Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2009 по делу n А53-7996/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                 дело № А53-7996/2009

31 декабря 2009 г.                                                                                    15АП-9100/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 декабря 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 31 декабря 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей М.В. Ильиной, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от истца: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании  уведомлены надлежаще (уведомление № 80755);

от ответчика: Золотухин А.И., доверенность  от 05.06.2009 г.;

от третьего лица: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании  уведомлены надлежаще (уведомление № 80757),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интер Ойл"

на решение  Арбитражного суда Ростовской области

от 26 августа 2009 года по делу № А53-7996/2009,

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.

по иску  Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к  обществу с ограниченной ответственностью "Интер- Ойл"

при участии  третьего лица: администрации г. Ростова-на-Дону

о взыскании  задолженности  по арендной плате за землю

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском  к обществу с ограниченной ответственностью "Интер Ойл" (далее – ответчик) о  взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 01.01.2004г. по 31.03.2008г. в сумме 9 381482 рублей 02 копеек и пени за период с 21.03.2004г. по 31.03.2008г. в размере 1 017 825 рублей 17 копеек.

Исковые требования мотивированы тем, что  согласно договорам аренды земельного участка № 23784 «и» от 30.12.2005г. и № 23784 и от 04.04.2007г., ДИЗО г. Ростов-на-Дону (арендодатель) предоставлен в аренду ООО «Интер Ойл» (арендатор) земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:44:04 04 28:0013, находящийся по адресу (имеющий основные ориентиры): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, пер. Журавлева, ул. Восточная, пер. Крепостной общей площадью 9885 кв.м. для использования в целях проектирования и строительства многофункционального комплекса. Неисполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей в полном объеме явилось основанием обращения ДИЗО г. Ростова-на-Дону в арбитражный суд с иском о взыскании  задолженности.

Решением суда от 26.08.2009 г. исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу ДИЗО 2353817 руб. 43 коп. задолженности, 90967 руб. 27 коп. – пени; в остальной части иска отказано. Суд  установил, что  фактически во владение ответчику была передана часть земельного участка – 4548 кв.м. Суд взыскал  арендную плату за период, не охватываемый сроком исковой давности и за участок, фактически переданный ответчику. Неустойка за этот период составила 90967 руб. 27 коп.

Общество с ограниченной ответственностью "Интер Ойл" обжаловало  решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение отменить.  В обоснование жалобы ответчик указал, что  в период с 01.01.2004 по 30.12.2005 г. договорные отношения между ДИЗО и ООО «Интер Ойл» отсутствовали. Вывод суда о том, что наличие договорных обязательств между сторонами в указанный период следует из договора от 30.12.2005 г., поскольку в нем имеется ссылка на договор от 30.12.2002 г. (абз.1 ст. 4 решения), а также из п. 2.1. договора от 30.12.2005 г., поскольку в нем указан срок аренды - с 30.11.2001 г. по 30.11.2006 г., несостоятелен.

Договор аренды земельного участка № 23784и от 30.12.2005 г., заключенный  между Департаментом имущественно-земельных отношений и ООО «Интер Ойл» сроком до 30.11.2006г., был расторгнут 04.04.2007 г. в связи с подписанием нового договора аренды земельного участка № 23784 «и» от 04.04.2007 г. До момента его расторжения задолженность по договору № 23784и от 30.12.2005 г.  у ответчика отсутствовала.Ответчик заявил о применении сроков исковой давности.

В судебном заседании представитель ООО "Интер Ойл" доводы жалобы поддержал и указал, что плату до декабря 2005 г. и  с 30.12.2006 г. по 30.12.2008 г. не должны платить, так как общество не пользовались участком,  поскольку он  не был освобожден от расположенных на нем жилых домов. Ответчик лишен был возможности использовать земельный участок, так как по проекту площадь застройки составляет  7766 кв.м. и строить объект на части земельного участка невозможно. В связи с этим, ответчик обратился в администрацию г.Ростова-на-Дону с просьбой разделить земельный участок для осуществления поэтапного строительства.

В отзыве на апелляционную жалобу ДИЗО г. Ростова-на-Дону указал, что решением Кировского районного суда от 24.06.2008 г. суд признал постановление Мэра г.Ростова-на-Дону о предоставлении земельного участка ответчику в аренду действительным и не усмотрел оснований для признания недействительным договора аренды. В суде общей юрисдикции представитель ответчика настаивал на действительности договора аренды. Спорный земельный участок передан ответчику по акту приема- передачи без каких-либо замечаний, оснований для освобождения от уплаты от арендных платежей не имеется.

Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону надлежащим образом уведомленного ДИЗО г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился. В отношении истца дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО «Интер Ойл» пояснил, что решением арбитражного суда от  17.06.2009 г. по делу №А53-2068/2009 установлено, что общество фактически не использовало и не могло использовать земельный участок, переданный в аренду, в виду не исполнения обязательств администрацией г. Ростова-на-Дону. Земельный участок был передан в аренду не свободным от прав третьих лиц, администрация не произвела отселение физических лиц до настоящего времени. Решение арбитражного суда Ростовской области представитель ответчика просил отменить, в иске  ДИЗО г. Ростова-на-Дону отказать.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела  постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 30.11.2001 № 3179 ответчику был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: г.Ростов -на-Дону, ул.Красноармейская, пер Журавлева, ул.Восточная, пер.Крепостной.30.12.2005 г. стороны заключили договор аренды № 23784 «и»,земельный участок общей площадью 9885 кв.м.по акту приема- передачи  передан арендатору 3012.2005 г.

В дальнейшем стороны заключили договор аренды № 23784 «и» от 04.04.2007 г., по которому обществу передан в аренду земельный участок  из земель  поселений с кадастровым номером 61:44:04 04 28:0013, находящейся по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, пер Журавлева, ул.Восточная, пер.Крепостной общей площадью 9885 кв.м. для проектирования и строительства многофукционального комплекса.

Часть указанного участка обременена правами и фактическим нахождением на земельном участке физических лиц, изъятие земли у которых предусмотрено указанным постановлением. Судом установил, что часть земельного участка площадью 4548 кв.м. является свободной, оставшаяся часть- 5339 кв.м. не освобождена от прав третьих лиц.

Указанные обстоятельства послужили основанием для удовлетворения частично требований ООО «Интер Ойл» к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 23784 «и» от 4.04.2007 г.(дело № А53-3126/2009).В договор аренды №23784 «и» были внесены следующие изменения:

Пункт 1.2. Договора изложить в следующей редакции: «1.2. Земельный участок обременен перечисленными ниже сервитутами (ограничениями): часть земельного участка площадью 5339 кв.м. занята малоценным жильем и нежилым фондом, в т.ч. аварийным, подлежащим сносу в целях реализации программы ликвидации аварийного жилого фонда в г. Ростове-на-Дону (ул. Восточная, 31,33,35,37/107 Крепостной, ул. Красноармейская, 250,252,254,256,258,260,100 Крепостной, пер. Крепостной, 109)».

            Пункт 3.1. Договора изложить в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за год за часть Участка площадью 4548 кв.м. составляет 2 577 242,44 руб. Арендная плата за часть Участка площадью 5339 кв.м. начисляется с момента прекращения прав третьих лиц и освобождения земельного участка».

              Пункт 3.3. Договора изложить в следующей редакции: «3.3. Арендная плата начисляется с 06.08.2008г. (с момента вступления в силу решения Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.06.2008г.) с учетом п. 3.1 Договора».

              Пункт 8.10. исключить.

              Пункт 8.11. исключить.

. В приложении №1 к договору аренды земельного участка №23784 «и» от 04.04.2007г. «Акт приема-передачи земельного участка» абзацы второй и третий изложить в следующей редакции:

«Земельный участок обременен перечисленными ниже сервитутами (ограничениями): часть земельного участка площадью 5339 кв.м. занята малоценным жильем и нежилым фондом, в т.ч. аварийным, подлежащим сносу в целях реализации программы ликвидации аварийного жилого фонда в г. Ростове-на-Дону (ул. Восточная, 31,33,35,37/107 Крепостной, ул. Красноармейская, 250,252,254,256,258,260,100 Крепостной, пер. Крепостной, 109)».

