Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2013 по делу n А52-4277/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

долей в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости, а ИП Гавунас М.С. согласно свидетельству от 06.03.2009 серии 60АЖ  № 510322 - 41/50 долей.

Постановлением Администрации города от 18.06.2009 № 1053 на основании статьи  36     Земельного   кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ИП Гавунас М.С. и ООО «Фавор» предоставлено 41/50 доли и 9/50 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 60:27:050215:4, площадью 10 965,92 кв. м, расположенный по адресу: город Псков, Рижский проспект, дом 9, под торговый комплекс, путем выкупа права согласно акту установления цены.

На основании указанного постановления Администрация города (продавец), ООО «Фавор» и  ИП Гавунас М.С. (покупатели) 25.06.2009 подписали  договор купли-продажи № 118 находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества.

В соответствии с договором покупателям передан в общую долевую собственность земельный участок, кадастровым номером 60:27:050215:4, площадью 10 965,92 кв.м, расположенный по адресу:  город Псков, Рижский проспект, дом 9, для использования под «торговый комплекс» за 5 361 775 руб. 61 коп.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок поставлен на кадастровый учет 22.05.2000, разрешенное использование - для размещения мини-рынка.

Вышеперечисленные обстоятельства установлены  судом при рассмотрении дела № А52-2356/2011.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи заключен с нарушением требований законодательства, поскольку со стороны продавца подписан с превышением установленной законодательством компетенции, прокурор обратился в арбитражный суд с иском.

Решением   Арбитражного суда Псковской области от 30.11.2011 по делу № А52-2356/2011, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого апелляционного арбитражного суда от 29.02.2012,  договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, от  25.06.2009 № 118 признан недействительным (ничтожным). В удовлетворении иска в части применения последствий  недействительности  ничтожной сделки  суд отказал, так как  земельный участок, проданный по данному договору, выбыл из владения  и собственности покупателей.

Из материалов настоящего дела  видно, что  по состоянию на 12.03.2009 ИП Гавунас М.С. являлся единственным участником ООО «Фавор», директором указанной организации назначен Рассадин Н.Ю.

После   приобретения    спорного   земельного участка ООО «Фавор» и ИП Гавунас М.С. по договору купли-продажи от 25.06.2009 № 118 между долевыми собственниками земельного участка заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок от 01.10.2009    (регистрация 03.12.2009),      в                 соответствии с которым ИП Гавунас М.С. стал единоличным собственником данного объекта недвижимости.

По договору купли-продажи от 11.12.2009  земельный участок приобретен ООО «Леонардо Керамиче» у продавца - ИП Гавунас М.С.

Право собственности ООО «Леонардо Керамиче» зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним 15.01.2010, что подтверждается  справкой  Управления о содержании  правоустанавливающих документов от 20.02.2013.

Согласно  выписке из Единого государственного  реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.02.2013, 03.12.2009 прекращено ранее зарегистрированное   06.03.2009 право собственности  ООО «Фавор» и ИП Гавунас М.С. на  общую долевую собственность  на недвижимое имущество – торговый  комплекс, общей площадью 946,3 кв.м, по адресу: город Псков, Рижский проспект, дом 9.

Право собственности на  торговый комплекс 03.12.2009 зарегистрировано за ИП Гавунас  М.С.  В последующем в реестр внесены сведения о прекращении данного права 15.01.2010 в связи с переходов  права собственности на торговый комплекс ООО «Леонардо Керамиче».  

ООО «Леонардо Керамиче»  предоставило  помещения торгового центра в аренду ООО  «Евро-Керамика» по договору аренды от 01.01.2013, которое в свою очередь,   передало помещения  по договору субаренды от 01.01.2013  ООО «Империал».

Считая, что  правовых оснований для возникновения права  собственности у ответчика на спорный земельный участок не имелось, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленный иск, суд первой инстанции  отказал  Комитету в удовлетворении иска    об     истребовании из чужого незаконного владения ООО «Леонардо Керамиче», ООО  «Евро-Керамика», ООО «Империал» земельного участка, кадастровым номером 60:27:050215:4, площадью 10 965,92 кв.м, расположенного в городе Пскове, Рижский проспект, дом 9. Суд пришел к выводу о том, что изъятие земельного участка в существующих границах у ООО «Леонардо Керамиче», имеющего в собственности  торговый комплекс, находящийся на данном участке,  приведет к нарушению его права собственника в силу пунктов  1 и 2 статьи 35 ЗК РФ и  согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

При этом  суд признал  правомерными требования истца   в части иска  о признании отсутствующим права собственности ООО «Леонардо Керамиче» на земельный участок,     кадастровым          номером   60:27:050215:4, площадью 10 965,92 кв.м, по адресу: город Псков, Рижский проспект, дом 9. Суд пришел к выводам о том, что договор купли-продажи  спорного земельного участка от 25.07.2009 № 118 признан  судом  недействительным (ничтожным), земельный участок  выбыл  из государственной собственности  помимо воли истца,  правовых оснований для признания  ООО «Леонардо Керамиче»  добросовестным  приобретателем не установлено. Суд также указал на необоснованность  довода ответчика  о пропуске Комитетом срока исковой давности.

