Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2009 по делу n А32-12876/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А32-12876/2008

10 августа 2009 г.                                                                                  15АП-5172/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2009 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

при участии:

от истца – директор ООО «ЧАП» Чернышов А.И. ( паспорт 03 01 777770),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края ( судья Шевченко А.Е.)

от 8 мая  2009 г. по делу № А32-12876/2008

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЧАП"

к ответчику : Администрации муниципального образования город  Краснодар,

о признании права собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЧАП» (г.Краснодар) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности на нежилые строения литер А, под/А общей площадью 306,5 кв.м., литер Б, под/Б общей площадью 29,4 кв.м., литер В общей площадью 2,7 кв.м., расположенные по адресу: г.Краснодар, ул.Восточный обход,12/1.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 8 мая 2009 года исковые требования удовлетворены, за истцом признано право собственности на указанные объекты. Судебный акт мотивирован тем, что указанные объекты, будучи самовольными постройками, не нарушают прав и законных интересов другим лиц, не нарушают строительных норм и правил.

Не согласившись с указанным решением, Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала его в порядке апелляционного производства и просила отменить. В апелляционной жалобе указано, что земельный участок предоставлялся в аренду для временного размещения АЗС с комплексом дорожного обслуживания из облегченных конструкций. Земельный участок для целей строительства не предоставлялся. Договором аренды прямо установлен запрет на возведение объектов недвижимости без получения соответствующих положительных заключений и разрешения на строительство.

На апелляционную жалобу поступил отзыв ООО «ЧАП», в котором указывается на следующие обстоятельства. Постановление мэра города Краснодара от 8 октября 1999 года № 1786 и договор аренды № 1956 от 2 декабря 1999 года обязывают ООО «ЧАП» построить в течение 3 лет произвести строительство производственной базы и реконструкцию АЗС стационарного типа в течение 3 лет, что и было сделано в установленные сроки. Хотя в договоре аренды от 20 мая 2004 года земельный участок предоставлен без права на строительство , реконструкция и строительство было завершены в 2003 году. Протоколом № 19 заседания комиссии по пресечению самовольного строительства от 6 июня 2008 года рекомендовано сохранить здание производственной базы. Нарушений правил строительства не имеется.

Выслушав директора общества, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Администрация муниципального образования город Краснодар и общество с ограниченной ответственностью «ЧАП» заключили договор аренды земельного участка площадью 803 кв.м. и площадью 3554 кв.м., расположенных в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по улице Евдокии Бершанской (Восточный объезд), кадастровый номер 23:43:0422001:0017, 23:43:04220001:0016, для временного размещения АЗС с комплексом дорожного обслуживания из облегченных конструкций и временного размещения производственной базы из облегченных конструкций(л.д.34-39).

Согласно письму информационного центра по обеспечению градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар от 29 января 2009 года ( л.д.31), земельному участку присвоен  административный адрес : № 12 по улице Восточный обход.

На указанном земельном участке Обществом возведены объекты, являющиеся самовольными постройками: литер А, под/А общей площадью 306,5 кв.м., литер Б/подБ общей площадью 29,4 кв.м., литер В общей площадью 2,7 кв.м., литер Г общей площадью 5,2 кв.м. Указанные объекты относятся к объектам недвижимости и не нарушают строительных и санитарных норм и правил, что подтверждено заключением эксперта государственного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольные постройки.

В опровержение доводов апелляционной жалобы Администрации Общество представило апелляционному суду договора аренды земельного участка от 2 декабря 1999 года № 1956 и копию постановления мэрии города Краснодара от 8 октября 1999 года № 1786, которым ООО «ЧАП» земельный участок был предоставлен для целей проектирования и строительства комплекса дорожного обслуживания и реконструкции АЗС стационарного типа, на втором земельном участке разрешалось строительство производственной базы в сборно-разборных конструкциях .  При этом в постановлении особо оговорено нахождение земельных участков в охранных зонах инженерных сетей.

Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения иска о признании права собственности по следующим основаниям.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации: «1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 2.Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Согласно пункту 1 и 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции действовавшей на дату возведения построек, земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

По делу установлено и признано сторонами, что возведенное ООО «ЧАП»  строения являются самовольной постройкой.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2007 года № 595-О-П: «Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является …законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации».

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Между тем доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства, в материалах дела не имеется. Истцом также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Как усматривается из материалов дела, постановление мэрии от 8 октября 1999 года № 1786 и договор аренды от 2 декабря 1999 года № 1956 действительно допускали возможность строительства на первом участке АЗС стационарного типа, однако обуславливали реализацию указанного права получением архитектурно-планировочного задания, согласования в установленном порядке проекта строительства комплекса, получением в инспекции Госархстройнадзора разрешения на начало ведения строительных работ.

Как пояснил директор ООО «ЧАП» в заседании суда апелляционной инстанции, никакого разрешения Общество не получало, равно как не получало архитектурно-планировочное задание. По каким причинам было проигнорированы условия договора и требования закона директор пояснить суду не смог.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 2 декабря 1999 года и постановление мэрии не могут служить основанием для легализации самовольных построек, поскольку Обществом не выполнены условия, установленные собственником земельного участка. Сроки действия постановления и договора аренды истекли.

Согласно договору аренды от 20 мая 2004 года № 4300012290 земельные участки предоставлены Обществу для временного размещения АЗС с комплексом дорожного обслуживания для облегченных конструкций и производственной базы из облеченных конструкций.

Таким образом, воля собственника – муниципального образования – выражена достаточно четко: земельный участок предоставляется только для временного размещения сооружений из облегченных конструкций, но не для целей строительства.

Кроме того, на двух земельных участках имеются публичные обременения в виде охранных зон  подземных коммуникаций .Согласно выписке из кадастрового плана земельного участка от 9 марта 2004 года