Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2008 по делу n А32-25749/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

6-ОГПС и заключение Инспекции госархстройнадзора  (т.1 л.д. 12, 96-103).

Письмом от 22.07.2002 г. №319 общество КПО «Юг» обратилось к главе Туапсинского района с просьбой принять к эксплуатацию жилой двухквартирный дом в пос. Майском в связи с окончанием его реконструкции (т.1 л.д. 97).

Постановлением №732 от 09.08.2002 г. глава Туаспинского района утвердил акт законченного реконструкцией жилого двухквартирного дома в п. Майский, присвоил данному объекту название «жилой двухквартирный дом и адрес Туапсинский район, пос. Майский, ул. Центральная, 12 (л.д. 10 т.1, т.2 л.д. 34, 48).

Постановлением главы Агойского сельского округа Туапсинского района Краснодарского края №161 от 15.02.2002 г. на основании заявления общества КПО «Юг» двухквартирному жилому дому в п. Майском ул. Центральная присвоен порядковый номер 12 (т.1 л.д. 11, т.2 л.д. 43).

На основании вышеприведенных документов Учреждением юстиции 19.09.2002 г. произведена запись о праве собственности ООО КПО «Юг» на двухквартирный жилой дом общей площадью 153,3 кв. м, жилой 102,2 кв. м по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос. Майский, ул. Центральная, д.12.

По договору купли-продажи №21 от 20.09.2002 г. ООО КПО «Юг» продало указанный жилой дом обществу «Виза», а последнее по договору купли-продажи от 2.10.2002 г. продало жилой  дом обществу «Кубаньсантехмонтаж».

Последовательный переход права собственности от ООО КПО «Юг» к ООО «Виза», а затем к ООО «Кубаньсантехмонтаж» зарегистрирован в ЕГРП отделом по Туапсинскому району Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (см. лист 4-11, 41-47, 62-76 регистрационного дела – приложение к настоящему делу А32-25749/2006-63/319).

Указанные постановления глав муниципального образования и сельского округа, а также акт приемки дома в эксплуатацию, положенные в основание регистрации права собственности за ООО КПО «Юг», оспорены ООО «Гелиос» со ссылкой на нарушение актами его прав и несоответствие оспариваемых актов закону.

При этом заявитель приводит в обоснование требований следующие обстоятельства.

В рамках конкурсного производства, введенного арбитражным судом Краснодарского края решением от 29.12.2003 г. по делу №А32-14403/2003-37/123Б, конкурсный управляющий ООО КПО «Юг» продал по результатам торгов на основании договора купли-продажи от 30.12.2004 г. часть недвижимого имущества победителю торгов обществу «Гелиос», а именно: две дороги по территории санатория им. 1 Мая длиной 131 п.м и 237 п.м, стену подпорную лит I-V с мощением и лит VI, беседку лит А площадью 232, кв.м (т.3 л.д. 146-153, т.4 л.д. 11-14).

23.12.2003 г. Департаментом имущественных отношений Краснодарского края  издан приказ №173-з, в соответствии с которым прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общества КПО «Юг», с его согласия, на земельный участок площадью 273833 кв.м с кадастровым номером 23:33:00 00 000:0036, расположенный по адресу Туапсинский район, курорт Небуг (пос. Майский) и этот же земельный участок предоставлен обществу КПО «Юг» в аренду сроком на 49 лет для курортного строительства.

Во исполнение данного приказа между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и обществом КПО «Юг» в лице конкурсного управляющего 23.12.2004 г. заключен договор №0000000753 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения сроком на 49 лет до 23.12.2053 года (т.1 л.д. 32-48).

30.12.2004 г. между обществом КПО «Юг» и обществом «Гелиос» заключен договор об уступке права аренды земельного участка, предметом которого явился земельный участок, предоставленный в аренду ООО КПО «Юг» по договору аренды от 23.12.2004 г. №0000000753 (т.1 л.д. 51-62).

Считая себя надлежащим арендатором указанного земельного участка, общество «Гелиос»  заявляет, что его права нарушены размещением на принадлежащем ему земельном участке недвижимого имущества ООО «Кубаньсантахмонтаж» - двухквартирного жилого дома по ул. Центральная, 12 в пос. Майский, который ООО КПО «Юг» реконструировало и ввело в гражданский оборот с нарушением действующего законодательства – без надлежащей разрешительной и проектной документации.