В связи с  отказом  Администрации  области  от иска и принятием данного отказа  судом,  производство по делу  в этой части прекращено.

С решением суда  не согласились  ООО «Леонардо Керамиче» и ООО «Фавор» и  обжаловали  судебный акт в части признания отсутствующим права собственности ООО «Леонардо Керамиче» на земельный участок,     кадастровым          номером   60:27:050215:4, площадью 10 965,92 кв.м, по адресу: город Псков, Рижский проспект, дом 9.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части в силу требований части 5 статьи 268 АПК РФ, не находит правовых оснований для  его отмены или изменения.

В соответствии со статьей  206 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, передавать отдельные полномочия другим лицам, в том числе право распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

 В соответствии со статьей 29 ЗК РФ предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что таковое распоряжение осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В   соответствии   со  статьей 1 Закона Псковской области от 29.12.2005 № 518-оз «Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Пскове, за исключением предоставления для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, осуществляется Администрацией области или уполномоченным ею органом исполнительной власти области.

Постановлением Администрации области от 06.12.2007 № 435  «О Порядке принятия решений по распоряжению земельными участками в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Постановление области № 435) установлено, что решения о предоставлении земельных участков в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена, принимает Администрация области, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящего постановления.

Пунктом 3 указанного постановления полномочиями по распоряжению земельными участками в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена, в границах территорий объектов культурного наследия и в границах зон охраны объектов культурного наследия для целей, не связанных со строительством, наделен Комитет.

В соответствии с пунктом 3 Постановления области № 435 Комитет наделен полномочиями принимать решения о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, заключать договоры купли-продажи земельных участков.

Согласно вышеназванному Порядку предоставление заинтересованным лицам земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, осуществляется на основании приказа Комитета.

В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка Комитет осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Таким образом,  суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Комитет  наделен соответствующими полномочиями как  на дату заключения договора купли-продажи от 25.06.2009 № 118, так и на дату обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Доводы подателей жалоб  относительно несогласия с вышеназванным выводом суда первой инстанции основаны на  ошибочном толковании  правовых актов и без учета конкретных обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из материалов дела видно, что Комитет  просил признать отсутствующим право собственности ООО «Леонардо Керамиче» на земельный участок, кадастровым номером 60:27:050215:4, ссылаясь на то, что данное право  не возникло у ответчика в силу (недействительности) ничтожности первоначальной сделки по отчуждению земельного участка.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 30.11.2011 по делу № А52-2356/2011, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого апелляционного арбитражного суда от 29.02.2012,  договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, от  25.06.2009 № 118 признан недействительным (ничтожным). В удовлетворении иска в части применения последствий  недействительности  ничтожной сделки  суд отказал, так как  земельный участок, проданный по данному договору, выбыл из владения  и собственности покупателей.

В данном деле суд установил, что  именно  за ООО «Леонардо Керамиче» зарегистрировано право собственности на  земельный  участок, поэтому требования предъявлены  в рамках настоящего дела  к данному ответчику.

Поскольку данное  право ответчика фактически основано на  совершении ряда последовательных сделок, в том числе  первоначальной сделке от 25.06.2009 № 118 по отчуждению земельного участка, которая признанна решением арбитражного суда недействительной (ничтожной), то  оснований считать  его возникшим  у ООО «Леонардо Керамиче» не имеется.

Все доводы подателя жалобы относительно  оценки  договора купли-продажи  от  25.06.2009 № 118 не принимаются во внимание, так как  данный  договор был предметом исследования в рамках другого дела.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, учитывал  ничтожность договора купли-продажи от 25.07.2009 № 118, а также  выбытие земельного участка из государственной собственности помимо воли истца.

Суд также пришел к обоснованным выводам  относительно  отсутствия правовых оснований для признания  ООО «Леонардо Керамиче» добросовестным приобретателем земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302  ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно