Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2010 n 15АП-7932/2010 по делу n А32-7229/2010 По делу о взыскании долга по арендной плате и пени.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2010 г. N 15АП-7932/2010
Дело N А32-7229/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии:
от истца: Щербаков А.Н., доверенность от 11.01.2009 г. N 2;
от ответчика: не явился, ходатайствовал о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Югсвязьстрой"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27 мая 2010 г. по делу N А32-7229/2010 (судья Савин Р.Ю.)
по иску Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты
к ответчику закрытому акционерному обществу "Югсвязьстрой"
о взыскании задолженности и пени по арендной плате
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Шахты (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Югсвязьстрой" (далее - общество) о взыскании в доход консолидированного бюджета Ростовской области за период с 01.02.2008 г. по 01.06.2009 г. включительно задолженности по арендной плате в сумме 669 251 руб. 41 коп., а также пени за период с 20.03.2008 г. по 19.10.2009 г. в сумме 70 151 руб. 15 коп., всего 739 402 руб. 56 коп.
Исковые требования мотивированы тем, что общество не производило платежи по договору аренды N 1695 от 08.06.2005 г. за пользование земельным участком площадью 22 390,90 кв. м с кадастровым номером 61:59:02 01 08:0010, находящимся по адресу: г. Шахты, ул. Темерницкая, 36а, в связи с чем образовалась задолженность.
Решением от 27 мая 2010 г. с общества взыскано 442 514,61 руб. основного долга за период с 01.02.2008 г. по 01.06.2009 г. Суд с учетом произведенных ответчиком платежей и взысканной суммы долга по решению суда от 28.05.2008 г. по делу N А32-5481/2008 пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 442 514,61 руб. Размер заявленной истцом неустойки снижен судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ до 48 056,55 руб. Однако в связи с погашением ответчиком задолженности в указанной сумме, суд отказал в ее удовлетворении.
Общество, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывает на произведенный им платеж в счет погашения текущей задолженности по платежному поручению от 18.09.2008 г. N 61 в сумме 350 446,74 руб., в том числе 296 526,76 руб. задолженности и 53 919,98 руб. пени за просрочку обязательства за период с 14.11.2007 г. по 30.09.2008. В жалобе общество также указывает на отчуждение объектов недвижимого имущества, ранее принадлежащих обществу, находящихся на земельном участке, разным лицам, к которым перешло право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях действовавшего договора аренды земельного участка.
В отзыве на апелляционную жалобу комитет указал на отсутствие оснований требовать оплаты задолженности по арендной плате с других кроме арендатора лиц, так как арендуемый земельный участок был сформирован как единый и неделимый и передан одному арендатору. Прекращение начислений арендных платежей обществу произошло после выхода постановления Мэра г. Шахты от 02.06.2009 N 2909 о расторжении спорного договора аренды, разделении прежнего земельного участка на четыре новых.
В судебном заседании 04 августа 2010 г. представитель комитета поддержал доводы отзыва на жалобу.
На вопрос суда, осуществляли ли новые собственники объектов платежи ответчику за пользование земельным участком, представитель истца затруднился дать пояснения.
Рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 01 сентября 2010 г.
В судебном заседании 01 сентября 2010 г. представитель истца представил письменные пояснения и расчет задолженности.
Представитель ответчика представила пояснения. Пояснила, что задолженность была обществом погашена.
Рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 07 октября 2010 г.
Суд предложил представить документально подтвержденные пояснения по вопросу о том, осуществляли ли новые собственники объектов недвижимости платежи за использование земельного участка арендатору - ООО "Югсвязьстрой"; пояснения о том, остались ли на земельном участке после 10.11.2008 г. объекты, принадлежащие ответчику на праве собственности.
От общества во исполнение определения суда поступили пояснения, с расчетом подлежащей уплате арендной платы. Согласно пояснениям общества вся задолженность была оплачена обществом, все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, были отчуждены обществом по договорам купли-продажи, право собственности на три объекты отчуждено 03 декабря 2007 г., право собственности на иные объекты - 10 ноября 2008 г.
Также общество пояснило, что иные объекты, поименованные в договоре аренды, и не указанные в договорах купли-продажи, перенесены из договора аренды с правопредшественником общества, никогда объектами недвижимости не являлись, более того, были разрушены уже на момент приобретения объектов обществом.
Также общество во исполнение определения суда пояснило, что новые собственники объектов недвижимости никаких платежей за использование участка обществу не производили, в обоснование общество представило выписки из банка, платежные поручения к ним, Журнал кассовых операций за период с 01.09.2008 г. по 30.09.2010 г.
В судебном заседании 07 октября 2008 г. представитель комитета пояснил суду, что от Лобзиной Л.В. поступило заявление, в котором она указывает на осложнения при регистрации договора аренды. Просил оставить решение суда без изменения.
Ответчик просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 1695 от 08.06.2005 г. Договор заключен в отношении земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 61:59:02 01 08:0010, расположенного по адресу: г. Шахты, ул. Темерницкого, 36а.
Земельный участок предоставлен для использования следующих объектов: административное здание лит. "Н", заготовительный цех лит. "Р", лаконаливной цех лит. "Р1, Р2", с пристройкой лит. "Р3", здание конторы лит. "В", здание склада лит. "Ц, Ц1", здание котельной лит. "С", здание арматурного цеха лит. "О", здание цеха ЖБИ с надстройкой лит. "А, н/А, А1, а3, а4, а5", здание склада лит. "X, XI", здание гаража лит. "Т", здание механического цеха лит. "Т1", здание цехов с пристройкой (столярный и производственный) лит. "Ф, Ф1", здание склада лит. "П", сарай лит. "Г", склад лит. "Ч", трансформаторная лит. "Щ", проходная лит. "Э", уборная лит. "Ю", сарай лит. "Т2".