В этой связи общество «Гелиос» считает, что изданием акта ввода в эксплуатацию жилого дома и утверждением его со стороны органа местного самоуправления нарушены его права как правообладателя земельного участка, на котором в том числе расположен и спорный жилой дом.

В акте приемки объекта в эксплуатацию от 05.02.2002 г. фиксируется соответствие завершенного реконструкцией жилого дома градостроительным нормам и правилам в данное документе не решается вопрос о правах и обязанностях лиц, участвующих в приемке объекта или претендующих на получение его собственность. Подписание акта не является властно-распорядительным действием и само по себе не порождает тех последствий, о которых указывает общество «Гелиос». Поэтому издание акта приемки не влияет на права и обязанности общества «Гелиос», не имеющего отношения к указанному объекту недвижимости.

В то же время акт приемки от 05.08.2002 г. подписан обществом КПО «Юг» и Инспекцией Госархстройнадзора Администрации Туапсинского района Краснодарского края. В этой связи следует признать, что требование о признании незаконным указанного акта приемки заявлено к ненадлежащим ответчикам, а иск, заявленный к ненадлежащему ответчику, не может быть  удовлетворен, и в иске в этой части надлежит отказать.

Согласно ст. 13 Гражданского кодекса РФ ненормативный акт может быть признан судом недействительным лишь при одновременном его несоответствии действующему законодательству и нарушении указанным актом  прав и охраняемых законом интересов истца.

Как видно из вышеизложенного, права арендатора земельного участка перешли к обществу «Гелиос» после принятия оспариваемых актов органов местного самоуправления и, следовательно, права и законные интересы общества «Гелиос» указанными актами в момент их принятия не нарушались, да и само общество «Гелиос», созданное в качестве юридического лица незадолго до проведения торгов по продаже имущества банкротящегося общества КПО «Юг», а именно в августе 2004 г., на момент издания постановлений (август 2002 г.) не существовало как участник гражданского оборота.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии ч.1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 23.11.2007г.) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Материалы дела свидетельствуют, что права на жилой дом и на часть земельного участка, им занимаемого, перешли к обществу «Кубаньсантехмонтаж» в октябре 2002 г, то есть до прекращения права бессрочного пользования и получения земельного участка в аренду обществом КПО «Юг» и последующей уступки права аренды обществу «Гелиос», которое имело место в декабре 2004 года.

Прекращая право бессрочного пользования и предоставляя земельный участок в аренду обществу КПО «Юг», Департамент имущественных отношений Краснодарского края не учел следующего.

Согласно п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания покупателю одновременно с передачей такой недвижимости переходят права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Земельный кодекс устанавливает, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком (ст. 37 ЗК РФ).

Следовательно, в момент отчуждения объекта недвижимого имущества, право собственности на которое было зарегистрировано в порядке, установленном ст. 131 ГК РФ, к новому правообладателю (сначала ООО «Виза», а в дальнейшем ООО «Кубаньсантехмонтаж») перешло и вещное право на земельный участок, который был занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, в виде права бессрочного пользования.

Прекратив право бессрочного пользования земельным участком с кадастровым номером 23:33:0000000:0036 с согласия ООО КПО «Юг» и передав его последнему по договору аренды как единый объект гражданских прав, Департамент имущественных отношений нарушил права собственника недвижимого имущества – двухквартирного жилого дома, расположенного в пос. Майском по ул. Центральная, 12, на часть спорного земельного участка, поэтому приказ Департамента №173-з от 23.12.2004 г. в отношении земельного участка, занятого двухквартирным жилым домом, не соответствует закону, а договор аренды от 23.12.2004 г. №0000000753, заключенный между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и обществом с ограниченной ответственностью «Курортно-производственное объединение Юг», является ничтожной сделкой в части распоряжения  площадью земельного участка, занятого двухквартирным жилым домом, принадлежащим на праве собственности ООО «Кубаньсантехмонтаж».

