Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2010 по делу n А32-6902/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

сделки представляемым создаёт, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения. Волков Николай Владимирович в соответствии со штатным расписанием работает в должности директора магазина ООО фирма «Санги Стиль», был уполномочен на передачу помещения 15.01.2009 г., однако, Сухачёва Е. Г. для приёма помещений не явилась. В связи с бездействием истца по приемке имущества в период с 15.12.2008 г. по 15.01.2009 ответчик (арендатор) направил в адрес истца, подписанный со стороны ответчика акт приём передачи имущества от  15.01.2009.

Действия Волкова Николая Владимировича, совершённые последним 23.01.2009г. обществом не одобрялось, поэтому ссылку истца на акт осмотра от 23.01.2009г. не могут быть приняты во внимание.

Акт передачи имущества не был оформлен своевременно по причине уклонения арендодателя от приёмки арендованного имущества.

Убытки в размере стоимости ремонтно-восстановительных работ определенных заключением ООО «НовоТех» от 10.02.2009 №4/1 в размере 140168 руб., не подлежат взысканию. Стоимость заявленных работ включает в себя установку межкомнатных дверей и снятие дверных полотен, окраску водоэмульсионными составами поверхностей потолков ранее окрашенных водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски более 35%, смена обоев (улучшенных), разборка плинтусов деревянных и из пластмассовых материалов, облицовка потолка плитами и стен декоративным бумажно-слоистым пластиком или листами из синтетических материалов, смена ламп люминесцентных, ремонт отдельными местами рулонного покрытия с промазкой битумными составами с заменой 2 слоев.

Указанные в заключении эксперта сведения не подтверждают, что необходимость заявленных к нём работ явились следствием ненадлежащего пользования арендуемым помещением фирма «Санги Стиль». Более того, исходя из заявленных в нём работ следует, что некоторые их них, например, смена ламп является следствием нормального износа оборудования; установка и снятие дверных полотен также может быть вызвана и необходимостью проведения перепланировки спорных помещений учитывая проведённые ответчиком работы на основании договора подряда с ООО «СОТ» по разборке стен, железобетонных конструкций, перекрытий, а также непосредственно установки блоков в наружных и внутренних дверных проёмов в каменных стенах, кладка стен кирпичных наружных. Такой вид работ как смена обоев (улучшенных) также не обоснована.

Требование истца о взыскании 114000 рублей направленных на депонирование арендной платы за весь период действия договора предприниматель не предъявила требование о внесении суммы депозита. С учётом п.6.1. договора, в случае невнесения суммы депозита, предприниматель Сухачева Е.Г., в разумный срок, была вправе расторгнуть спорный договор аренды. Однако, своими конклюдентными действиями, а именно, передачей имущества по акту приёма-передачи от 01.08.2008, арендодатель подтвердила заключение договора без внесения спорной суммы депозита.

Дополнительным соглашением от 21.11.2008 №2 стороны определили, что арендодатель признает правомерность затраченных ранее арендатором затрат на сумму 436245 рублей 76 копеек по договору подряда б/н от 14.09.2007, заключённого между ООО фирма «Санги Стиль» и ООО «СОТ». Подписав без возражений дополнительное соглашение от 21.11.2008 № 2, истица признала в полном объёме стоимость произведённых улучшений без деления на отделимые и неотделимые, что не противоречит положениям ст.623 ГК РФ, в связи с чем, подлежат зачёту в счёт арендных платежей.

В судебном заседании представитель ИП Сухачевой Е.Г. апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда, исковые требования удовлетворить, во встречном иске отказать. Пояснил, что доказательства направления предпринимателем Сухачевой Е.Г. в адрес арендатора уведомления о расторжении договора аренды отсутствуют. Факт освобождения помещений арендатором с 22.04.2009г. не оспаривает, однако, досрочное освобождение помещения не  является основанием для отказа во взыскании арендных платежей.

Представители ООО «Санги Стиль» апелляционную жалобу не признали по основаниям, изложенным в отзыве, просили оставить решение суда без изменения. Пояснили, что представитель общества Волков Н.В. являясь директором магазина, был уполномочен на передачу помещения арендодателю только 15.01.2009г., последующие действия по осмотру помещения и подписанию акта от 23.01.2009г. совершены им по собственной инициативе в отсутствие полномочий. Осуществление ремонтных работ, в том числе перепланировка помещений, были согласованы с арендодателем.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Сухачевой Е.Г. принадлежит на праве собственности нежилое помещение №  II, литер А общей площадью 106,3 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Новороссийск, Центральный округ, ул.Дзержинского, д.207, номер на плане 1-8, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.09.2006г. № 23 АА 921451.