Договор надлежащим образом зарегистрирован в реестре.
Ссылаясь на данный договор, комитет требует от общества задолженность по арендной плате за период с 01.02.2008 г. по 01.06.2009 г. включительно, а также неустойку.
Удовлетворяя исковые требования в части основного долга, суд первой инстанции не учел следующее.
Из материалов дела следует, что находящиеся на земельном участке объекты были обществом отчуждены, договоры имеются в материалах дела, представлены ответчиком суду первой инстанции.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по запросу апелляционного суда представлены выписки из реестра, из которых следует, что право собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости было обществом отчуждено.
Право собственности в отношении объектов: здание гаража лит. "Т", здание механического цеха лит. "Т1", расположенных по ул. Темерницкая, 36а, г. Шахты, Ростовская область зарегистрировано за Лобзиной Ларисой Васильевной 03 декабря 2007 г. - л.д. 54, 56 том 2.
Право собственности в отношении объектов здание цехов с пристройкой (столярный и производственный) лит. "Ф, Ф1", расположенного по ул. Темерницкая, 36а, г. Шахты, Ростовская область зарегистрировано за Баженовой Наталье Алексеевной 03 декабря 2007 г. - л.д. 58 том 2.
Право собственности в отношении объектов: административное здание лит. "Н", здание цеха лит. "Р, Р1, Р2, Р3", здание склада лит. "П", здание конторы лит. "В", здание склада лит. "Ц, Ц1", здание котельной лит. "С", здание арматурного цеха лит. "О", здание цеха ЖБИ лит. "А, А1, н/А, а3, а4", расположенных по ул. Темерницкая, 36а, г. Шахты, Ростовская область зарегистрировано за Шевляковым Михаилом Николаевичем 10 ноября 2008 г. - л.д. 38, 40, 42, 44, 46, 48, 50, 52 том 2.
Право собственности в отношении объекта здание склада лит. "XXI", расположенного по ул. Темерницкая, 36а, г. Шахты, Ростовская область зарегистрировано за Масловым Сергеем Николаевичем 10 ноября 2008 г. - л.д. 60 том 2.
Иные недвижимые объекты по пояснениям общества на земельном участке отсутствуют.
Данные пояснения комитет не опровергает.
Из информации, предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области следует, что с 10 ноября 2008 г. в собственности общества не имеется объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N 61:59:02 01 08:0010, по адресу: г. Шахты, ул. Темерницкого, 36а.
В силу положений п. 1 ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка - п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости новые собственники признаются фактическими землепользователями участка под объектом недвижимости и необходимого для эксплуатации объекта, несмотря на отсутствие составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного документа - договора аренды.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления требований, вытекающих из договора аренды земельного участка, к прежнему собственнику объектов недвижимости и арендатору земельного участка.
Данный подход получил отражение в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16.06.2010 по делу N А53-25293/2009.
Поэтому основания для начисления арендной платы за период с 10 ноября 2008 г. отсутствуют, в требованиях о взыскании арендной платы за период с 10 ноября 2008 г. по 01 июня 2009 г. надлежит отказать в связи с отсутствием основания для ее начисления.
Что касается задолженности за период с 01 февраля 2008 г. по 10 ноября 2008 г., при ответе на вопрос о наличии основания для взыскания задолженности следует учесть, что ответчик платежным поручением N 61 от 18.09.2008 оплатил арендную плату в размере 350446,74 руб., в том числе 296526,76 руб. - основной долг, 53919,98 руб. - неустойка - л.д. 66 том 1.
Назначение платежа четко указано в платежном поручении: арендная плата за ноябрь 2007 г. - сентябрь 2008 г. по договору N 1695 от 08 июня 2005 г., в том числе арендная плата 296 526, 76 руб., пеня 53 919,09 руб.
Комитет не вправе был за счет данного платежа погашать задолженность за иные периоды (реестровую задолженность).
Для оценки довода ответчика об отсутствии задолженности апелляционным судом выполнен расчет подлежащей уплате ответчиком по договору аренды арендной платы за период с 14 ноября 2007 г. (дата введения в отношении общества процедуры наблюдения) по 10 ноября 2008 г. (дата отчуждения обществом всех принадлежащих ему расположенных на земельном участке объектов).
Расчет задолженности должен быть выполнен с учетом следующих обстоятельств:
- наличия судебного акта, вступившего в законную силу (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2008 по делу А32-5481/2008), которым с ответчика в доход консолидированного бюджета Ростовской области взыскана текущая задолженность по арендной плате и пени за период с 14.11.2007 по 31.01.2008 в размере 69789,96 руб. - основной долг, 5863,43 руб. - пени;
- отчуждения ответчиком ряда объектов 03 декабря 2007 г. (гаража, здания цехов ФФ1, здания цеха Т1);
- наличия распоряжения мэра города Шахты - главы Администрации от 02.06.2009 г. N 2909, в котором определена площадь земельных участков
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2010 n 15АП-7900/2010 по делу n А32-4154/2010 По делу о признании незаконным решения об отказе в утверждении акта выбора земельного участка.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края  »
Читайте также