Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2009 по делу n А53-4767/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ресурсами.

В рассматриваемом случае из материалов дела усматривается, что в спорный период (с 05.04.2005 г. по 31.12.2008 г., что усматривается из акта сверки и пояснений сторон) собственники многоквартирного дома не определились со способом управления, конкурс по определению управляющей организации спорным домом органом местного самоуправления проведен не был. Ввиду чего собственники помещений в многоквартирном доме по ул. С.Шило, 241 заключили индивидуальные договоры с истцом на предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с истцом. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что собственники своими фактическими действиями до проведения соответствующего конкурса по определению управляющей организации приступили к осуществлению непосредственного управления домом, путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицом, оказывающими названые услуги.

Данные фактические обстоятельства дела, подтвержденные сторонами, свидетельствуют о том, что в данном случае такое провидение участников названных отношений способствовало исключению возникновения правовой неопределенности в гражданско-правовых отношениях, связанных с содержанием дома и его жизнеобеспечением, поскольку, как отмечено выше, после принятия Жилищного кодекса РФ спорный дом не выбрал способ управления, и не был закреплен за каким-либо юридическим лицом. Следовательно, заключение собственниками помещений индивидуальных договоров на предоставление услуг по содержанию и ремонту общего имущества в переходный период (до определения соответствующего способа управления) отвечает общему духу закона с учетом общего смысла норм Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

В материалах дела отсутствуют доказательства проведения органом местного самоуправления муниципального образования город Таганрога в спорный период открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75 «Об утверждении Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Между тем, исходя из положений статьи 18 Вводного закона и главы VIII ЖК РФ и в соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития Российской Федерации, изложенными в Письме от 26.03.07 № 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства», возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента: а) создания товарищества собственников жилья (п. 2 ч. 2 ст. 161, ч. 9 ст. 162, разд. VI Кодекса); б) принятия решения об управлении многоквартирным домом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161, разд. V Кодекса); в) заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 3 ч. 2 и ч. 4 ст. 161, ст. 162 Кодекса, ч. 1 ст. 18 Вводного закона) и возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 Кодекса обязательств управляющих организаций по управлению многоквартирным домом, как на основании решений общих собраний собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов; г) заключения собственниками помещений, осуществляющими непосредственное управление многоквартирным домом, договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме, а также договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) в соответствии со ст. 164 Кодекса и возникновения обязательств соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций.

После совершения указанных действий и возникновения указанных обязательств положения специальной нормы ч. 1 ст. 18 переходных положений Вводного закона не применяются.

При таких условиях апелляционная инстанция считает, что в силу названных правовых норм (с учетом общего смысла переходных положений жилищного законодательства) нет оснований считать заключенный сторонами настоящего спора договор недействительным.

Оценив условия спорного договора, апелляционный суд пришел к выводу о том, что отношения сторон регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации о возмездном оказании услуг.

В соответствии со статьями 779 - 781 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется принять и оплатить эти услуги. Оплата услуг производится в сроки и порядке, которые указаны в договоре.

В п.1.1. договора № 111/05 от 05.04.2005 г. стороны определили предмет договора, указав при этом на то, что исполнитель обеспечивает предоставление потребителю услуг по содержанию (в том числе аварийному ремонту) и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, в котором расположено встроенно-пристроенное нежилое помещение, занимаемое потребителем.

Согласно пункту 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, состав общего имущества многоквартирного дома определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Письмом Министерства регионального развития РФ от 04.04.2007 г. № 6037-РМ/07 разъяснен порядок определения перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В названом письме указано, что Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила содержания общего имущества), и иные нормативные правовые акты Российской Федерации не ставят право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действий по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации в соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491. До утверждения формы документа технического учета общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме указанный учет не производится.

Органы местного самоуправления (в городах федерального значения - органы государственной власти этих субъектов Российской Федерации), в целях выполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию общего имущества, а также в иных целях, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 2 - 9 Правил содержания общего имущества.

В связи с изложенным, апелляционный суд не может согласиться доводами ответчика относительно несогласования в договоре № 111/05 предмета договора, поскольку состав общего имущества многоквартирного дома № 241 по ул. С.Шило в г. Таганроге не указан. При этом апелляционный суд считает необходимым указать на то, что до определения состава общего имущества согласно пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, при определении состав общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться общими положениями закрепленными в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Апелляционный суд не может признать в качестве обоснованного довод ответчика о том, что срок действия спорного договора истек, в связи со следующим.

Пунктом 7.2. договора № 111/05 от 05.04.2005 г. установлено, что указанный договор действует 01.04.2005 г. и действует до 31.12.2005 г.

В пункте 6.3. договора указано, что в случае, если за месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон письменно не заявит о расторжении договора, он считается заключенным на очередной календарный год на тех же условиях.

Согласно пункту 6.5. договора любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны сторонами по договору.

Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. При этом к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч. 1 ст. 425 ГК РФ), а изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Материалами дела не подтверждаются доводы ответчика о фактическом прекращении отношений сторон по названному договору.

Новый договор сторонами не заключен, письменных извещений о расторжении договора на очередной год не направлялось. Следовательно, в соответствии с п. 6.3. спорного договора он считается продленным на очередной год, а именно на 2006 г., а затем на 2007 г. и 2008 г.

Поскольку соглашений об изменении договорных отношений сторонами не подписано, сторонам надлежит руководствоваться действующими обязательствами.

Из материалов дела следует, что истец несет расходы по содержанию всего многоквартирного дома по адресу: ул. С. Шило, 241, г. Таганрог.

В подтверждение факта оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества спорного многоквартирного дома в материалы дела представлены в частности следующие документы:

1) акт от 29.05.2006 г. о выполнении работ по уборке мусора в чердачном помещении и крыше (подпись жильца кв. 120 спорного дома);

2) акт от 29.05.2006 г. на выполнение работ по установке дверей на чердачном помещении (подпись жильца кв. 120 спорного дома);

3) акт от 11.08.2006 г. установка замка в подъезде на дверь в эл. щитовую (подпись жильца кв. 53-56);

4) акт от 13.10.2006 г. работы по установлению скамейки;   

5) акт от 21.11.2007 г. на выполнение ремонтных работ в подъезде (жильцы кв. 60, 30, 21);

6) акт от 22.01.2007 г. установка дверного блока 6 эт. (жилиц кв. 207);

7) акт от 16.02.2007 г. работы по ремонту мягкой кровли;

8) акт от 23.08.2007 г. работы по цементной стяжке общего балкона (подпись жильца квартиры № 116);

9) акт от 30.07.2007 г. о выполнении работ по очистке тех. этажей от мусора (подписи жильцов кв. 116, 47);

10) акт от 23.08.2007 г. выполнены работы в соответствии с предписанием Госжилинспекции области № 3575 от 07.08.2007 г. по ремонту балконной плиты S 4 м.кв. (жилец кв. 120);

11) акт от 29.10.2007 г. работы по ремонту мягкой кровли (подпись жильца кв. 120);

12) акт от 24.10.2007 г. работы по ремонту мягкой кровли (жильцы кв. 113, 116);

13) акт от 25.01.2008 г. работы по ремонту МОП (подписи жильцов кв. 207, 202, 204);

14) акт от 10.06.2008 г. ремонтные работы цоколя (кв. 160, 13, 116);

15) акт от 10.06.2008 г. обследование чердачного помещения и педмашинного отделения;

16) акт от 31.05.2009 г. осмотр и откачка подвального помещения утечек ХВ и канализации (жилец кв. 137).

При рассмотрении настоящего дела ответчиком не оспорены надлежащими доказательствами представленные истцом документы в обоснование заявленных требований. При этом апелляционный суд не может согласиться с суждением ответчика, высказанным им в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, согласно которому факт реального оказания услуг не имеет правового значения, поскольку спорный договор в любом случае является незаключенным или недействительным, в силу следующего.

Доказательств того, что ответчиком самостоятельно осуществлялось обслуживание мест общего пользования, либо такое обслуживание осуществлялось иными лицами в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах освобождение ответчика от расходов по содержанию и сохранению здания, при том, что в этом здании часть помещения принадлежит ответчику, противоречит принципам гражданского права. При таких обстоятельствах, что сам факт несения истцом расходов по содержанию всего здания, а также мест общего пользования дает ему право требовать возмещения части указанных расходов за счет собственников помещений.

Оценив представленный в материалы дела документы, условия заключенного между сторонами настоящего спора договора, а также тот факт, что заявленный иск основан на ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора, суд апелляционной инстанции признал возможным удовлетворить иск в размере установленном п. 3.1. договора, согласно которому стоимость услуг по содержанию (в том числе аварийному ремонту) и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, в котором расположено встроенно-пристроенное нежилое помещение, занимаемое потребителем, на момент заключения договора составляет: 243,09 руб. в месяц