Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2009 по делу n А32-26701/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (часть 2 названной статьи).

Согласно части третьей статьи 552 Кодекса продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей    части    земельного    участка,    занятой    зданием,    строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из анализа названных документов следует вывод о том, что Озманян Б.У., как собственник объекта недвижимости, вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Право собственности на нежилые помещения первого этажа № 1-3, общей площадью 57 кв.м.  здания с пристройкой лит.«А, а», расположенные на земельном участке по административному адресу: г.Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. 1 Мая, 151 зарегистрировано за Озманян Б.У.  в установленном законом порядке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997 годa N 122-ФЗ).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении № 11 от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 Постановления).

В рассматриваемом случае, при переходе к Озманяну Б.У. права собственности на объект недвижимости, он одновременно приобрел право пользования земельным участком площадью 618 кв.м., находившемся на праве аренды у Дмитриевой О.А., Лезиной Н.Э., Полтавской Н.А. (продавцов магазина).

Таким образом, лишение Озманяна Б.У. права пользования земельным участком нарушит установленные Земельным Кодексом Российской Федерации правила о преимущественном праве собственника объекта недвижимости получить земельный участок под объектами недвижимости. Реализуя свое право, заявитель обратился с заявлением о заключении договора аренды, о предоставлении в собственность земельного участка (том 3, лист дела 22).

Следовательно, довод администрации МО г.Краснодар о том, что у Озманяна Б.У. отсутствует право на земельный участок, расположенный под объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности и оспариваемыми постановлениями главы МО г.Краснодар от 23.07.2008 г. № 2078 и от 07.08.2008 г. № 2272 не нарушены его права и законные интересы как собственника строения, является ошибочным.

В постановлении главы администрации МО г.Краснодар № 2078 от 23.07.2008 г. основанием для изъятия спорного участка указано размещение объектов электроснабжения муниципального значения.

В соответствии с п.2 ч.1 ст.49 Земельного кодекса РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения, к которым относятся и объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Однако, как видно из материалов дела (письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 02.04.2009г. №23/2149 (том 1, л.д.113); представленной администрацией г.Краснодар в материалы дела копии части проекта внеплощадочных (площадочных) сетей электроснабжения (том 1, листы дела 114-118), а также из пояснений представителей администрации г.Краснодар, Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар и Департамента архитектуры и градостроительства, данных в суде первой инстанции, необходимость изъятия земельного участка вызвана прокладкой теплотрассы и кабельных линий 10 кВ электроснабжения первой очереди строительства «Краевой клинической больницы № 1 имени профессора С.В. Очаповского».

Правовой статус такого объекта как «линия электропередачи» четко определен в п. 11 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч.2 ст.45 Лесного кодекса Российской Федерации и п.3.17 СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", согласно которым линия электропередачи, имеет юридический статус не «объекта электроснабжения», а  «линейного объекта».

В соответствии со статьёй 12 Основ законодательства Российской Федерации об охране здоровья утв. Верховного Совета РФ 22.07.1993 № 5487 к государственной системе здравоохранения также относятся находящиеся в государственной собственности и подчиненные федеральным органам исполнительной власти или органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области здравоохранения предприятия, учреждения и организации.

Согласно Перечню государственных учреждений Краснодарского края с указанием ведомственной принадлежности в разрезе исполнительных органов государственной власти Краснодарского края, осуществляющих координацию и регулирование в соответствующих отраслях экономики (сферах управления) и обеспечивающих эффективность их деятельности, утвержденного Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15.06.2005 г. №727, государственное учреждение здравоохранения «Краевая клиническая больница № 1 им. профессора С.В. Очаповского» находится в ведомственной принадлежности Департамента здравоохранения Краснодарского края.

По смыслу статьи 279 Гражданского кодекса РФ, статьи 10 Земельного кодекса РФ решение об изъятии земельного участка для государственных (субъекта РФ) нужд принимается органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, т.е. в данном случае  решение об изъятии должно было приниматься уполномоченными  органами  Краснодарского края.

