Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 по делу n А01-250/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А01-250/2009

16 марта 2010 г.                                                                                  15АП-12131/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.

при участии:

от истца: представитель Леваев Саманд Леваевич – доверенность от 26.02.2009,

представитель Пономарев Геннадий Иванович – доверенность от 20.08.2009 23АГ 633814,

от ответчика: представитель Тетерин Евгений Георгиевич – доверенность от 11.01.2010 № 1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрация муниципального образования «Тульское городское поселение»

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 05 октября 2009 года по делу № А01-250/2009,

принятое судьей Афашаговым М.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Колоян Синам Бариковны

к ответчику администрации муниципального образования «Тульское городское поселение»

при участии третьих лиц: федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (отдел технической инвентаризации по Майкопскому району),

Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея (Майкопский районный отдел),

муниципального предприятия «Универсальный рынок»

об изменении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Колоян Синам Бариковна (далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к администрации муниципального образования «Тульское городское поселение» (далее – Администрация) об обязании внести изменения в договор аренды от 28.05.2007 № 1 путем заключения дополнительного соглашения о замене по всему тексту договора аренды слов «67,7 кв.м.» словами «111,4 кв.м.».

Исковые требования мотивированы тем, что по договору аренды Предпринимателю передано во временное владение и пользование здание мясного павильона общей площадью помещений 111,4 кв.м. Однако при заключении договора была допущена техническая ошибка в указании площади – в тексте договора указано здание площадью 67,7 кв.м. Поскольку в добровольном порядке арендодатель отказался вносить изменения в договор – истец обратился с настоящим иском.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (далее - БТИ), Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея (далее – Росрегистрация), муниципальное предприятие «Универсальный рынок» (далее – Предприятие, МП «Универсальный рынок»).

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 05 октября 2009 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд пришел к выводу, что указание в договоре на площадь здания в 67,7 кв.м. является технической ошибкой, обусловленной данными ЕГРП. Проанализировав текст постановления главы Администрации от 25.05.2007 № 304 и постановления Совета народных депутатов Тульского городского поселения от 21.06.2007 № 228, суд первой инстанции пришел к выводу, что воля арендодателя была направлена на передачу всего здания, а не его части.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация муниципального образования «Тульское городское поселение» обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- судом первой инстанции не принято во внимание и не дана оценка пояснениям представителя БТИ Гаманова В.В. и предоставленной в материалы дела копии заявления № 613 с просьбой произвести техническую инвентаризацию, из которых следовало, что Предприниматель знал, что получает в аренду часть здания;

- истец уклоняется от заключения дополнительных соглашений о повышении размера арендной платы, вносит арендную плату нерегулярно;

- здание магазина «Мясной павильон» внесено в уставный фонд МП «Универсальный рынок», поэтому истец мог получить в аренду только часть здания площадью 67,7 кв.м., оставшаяся часть площадью 43,7 кв.м. предназначалась для ветврачей.

В отзыве на апелляционную жалобу Предприниматель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика изложил доводы апелляционной жалобы, представитель истца – отзыва на апелляционную жалобу; третьи лица явку представителей не обеспечили; дело рассмотрено в соответствии с положениями ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 28.05.2007 № 1 Администрация предоставила Предпринимателю в аренду здание магазина (мясного павильона) площадью 67,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, п. Тульский, ул. Ленина, 40 А, сроком на 49 лет до 28.05.2056 года (т. 1 л.д. 13-15), государственная регистрация договора аренды произведена 09.07.2007 года за номером 01-01-03/011/2007-343 (выписка из ЕГРП от 03.02.2009 № 03/010/2009-381 – т. 1 л.д. 28).

Договор являлся и актом приема-передачи здания (п. 2.1.1 Договора).

При составлении кадастрового паспорта здания в январе 2009 года было установлено, что фактическая площадь здания составляет 111,4 кв.м.

В связи с чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество с сделок с ним внесены соответствующие изменения (выписка из ЕГРП – т. 1 л.д. 28).

Однако между Предпринимателем и Администрацией возник спор о последующем использовании здания.

Как следует из содержания письма Администрации от 18.02.2009 № 241 (т. 1 л.д. 22), текста апелляционной жалобы и пояснений представителей сторон, высказанных в судебном заседании суда апелляционной инстанции, Администрация настаивает на возвращении Предпринимателем части здания, превышающую площадь 67,7 кв.м. (ключей от помещения «холодильной камеры»).

В целях устранения правовой неопределенности, Предприниматель обратился с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что действующее гражданское законодательство не предусматривает такого способа защиты, как внесение изменений в договор с целью устранения правовой неопределенности, неясности содержания договора. По общему правилу, неясности содержания договора должны устраняться путем его толкования при возникновении соответствующего спора об исполнении договора (ст. 431 ГК РФ). Неясность отдельных условий договора может означать из несогласованность и свидетельствовать о незаключенности договора аренды (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В данном случае, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о допустимости указанного способа защиты ввиду следующего.

Во-первых, в части передачи объекта аренды договор исполнен и между сторонами договора имеется спор о повороте его исполнения.

Во-вторых, арендатор является законным владельцем переданного ему имущества, легитимация в качестве такового осуществляется посредством предъявления любом и каждому действующего договора аренды. Следовательно, в целях легитимации перед третьими лицами в качестве законного владельца, арендатор заинтересован в надлежащем описании объекта аренды. Учитывая, что договор аренды от 28.05.2007 № 1 заключен на срок 49 лет, интерес арендатора в надлежащей легитимации перед третьими лицами подлежит защите.