В этой связи нельзя признать, что общество КПО «Юг» стало надлежащим арендатором всего земельного участка, поскольку не было фактического исполнения договора аренды, то есть фактической передачи обществу КПО «Юг» земельного участка, занятого чужой недвижимостью. Поэтому не обладая правом на земельный участок, занятый недвижимостью, принадлежащей ООО «Кубаньсатехмонтаж», и не владея им реально, ООО КПО «Юг» не могло распорядиться этим правом в отношениях с третьими лицами.

Между тем, как указано выше, по договору уступки права аренды земельного участка от 30.12.2004 г. (т.1 л.д. 51-62), общество с ограниченной ответственностью «КПО «Юг» переуступило обществу с ограниченной ответственностью «Гелиос» права и обязанности стороны по договору аренды от 23.12.2004 г. №0000000753 в отношении земельного участка общей площадью 273833 кв. м по адресу п. Майский с кадастровым номером 23:33:00 00 000:0036, существовавшие на момент заключения настоящего договора.

Однако по этой сделке право на часть земельного участка, занятого недвижимостью общества «Кубаньсантехмонтаж» и необходимого для ее использования, к обществу «Гелиос» не перешло, так как этим правом ООО КПО «Юг» уже не обладало.

В этой связи договор об уступке права аренды земельного участка от 30.12.2001 г. заключен в нарушение ч.1 ст. 552 ГК РФ и ст. 37 Земельного кодекса РФ и следовательно, является ничтожной сделкой в части площади земельного участка, занятого двухквартирным жилым домом, принадлежащим на праве собственности ООО «Кубаньсантехмонтаж».

При указанных обстоятельствах следует признать, что у заявителя по делу общества «Гелиос» отсутствует материально-правовой интерес в отношении земельного участка, занятого спорным объектом недвижимости, что свидетельствует о ненадлежащем истце по делу в смысле ст. 4 АПК РФ.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что общество с ограниченной ответственностью КПО «Юг», находясь в процедуре банкротства – конкурсном управлении, обязано соблюдать требования ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 139 ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» после проведения оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если настоящим законом не установлен иной порядок продажи имущества должника. Начальная цена продажи выставленного на торги имущества должна определяться независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим федеральным законом.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Право аренды земельного участка относится к имущественным правам (то есть к имуществу), которые в силу ст. 129 ГК РФ обладают оборотоспособностью, то есть могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому.

Поэтому имущественное право аренды земельного участка, принадлежащего ООО КПО «Юг», находящегося в процедуре конкурсного производства, как имущество должника-банкрота не могло передаваться иначе, чем путем продажи  на открытых торгах с оценкой этого права, проведенной независимым оценщиком.

Как видно из содержания договора от 30.12.2004 г. об уступке права аренды земельного участка, указанное право не было приобретено через открытые торги и, как пояснил в заседании апелляционного суда представитель общества «Гелиос», право аренды земельного участка отдельно на торгах не продавалось, но его стоимость включена в стоимость объектов недвижимости, приобретенных обществом «Гелиос»  по результатам торгов (т.3 л.д. 226).

Таким образом, договор об  уступке права аренды земельного участка от 30.12.2004 г., заключенный между ООО «КПО «Юг» и ООО «Гелиос» без проведения открытых торгов по продаже имущественного права аренды не соответствует вышеприведенным нормам ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и является ничтожной сделкой.

Тем более, что земельный участок площадью более 27 га не является необходимым для использования объектов недвижимости, расположенных на нем и занимающих лишь незначительную его часть, которые приобретены в собственность обществом «Гелиос» (две дороги по территории и беседка 23 кв. м), поэтому в цену указанных объектов недвижимости не могла быть включена стоимость имущественного права аренды всего земельного участка, и в этой связи довод общества «Гелиос» и его ссылка на пункт 2.1 договора об уступке права аренды земельного участка признается апелляционным судом необоснованным. Цена уступаемого права аренды земельного участка в соответствии с ч.2 ст. 129 и ст. 130 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» должна быть определена независимым оценщиком с учетом целевого использования земли – курортное строительство. Доказательств того, что подобная оценка имела место, и что право аренды земли было реализовано через открытые торги, в материалы дела не представлено.

Довод общества «Гелиос» о том, что ООО «Кубаньсантехмонтаж» не предприняло никаких действий для получения документов, удостоверяющих право пользования земельным участком, исследован апелляционным судом.

В материалы дела представлены обращение общества