Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 по делу n А32-11090/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

25.3 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства в специально установленном этой нормой упрощенном порядке. 

      Интерес истицы, обратившейся в арбитражный суд как индивидуальный предприниматель, состоит в легализации объекта недвижимости, не являющегося объектом индивидуального жилищного строительства, а предназначенного для коммерческой эксплуатации – временного размещения нанимателей на период отдыха в летний период. Данное обстоятельство подтверждается, в частности, заключением Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Анапа от 02.05.2007 №439, а также письмом указанного органа от 22.12.2005 №845, согласно которым назначением спорного объекта строительства является размещение отдыхающих, а также следует из личного заявления истицы от 23.08.2005 с просьбой узаконить строительство жилого дома с комнатами для отдыхающих (л.д. 13-15, 17, т.д. 1).

      Как следует из заключения №79 от 17.05.2006 по отводу земельного участка, объектом, для которого отводится земельный участок, является жилой дом с меблированными комнатами для размещения отдыхающих в летний период со встроенным торговым павильоном (л.д. 20, т.д. 2). В заявлении ИП Джамаловой в адрес начальника архитектуры и градостроительства по городу Анапа от 02.12.2008 об изменении вида разрешенного использования земельного участка также обозначено коммерческое назначение спорного объекта (л.д. 23, т.д. 2).

               Введение в гражданский оборот такого объекта предполагает соблюдение общеустановленного порядка создания и ввода в эксплуатацию вновь создаваемых объектов недвижимости, предусмотренного градостроительным, земельным, административным законодательством.

                В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

      Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

      Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

               Согласно пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 9 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

      К настоящему делу данные случаи не относятся.

               Проектная документация спорного объекта недвижимости по смыслу пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации подлежит государственной экспертизе.

      Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (пункт 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

      Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации указано в пункте 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство.

      Отсутствие государственной экспертизы проектной документации в отношении спорного объекта капитального строительства подтверждается постановлением №2-Ф-640к Управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 10.12.2009 по делу об административном правонарушении в области строительства (л.д. 137, т.д. 3). Кроме того, как следует из данного постановления, проектная документация по спорному объекту при проведении проверки не была предоставлена.

      Из заявления ИП Джамаловой Т.Е. от 14.01.2008 на имя начальника управления архитектуры и градостроительства по городу-курорту Анапа (л.д. 16, т.д. 1) следует, что сбор необходимых для строительства документов она начала осуществлять лишь по окончании строительства жилого дома в 2005 году. С заявлением об узаконении строительства трехэтажного жилого дома с комнатами для сезонного проживания отдыхающих ИП Джамалова обратилась к главному архитектору города-курорта Анапа лишь 23.08.2005 и 21.02.2008 (л.д. 17, т.д. 1). Между тем, по смыслу норм градостроительного законодательства, оформление разрешения на строительство, а также всей необходимой для получения такого разрешения документации, в том числе проектной, должно быть выполнено до начала строительства, а не по его окончании.

      Как следует из материалов дела, истец осуществлял застройку земельного участка по ул. Красноармейская, 100 в пос. Витязево города-курорта Анапа в несколько этапов.

      Постановлением главы администрации пос. Витязево от 10.01.1994 №31 Джамаловой Т.Е. было разрешено строительство жилого дома на земельном участке площадью 770 кв.м. по ул. Красноармейской, 100, для проживания семьи (л.д. 2, 4, т.д. 2).

      Постановлением главы администрации Витязевского поселкового округа города-курорта Анапа от 09.04.2002 №105 Джамаловой Т.Е. разрешено проектирование и строительство второго жилого дома с пристроенным киоском общей площадью до 250 кв.м. в пос. Витязево, по ул. Красноармейская, 100, при этом, к производству строительно-монтажных работ разрешено приступить после  получения разрешения в инспекции госархстройнадзора, по окончании строительства второй жилой дом с пристроенным киоском необходимо предъявить для сдачи в эксплуатацию (л.д. 8, т.д. 1).