Статья 33 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» относит к полномочиям высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края в области земельных отношений до разграничения государственной собственности на землю, в том числе принятие решения об изъятии земельных участков для государственных нужд.

Таким образом, изъятие земельного участка осуществлено неуполномоченным органом.

Статья 49 Земельного кодекса РФ указывает, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно только при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Администрацией муниципального образования г. Краснодар в материалы дела в качестве невозможности размещения кабельных систем электроснабжения линии 10 кВ электроснабжения первой очереди строительства Краевой клинической больницы № 1 имени проф.С.В. Очаповского была представлена копия части проекта плана внеплощадочных сетей электроснабжения, из которого видно, что кабельные линии проходят за границами здания магазина, принадлежащего Озманяну Б.У. Согласно плану, прохождение линий электропередач (внеплощадочные сети электроснабжения) запроектировано за зданием магазина, принадлежащего заявителю, по границе изымаемого земельного участка. Проект подтверждает, что прокладка кабеля электроснабжения не затрагивает принадлежащее Озманяну Б.У. строение.

Генеральный план города Краснодара, представленный в материалы дела, также не содержит данных о размещении объектов электроснабжения муниципального значения по ул. 1-го Мая, 151 в Прикубанском внутригородском округе г.Краснодара, названных как основание к изъятию земельного участка под объектом недвижимости, принадлежащем заявителю. Реализация утвержденного генерального плана города Краснодара, осуществляемая в порядке ст. 26 Градостроительного Кодекса, в области электроснабжения (согласно разделу в генеральном плане) на расчетный срок до 2020 г. предусматривает закрепление коридоров трасс воздушных и кабельных линий 35 кВ и выше и площадок для трансформаторных подстанций.

Как указал в своем письме № 01/287 от 16.03.2009 г. филиал ОАО «НЭСК-Электросети» «Краснодарэлектросеть», согласно утвержденной инвестиционной программе на 2009 год в третьем квартале 2009 года для разукрупненния электрических сетей планируется выполнить проектно-изыскательские работы по строительству     трансформаторной     подстанции     типа     2КТП-630/10     кВ     с трансформаторами 2*630 кВА по ул. 1-го мая, в районе домов 321 и 323 (том 1, лист дела 129).

Правом изъятия земельных участков для муниципальных нужд в соответствии со статьёй 11 Земельного кодекса РФ, статьёй 14 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» наделены органы местного самоуправления.

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд (статья 11 Земельного кодекса Российской Федерации). По решению администрации муниципального образования город Краснодар может производиться изъятие и резервирование земельных участков для муниципальных нужд в случаях, установленных законодательством (пункт 1.10 Порядка распоряжения земельными участками на территории муниципального образования город Краснодар", утвержденного решением городской Думы Краснодара от 31.03.05 N 64 П. 8). Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, предусмотренных статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 50 Устава муниципального образования город Краснодар администрация муниципального образования город Краснодар осуществляет резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд.

Согласно статье 239 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда изъятие земельного участка для муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 данного Кодекса. По смыслу данной нормы следует, что выкуп здания, расположенного на земельном участке, подлежащем изъятию, осуществляется только в случае невозможности его изъятия без прекращения права собственности на соответствующий объект.

Статья 55 Земельного кодекса РФ, определяющая условия и основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в части 3 устанавливает правило, согласно которому порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Следует отметить, что в соответствии со ст.63 ЗК РФ изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для муниципальных нужд осуществляется только после:

1)  предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2)  возмещения стоимости зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3)  возмещения в соответствии со статьей 62 ЗК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Согласно вышеуказанной статье, землепользователи не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников и арендаторов земельных участков.

Указанной норме земельного законодательства корреспондирует часть 3 статьи 279 Гражданского кодекса РФ, согласно которой собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии.