Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009 по делу n А32-3587/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-3587/2009

09 октября 2009 г.                                                                              15АП-7331/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Акимова Е.А., доверенность от 22.04.2008г. № в реестре 1-2950;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Акимова Александра Алексеевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 июля 2009г. по делу № А32-3587/2009 (судья Орлов А.И.)

по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

к ответчику индивидуальному предпринимателю Акимову Александру Алексеевичу

о взыскании арендной платы и пени

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Акимову Александру Алексеевичу (далее – предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №97 от 21.10.2002г. за период с 01.07.2008г. по 01.01.2009г. в размере 308 000 руб., пени за этот же период в размере 19 515 руб. (принятые судом уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ требования).

В обоснование иска Управление указывает на неисполнение предпринимателем условий договора аренды №97 от 21.10.2008г. по уплате арендных платежей. Изменение размера арендной платы по данному договору (п. 4.3) произошло в связи принятием Постановления главы МО город-курорт Анапа №62 от 19.03.2008г.

В отзыве на исковое заявление Акимов А.А. возражал против заявленных требований, указывая на отсутствие соглашения между сторонами относительно увеличения размера арендной платы, непредставление доказательств, подтверждающих обоснованность увеличения арендной платы.

Ответчик полагает, что обязан уплатить арендную плату, исходя из расчета 1 350 руб. за 1 кв.м. торговой площади (л.д. 41, 99).

Решением от 07 июля 2009г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд пришел к выводу, что предприниматель нарушил принятое на себя обязательство по договору по оплате арендной платы, истец направлял в адрес ответчика в рамках досудебного порядка урегулирования спора претензию с требованием об оплате суммы задолженности, которая была им получена. Расчет суммы пени, представленный истцом, признан судом верным.

Не согласившись с принятым судебным актом, Акимов А.А. обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В качестве доводов апелляционной жалобы предприниматель указывает на необоснованность увеличения истцом размера арендной платы.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило.

В судебном заседании 16 сентября 2009г. представитель ответчика подержала доводы апелляционной жалобы. Представила расчет по оплате арендных платежей по магазину ИП Акимова А.А., расположенному по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 177.

Из представленного ответчиком расчета следует, что до августа 2008г. сумма арендных платежей в месяц составляла 15 154,80 руб., с учетом площади помещения, равной 175 кв.м., арендная плата за один квадратный метр составляет 86,60 коп. После применения новых ставок арендная плата в месяц составила 61 750 руб., а, следовательно, арендная плата за один квадратный метр – 352,80 руб. Рекомендуемая постановлением главы МО город-курорт Анапа от 19.03.2008г. №62 арендная плата в месяц составляет 19 687,50 руб., за один квадратный метр – 112,50 руб.

С целью представления сторонами пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 07 октября 2009г.

Предложил истцу представить полный текст постановления главы муниципального образования город-курорт Анапа от 22.08.2006г. №1632 “Об утверждении Методики определения размера годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа”, а также все приложения к данному постановлению; обосновать наличие оснований для изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке; пояснить, изменены ли постановлением от 19.03.2008г. №62 “О внесении изменений в постановление главы муниципального образования город-курорт Анапа от 22.08.2006г. №1632 “Об утверждении Методики определения размера годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа” уровень базовых ставок или методика расчета арендной платы.

Предложил ответчику документально обосновать довод, согласно которому уровень базовых ставок или методика расчета арендной платы не изменялись.

В судебном заседании 07 октября 2009г. представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы.

Истец извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы,  выслушав объяснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа и индивидуальным предпринимателем Акимовым А.А. заключен договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, а именно помещения общей площадью 145,2 кв.м., расположенного по адресу г.Анапа, ул.Крымская, 177, для использования в целях торговли товарами детского ассортимента, промышленными товарами, пошив одежды. Договор зарегистрирован в реестре (л.д.2 об), помещение передано по акту (л.д.22).

Согласно условиям заключенного договора арендная плата составляет 83 416 рублей в год. Арендатор обязался уплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, посредством перечисления арендной платы за прошедший месяц на расчетные счета, указанные в приложении к договору.

Пунктом 4.3. договора предусмотрено условие, согласно которому размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с изменением уровня базовых ставок арендной платы за использование помещений муниципального нежилого фонда или методики расчета арендной платы, устанавливаемых правовыми актами органов местного самоуправления города-курорта Анапа и принимается арендатором в безусловном порядке.

В последующем дополнительными соглашениями к договору аренды стороны изменяли площадь арендованного помещения, срок договора, а также размер арендной платы.

Согласно дополнительному соглашению от 30 декабря 2005г. срок договора установлен до 01.01.2009г., соглашение зарегистрировано в реестре (л.д.24).

Согласно дополнительному соглашению от 20.04.20006г. площадь арендованных помещений составляет 175,2 кв.м.