Между ИП Сухачевой Е.Г. (арендодатель) и ООО фирма «Санги Стиль» (арендатор) был заключен договор аренды от 01.09.2007 № 373-а/23-07, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения №№1-8, расположенные на первом этаже здания по адресу: г.Новороссийск, ул.Дзержинского, 207, общей площадью 115 кв.м, из которых площадь торгового зала 96,9 кв.м. для использования в качестве магазина розничной торговли.

Срок действия договора предусмотрен п.5.1 договора с 01.09.2007г. по 31.07.2008г., т.е. менее одного года, ввиду чего государственная регистрация договора не требуется.

Помещения переданы арендатору по акту от 01.12.2007г.

Ежемесячная арендная плата установлена в размере 103500 руб., в состав которой входит плата за пользование земельным участком. Оплата за коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение и канализация) осуществляется арендатором и не включена в состав арендной платы. Арендная плата вносится до 20 числа расчетного месяца. Обязанность по уплате арендных платежей возникает у арендатора с момента подписания акта приема-передачи имущества (п.п. 3.1, 3.3, 3.4, 3.6 договора).

Согласно п. 2.3.10 договора от 01.09.2007 арендодатель обязуется зачесть в счет арендной платы либо при прекращении действия договора, компенсировать расходы арендатора на произведенные неотделимые улучшения. Неотделимые улучшения будут производиться по дополнительному соглашению между сторонами.

11.09.2007 и 30.10.2007 сторонами подписаны дополнительные соглашения № 1 и №2 к договору аренды от 01.09.2007 № 373-а/23-07.

Соглашением №2 от 30.10.2007 предусмотрено право арендатора производить неотделимые улучшения по согласованию с арендодателем и обязанность арендодателя осуществить зачет расходов арендатора на производство неотделимых улучшений в счет арендной платы.

В соответствии с 1.4, 1.5 дополнительного соглашения №2 от 30.10.2007г. стороны согласовали зачет в счет арендной платы 5734 руб. 50 коп. расходов на устранение неисправностей в системах водопровода и канализации, а также 58500 руб. 00 коп. расходов на подрядные работы по монтажу витражей в арендуемых помещениях.

По акту приема-передачи от 31.07.2008г. помещения возвращены арендатору в удовлетворительном состоянии.

После окончания срока действия договора аренды от 01.09.2007 № 373-а/23-07, сторонами заключен договор аренды от 01.08.2008 № 677-а/23-08, согласно которому в аренду переданы нежилые помещения №№1-8, расположенные на первом этаже здания по адресу: г.Новороссийск, ул.Дзержинского, 207, общей площадью 106,3 кв.м.

Согласно п.7.1 договора аренды от 01.08.2008 № 677-а/23-08 срок его действия установлен на 11 - месяцев с момента подписания до 30.06.2009.

Ежемесячная арендная плата установлена в размере 114000 руб.  Первый платеж арендатор вносит в день подписания акта приема-передачи объекта. В дальнейшем ежемесячная арендная плата уплачивается арендатором не позднее 5 числа каждого месяца. В размер арендной платы не входит оплата за отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализацию, услуги связи и вывоз бытовых отходов. (п.п. 4.1-4.4 договора).

Пунктами 5.1-5.4 предусмотрена обязанность арендатора в течение 15 календарных дней с момента подписания договора внести на расчетный счет арендодателя сумму, равную арендной плате за один месяц. Данная сумма является обеспечительным депозитом и удерживается арендодателем в течение срока действия договора без процентов, как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по договору. При соблюдении арендатором условия договора обеспечительный депозит возвращается арендатору либо засчитывается в последний одиннадцатый месяц срока аренды.

По условиям договора арендатор не имеет права производить реконструкцию и перепланировку объекта, переоборудование сантехники, электрооборудования, систем связи и отопления, установку какого-либо дополнительного оборудования и устройств, размещения наружной рекламы и т.п. без письменного разрешения арендодателя (п. 2.2.7).

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи (приложение № 3 к договору аренды от 01.08.2008 № 677-а/23-08).