Поскольку действующее законодательство не предусматривает порядка устранения неточностей договора, суд апелляционной инстанции считает возможным применить по аналогии закона положения статей 452 – 453 ГК РФ (п. 1 ст. 6 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

12 февраля 2009 года истец вручил Администрации проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды в части уточнения площади объекта аренды (т. 1 л.д. 19-20).

Письмом от 18.02.2009 № 241 Администрация отказала в заключении дополнительного соглашения. Истец обратился с иском 24.02.2009 года. Следовательно, досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Оценив все доказательства в совокупности, в соответствии с правилами толкования условий договора (ст. 431 ГК РФ), суд первой инстанции пришел к верному выводу, что воля Администрации была направлена именно на передачу в аренду истцу всего здания, а не его части.

Так согласно постановлению главы администрации муниципального образования Тульское городское поселение от 11.05.2007 № 290 на основании заявления Колоян С.Б., «Здание магазина «Овощи», общей площадью 67,0 кв.м.» переименовано в «Здание магазина «Мясной павильон»» (т. 1 л.д. 118).

Постановлением от 25.05.2007 № 304 глава Администрации предписал сдать «здание магазина (мясного павильона) площадью 67,7 кв.м.» Колоян С.Б.

Одновременно 25.05.2007 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись о праве муниципальной собственности на здание магазина «Мясной павильон» площадью 67,7 кв.м. (т. 1 л.д. 16).

21 июня 2007 года Совет народных депутатов Тульского городского поселения постановил дать разрешение главе администрации на передачу в долгосрочную аренду магазина «Мясо», расположенного на территории МУП «Тульский рынок» Колоян С.Б. (т. 1 л.д. 112).

В договоре аренды от 28.05.2007 № 1 также указано, что предпринимателю предоставлено здание магазина (мясного павильона), площадью 67,7 кв.м. (т. 1 л.д. 13).

Стороны не оспаривают, что Предпринимателю было передано во владение все здание. Одно из помещений здания по воле Предпринимателя занято службой ветеринарного контроля, поскольку в ином случае торговля мясом в павильоне будет невозможна.

Доказательств нахождения в здании иных арендаторов по воле Администрации, ответчик не предоставил. От представления соответствующих доказательств суду апелляционной инстанции ответчик отказался.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что на момент заключения договора и исполнения обязанности по передаче имущества во владение арендатору между сторонами отсутствовал спор об объекте аренды – в аренду было передано все здание.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что указание в договоре на площадь здания 67,7 кв.м. является технической ошибкой.

Доводы Администрации о том, что здание находилось в хозяйственном ведении МП «Универсальный рынок», а Предпринимателю было известно о передаче ему во владение лишь части здания, отклоняются судом апелляционной инстанции как противоречащие обстоятельствам дела.

В материалы дела предоставлена копия договора аренды от 02.05.2007 № 1, согласно которой МП «Универсальный рынок» предоставило Предпринимателю часть нежилого помещения общей площадью 66 кв.м. в арендованном здании (т. 1 л.д. 177-179). План этажа или иная индивидуализация помещения в договоре отсутствует.

В связи с чем, 08 мая 2007 года Предприниматель обратился в Майкопский районный филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» по РА с целью технической инвентаризации домовладения (заявление от 08.05.2007 № 613 – т. 1 л.д. 176).

По результатам технической инвентаризации был составлен технический паспорт от 10.05.2007 года, согласно которому в здании расположен: торговый зал площадью 67,7 кв.м. и подсобная площадью 36,9 кв.м. (т. 1 л.д. 150-151).

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.08.2008 по делу А01-897/2008 по иску МП «Универсальный рынок» к Колоян С.Б. и Администрации о признании договора аренды от 28.05.2007 года недействительным, а также решением от 17.06.2009 по делу А01-331/2009, установлено, что публичные отношения по предоставлению здания магазина «Мясной павильон» не завершены, владение зданием МП «Универсальный рынок» не передано, государственная регистрация права хозяйственного ведения не произведена, в связи с чем суды пришли к выводу об отсутствии у МП «Универсальный рынок» права хозяйственного ведения на арендованное имущество.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ указанные обстоятельства являются преюдициальными и не подлежат доказывания в рамках настоящего дела.

Именно в связи с отсутствием права хозяйственного ведения у МП «Универсальный рынок», здание магазина «Мясной павильон» было передано в аренду Администрацией. После технической инвентаризации 25.05.2007 Администрация осуществила государственную регистрацию права муниципальной собственности на здание, права МП «Универсальный рынок» зарегистрированы не были.

Воля Администрации на передачу в аренду Предпринимателю всего здания, а также фактическая передача в аренду всего здания доказаны. Техническая ошибка, в части указания площади здания в размере 67,7 кв.м., допущена при подготовке постановления главы муниципального образования Тульское городское поселение от 11.05.2007 № 290 и в дальнейшем повторена во всех остальных муниципальных актах, в том числе при регистрации права собственности. При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

В то же время, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции неправильно применен закон, в связи с чем истец не получил реальной защиты своего законного интереса.

Истец просил изменить условия договора в части указания площади объекта аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ при изменении или расторжении договора в судебном порядке условия договора считаются измененными с момента