Согласно дополнительному соглашению от 15.03.2007г. арендная плата за помещение в год устанавливается в сумме 181 857 рублей 60 коп. – л.д.27.

Управлением направлено предпринимателю дополнительное соглашение от 30.06.2008г., согласно которому арендная плата в год устанавливается в размере 741 000 рублей. Данное дополнительное соглашение предпринимателем не подписано.

Обосновывая исковые требования, администрация ссылается на постановление главы муниципального образования город-курорт Анапа от 19.03.2008 № 62.

Данным постановлением внесены изменения в постановление от 22.08.2006 №1632 "Об утверждении методики определения размера годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа". В силу пункта 2 постановления № 1632 в новой редакции размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определяется на основании отчета о его рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно пункту 2.2 постановления № 1632 (в новой редакции) 2008 - 2010 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера арендной платы за использование муниципального имущества. До определения размера арендной платы на основании отчета о его рыночной оценке применяется Методика определения размера годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденная постановлением № 1632.

По заказу управления оценщик (ООО "Сервис-Центр Анапской ТПП") составил отчет об оценке рыночной стоимости арендуемого предпринимателем имущества с определением величины рыночной годовой арендной платы на 22.04.2008 (л. д. 62-89).

Согласно отчету оценщика размер арендной платы составил 741 000 рублей в год.

Арендная плата рассчитана управлением следующим образом:

741 000 руб:12х6 = 370 500 рублей – арендная плата за период 01.07.2008г. по 01.01.2009г.

Управление также указало, что предпринимателем оплачено 62 500 рублей (квитанции от 12.08.2008г., 10.09.2008г., 07.11.2008г.), поэтому сумма окончательных исковых требований по основной задолженности определена в размере 308 000 руб. – л.д.105.

Суд взыскал с предпринимателя арендную плату, применив размер, установленный отчетом оценщика, при этом сослался на положения ст.309, 614 ГК РФ.

Апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции неверно применил положения ст.309, 614 ГК РФ, не применил подлежащую применению норму п.1 ст. 424 ГК РФ.

Пункт 4.3 договора от 22.10.2002 № 97 содержит исчерпывающий перечень случаев, когда у арендодателя возникает право в одностороннем порядке пересмотреть размер арендной платы, а именно: при изменении уровня базовых ставок за использование помещений муниципального нежилого фонда или изменении методики расчета арендной платы, утверждаемых правовыми актами органа местного самоуправления.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п.1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Оценка рыночной стоимости арендной платы по отчету оценщика не может быть приравнена к тарифам, расценкам, ставкам, установленным (регулируемым) нормативными актами уполномоченных органов. Поэтому указание в постановлении № 1632 в новой редакции на определение размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом на основании отчета о его рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком и на поэтапный переход на рыночную оценку размера арендной платы за использование муниципального имущества не является изменением уровня базовых ставок или методика расчета.

Следовательно, предусмотренные пунктом 4.3 договора условия для изменения арендодателем в одностороннем порядке размера аренды в связи с наличием отчета оценщика не возникли.

В то же время, из сопоставления текста постановления главы муниципального образования город-курорт Анапа от 19.03.2008 № 62. и текста постановления от 22.08.2006 №1632 следует, что минимальная величина годовой арендной платы за 1 кв.м. общей площади арендуемого объекта без учета НДС составляет с момента вступления в силу постановления от 19 марта 2008г. №62 составляет 1 350 рублей.

Постановление опубликовано 25 марта 2008г., т.е. в заявленный ко взысканию период действовало.

В случае, если величина  годовой арендной платы, рассчитанная по методике, меньше минимальной величины годовой арендной платы, подлежит применению минимальная величина годовой арендной платы.

Минимальная величина годовой арендной платы за помещение, занимаемое предпринимателем, с момента вступления в силу постановления от 19 марта 2008г. №62 составляет: 1350 рублей х 175,2 кв.м. = 236 520 рублей в год.

Арендатор уплачивал арендную плату по последнему подписанному им дополнительному соглашению, а именно дополнительному соглашению от 21.03.2007г., в размере 181 857 руб. 60 коп. в год.

Расчет задолженности предпринимателя следует осуществить, исходя из минимального размера арендной платы, за искомый период с 01.07.2008г. по 01.01.2009г. (6 месяцев) задолженность составляет 118 260 рублей (в месяц 19 710 рублей).

Управление указывает на осуществление предпринимателем платежей на сумму 62 500 рублей.

Таким образом, основной долг предпринимателя составляет 55 760 рублей.

Пунктом 5.2.1 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременную уплату арендных платежей неустойка в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

При расчете неустойки апелляционный суд учитывает указанные управлением даты поступления платежей: 12.08.2008г., 10.09.2008г., 07.11.2008г.

Из представленного управлением расчета неустойки видно, что платежи поступали в размере 16 000 рублей (12.08.2008г.), 16 000 рублей (10.09.208г.)