21.11.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 к договору 01.08.2008 № 677-а/23-08. По условиям данного дополнительного соглашения арендодатель признает правомерность затраченных ранее арендатором 436245 руб. 76 коп. по договору подряда б/н от 14.09.2007г., заключенного ООО «Санги Стиль» и ООО «Сот». Способы и сроки возмещения указанных денежных средств должны определяться последующими дополнительными соглашениями (п.п. 1.1, 1.2). Кроме того, установлен порядок частичного (в сумме 99180 руб.) зачета сумм перечисленных ранее арендатором на счет ОАО «Кубаньэнерго» (129800 руб.) и возврата 30620 руб. арендатору, а также последствия несоблюдения данного порядка.

Факт возврата ответчику 30620 руб. подтверждается отзывами  и  расчетами сторон.

В материалы дела представлен акт от 23.01.2009г., подписанный от имени арендатора Волковым Н.В. о возврате помещения с обозначенными в акте недостатками.

Из представленных суду документов следует, что Волков Н.Е. был принят на работу директором магазина, расположенного в спорных арендованных помещениях, что подтверждается: трудовым договором от 09.01.2007г., приказом о принятии на работу от 09.01.2007г. № 13-к, штатным расписанием ООО «Санги Стиль» и пояснениями представителей сторон.

В силу абз. 2 части 1 ст.182 ГК РФ полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

Полномочия Волкова Н.Е. на подписание акта от 23.01.2009г о возврате помещения ответчик оспаривает. Учитывая, что по заключенными сторонами договорам аренды имущество принималось по актам, подписанным от имени арендатора директором Аксененко В.П. и при участии Волкова Н.Е., подтверждавшего техническое состояние имущества, суд приходит к выводу об отсутствии у директора магазина Волкова Н.Е. полномочий на возврат помещений арендодателю, т.к. данные распорядительные действия в отношении арендованного имущества не входили в круг его служебных (трудовых) обязанностей.

Однако, надлежащие доказательства того, что арендованные помещения фактически были освобождены арендатором 15.01.2009г. отсутствуют. Подписанный ответчиком односторонний акт от 15.01.2009г. не может быть принят в качестве доказательства фактического освобождения помещения и уклонения арендодателя от их принятия.

Суду не представлены документы, подтверждающие уведомление арендодателя о намерении арендатора освободить помещения с 15.01.2009г.

Представленные ответчиком письма от 15.01.2009г. с констатацией факта неявки арендодателя, не доказывают доводы о том, что истица заблаговременно уведомлялась и ей было известно о намерении ответчика освободить помещения именно 15.01.2009г., однако, с целью уклонения от приемки помещений она не явилась для подписания акта.

Кроме того, в силу п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Порядок досрочного расторжения договоров аренды регламентирован статьями 450 - 452, 619 - 620 ГК РФ.

В силу п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Условиями договора от 01.08.2008 № 677-а/23-08 предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении и сдать объект и оборудование арендодателю по акту приема-передачи в исправленном состоянии, с учетом нормального износа (п.2.2.8).

По истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении по п.6.1 арендатор обязан передать арендодателю все неотделимые улучшения и осуществить все платежи (п.2.2.9).

Пунктом 6.1 договора арендодателю предоставлено право арендодателя, в случае если арендатор ухудшает состояние объекта, нарушает условия договора, не вносит арендную плату и другие платежи, в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать выселения арендатора из арендуемых помещений, уведомив его об этом письменно не менее чем за 10 дней.

Из буквального толкования условий договора от 01.08.2008 № 677-а/23-08 по правилам ст.431 ГК РФ следует, что право одностороннего расторжения договора предоставлено только арендодателю при наступлении событий указанных в п.6.1 договора.

Арендатору право одностороннего расторжения договора от 01.08.2008 № 677-а/23-08 не предоставлено, следовательно, при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора (ООО «Санги Стиль») подлежат применению нормы ст. 620, п.1,2 ст.450,  п.2 ст.452 ГК РФ.

Положения ст.620 ГК РФ, п.2 ст.450 ГК РФ устанавливают основания расторжения договора аренды и применяются с учетом положений статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о его расторжении либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора от 01.08.2008 № 677-а/23-08 по инициативе арендатора возможно только по соглашению сторон либо в судебном порядке.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о прекращении действия договора с 15.01.2009г., основанный на одностороннем акте от 15.01.2009г. и толковании п.2.2.8 договора, как предоставляющего арендатору право на расторжение договора в