Земельный участок находится в состоянии, частично пригодном для проектирования и строительства многофункционального комплекса».

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился с  требованием о взыскании задолженности по договорам аренды земельного участка № 23784 «и» от 3012.2005 г. и № 23784»и» от 04.04.2007 г. за период с 01.01.2004 г. по 31.08.2008 г. в размере 9381482 руб. 02 коп, пени за период с 21.03.2004 г. по 31.03.2008 г. 1017825 руб. 17 коп.

В ходе рассмотрения спора общество заявило о применении сроков исковой давности (том 1, лист дела 131).

Решением суда первой инстанции от 26.08.2009 г. требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону удовлетворены частично: суд взыскал 2577337 руб. 93 коп. задолженность за период со 2 квартала 2005 г. по 1 квартал 2008 г. включительно, применив срок исковой давности. Неустойку в размере 90967 руб. 67 коп. Взыскание судом произведено за пользование частью земельного участка 4548 кв.м. Суд установил, что фактически обществу была передана во владение только часть земельного участка 4548 кв.м., остальная часть земельного участка находится в пользовании третьих лиц.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

  Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать, в том числе соразмерного уменьшения арендной платы. Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, может вообще отказаться оплачивать его аренду.

В соответствии с пунктом 1.1 договоров № 23784 «и» от 30.12.2005 г. и № 23784 «и» от 24.04.2007 г. земельный участок  из земель  поселений с кадастровым номером 61:44:04 04 28:0013, находящейся по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, пер Журавлева, ул.Восточная, пер.Крепостной общей площадью 9885 кв.м. предоставлен для проектирования и строительства многофункционального комплекса.

Судом по делу  № А53-3126/2009 установлено, что земельный участок находящийся в аренде у ответчика  частично пригоден для проектирования и строительства  многофункционального комплекса».

Однако, согласно рабочего проекта, архитектурно-планировочного задания № 214-А от 05.05.2006 г., протокола согласования эскизного проекта многофукционального комплекса в квартале ограниченном ул. Красноармейская, пер Журавлева, ул.Восточная, пер.Крепостной площадь застройки составляет 7766 кв.м., процент застройки 93,9%, предусмотрено строительство объекта в одну очередь.

Из положительного заключения Ростовского филиала Главгосэкспертизы России от 01.08.2007 г.№1367-07/0948-04 по утверждению проекта многофункционального комплекса (п. 2.5) следует, что ветхое, аварийное, нежилые строения подлежат сносу. Конструкция здания представляет собой четырехэтажное здание размером 151,06 х 50,7 м. Фундамент здания- монолитная пространственная конструкция состоящая из фундаментной плиты, опирающейся на свайное основание. В ходе строительства подлежит установка ограждения по  всему периметру строительства.

Таким образом, использование земельного участка по назначению возможно только при наличии всей площади земельного участка, поскольку строительство комплекса  предполагает с использования всей площади земельного участка. Общество не могло приступить к строительству, имея только часть земельного участка, так как это было бы нарушением проекта и прав физических лиц, проживающих на оставшейся части земельного участка.

Невозможность использования земельного участка как полностью, так и в части для строительства, свидетельствует то обстоятельство, что МУ «Департаментом архитектуры и градостроительства» от 09.02.2009 №01-20/378/4091-Д дано заключение о необходимости раздела земельного участка площадью 9885 кв.м. на два земельных участка площадью 4548 кв.м. и 5339 кв.м.

28.09.2009 г.Администрацией г. Ростова-на-Дону издано постановление № 774 о разделе земельного участка площадью 9885 кв.м. на два самостоятельных: площадью 4548 кв.м. (кадастровый номер 61:44:0040428:14) и на земельный участок кадастровый номер  61:44:0040428:14 площадью 5339 кв.м.Пунктами 2.1, 4 указанного постановления предписано заключить новый договор аренды и рассмотреть вопрос о расторжении договора №23784 «и» от 24.04.2007 г.

Представитель ответчика пояснил, что в связи с разделом земельного участка общество