; акт приема-передачи документации от  14.07.2010, подписанный Обществом и  Псковским филиалом федерального государственного унитарного предприятия «Институт «Спецпроектреставрация».

Теруправление 30.08.2010 возвратило Обществу пакет документов, указав на необходимость представления разрешения на проектные работы, надлежащим образом заверенных заданий на проведение работ, документов по приемке работ органом по охране объектов культурного наследия, документов, подтверждающих проведение и оплату работ по разработке проектно-сметной документации.

В свою очередь, Общество 06.09.2010 доработанный пакет документов вновь представило арендодателю, приложив  разрешение на проведение работ на трех объектах культурного наследия федерального значения, в том числе на объекте  «Здание – Палаты Меньшиковых третьи – Второй дом Сутоцкого», выданный Государственным комитетом Псковской области по культуре 02.09.2010.

Из имеющегося в деле  письма Государственного  комитета  Псковской области  по культуре  от 15.07.2010  видно, что  он принял от  Общества проектную документацию по реставрации памятника в составе: обмерных чертежей, пояснительной записки, фотофиксации, отчета по результатам обследования. В письме  этого же органа  от 28.12.2010 отмечено, что  работы по сохранению памятников истории и культуры Общество проводило  на основании выданных  заданий и  разрешений. Сметная документация на разработку  научно-проектной документации  по реставрации данных имеет  экспертные заключения. Проектная документация  в составе  обмерных  чертежей, фотофиксации, отчета по результатам обследования  была предоставлена Государственному комитету  Псковской области  по культуре.

В письме от 28.12.2010 также указано, что «хотя сроки проведения ремонтно-реставрационных работ  определены - 2007-2010 годы, Общество является  потенциальным  инвестором по реставрации  и приспособлению  этих объектов культурного наследия, поэтому считает целесообразным   провести зачет денежных средств, вложенных в разработку  научно-проектной документации, в размере 8 998 379 руб. 56 коп.».

Кроме того, по запросу апелляционного суда ответчик для приобщения к материалам дела представил следующие документы:    договор    от 26.04.2010 № 18 с обществом            с ограниченной ответственностью «Коневские Реставрационные Мастерские» на разработку проектной документации, техническое задание к договору, акт сдачи-приемки выполненных работ от 01.08.2010, документы по оплате услуг подрядчика за научно-проектную документацию     по реставрации памятника (согласно рекомендованной к утверждению смете-калькуляции).

Возражения  Теруправления относительно  вышеназванных документов не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Согласно приложению № 3 к договору  от 26.04.2010 № 18 расчеты  между сторонами  могут  осуществляться любыми способами, не запрещенными  действующим законодательством.

В силу пункта 3.1.1 договора оплата  работ производится  за счет  Общества.

Из  платежных  поручений и акта взаимных  требований   видно, что  платежи производились  Обществом  во исполнение  указанного договора за разработку  проектной документации. В платежных поручениях имеются отметки банка о списании  денежных средств со счета плательщика.

Таким образом,  доводы  истца о порочности  данных документов и об отсутствии  доказательств по  несению заявленных расходов не соответствуют  обстоятельствам