      Согласно выданному на основании постановления №105 от 09.04.2002 архитектурно-планировочному заданию управления архитектуры и градостроительства города-курорта Анапа жилой дом Джамаловой Т.Е. должен быть двухэтажным (л.д. 14-15, т.д. 2).

      В соответствии с техническим заключением от 06.11.2003 двухэтажный объект с габаритными наружными размерами 12.55м × 8,0м и 10,0м × 5,4м представлял собой незавершенное строительство, включающее подвал, стены 1-го и 2-го этажей с перекрытиями, при этом целью технического обследования указано определение возможности продолжения строительства его как жилого дома с надстройкой одного этажа (л.д. 9, т.д. 1).

      30.09.2003 Джамалова Т.Е. обратилась с заявлением о замене проекта и продолжении строительства жилого дома, возведение которого ей было разрешено постановлением главы администрации Витязевского поселкового округа от 09.04.2002 №105.

      Постановлением главы администрации Витязевского поселкового округа администрации города-курорта Анапа от 10.03.2004 №45 Джамаловой Т.Е. было разрешено произвести замену проекта строительства жилого дома, проектирование и строительство которого ранее были разрешены постановлением главы администрации №105 от 09.04.2002 (л.д. 9, т.д. 1). Постановлением от 10.03.2004 №45 Джамаловой Т.Е. разрешалось строительство жилого дома в соответствии с проектом, согласованным с управлением архитектуры и градостроительства, после окончания строительства объект необходимо было сдать в эксплуатацию.

      Как видно из плана земельного участка по ул. Красноармейская 100/ул. Горького, 21, на указанном земельном участке расположен Г-образный объект капитального строительства, обозначенный под литерой «В», размером 12,25м × 8,08м + 10,39м × 5,45м, с подвалом, мансардой и торговым павильоном (л.д. 65, т.д. 1). Согласно данным технической инвентаризации по состоянию на 23.09.2005 указанный объект представляет собой трехэтажный жилой дом общей площадью 606,1 кв.м. (л.д. 33, т.д. 2, л.д. 59, т.д. 1).

       Вместе с тем, в материалах дела отсутствует проектная документация, изготовленная во исполнение постановления главы администрации №45 от 10.03.2004, прошедшая необходимые согласования и утвержденная до начала строительства.

      Представленный апелляционному суду в подтверждение наличия такой документации архитектурный проект жилого дома со встроенным торговым павильоном в пос. Витязево по ул. Красноармейской, 100, изготовленный архитектурной фирмой ООО «Арди-Среда», датирован февралем 2008 года, не содержит отметок о его экспертизе, рассмотрении и согласовании компетентными государственными органами.

      По смыслу норм действующего градостроительного законодательства, проектная документация должна содержать материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определять архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объектов капитального строительства, их частей (пункт 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

      Состав проектной документации определен пунктом 12 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которая должна включать, в том числе, схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с градостроительным планом земельного участка, сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений, проект организации строительства объектов капитального строительства, перечень мероприятий по охране окружающей среды, перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, а также иные сведения.

               Представленный в материалах дела изготовленный архитектурной фирмой ООО «Арди-Среда» проект жилого дома со встроенным торговым павильоном в пос. Витязево по ул. Красноармейской, 100 (л.д. 40-52, т.д. 2) не подтверждает соблюдения истцом всех требований, предъявляемых к составу проектной документации объекта капитального строительства, предусмотренных пунктом 12 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Между тем, по смыслу пункта 3 статьи 48 указанного Кодекса, подготовка проектной документации не требуется только при строительстве (реконструкции, капитальном ремонте) объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

      Согласно пункту 2 статьи 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 №73-ФЗ (утратила силу с 01.01.2006 – статья 11 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации») проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.

      В соответствии с пунктом 9 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 №73-ФЗ получение разрешения на строительство не требовалось в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ. Основанием для выдачи разрешения на строительство являлась утвержденная в установленном порядке проектная документация. При этом, в случае несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка, орган местного самоуправления должен был отказать в выдаче разрешения на строительство (пункт 6 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года).

      Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство архитектурного объекта, для строительства которого необходимо разрешение на строительство, возможно при наличии  архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, выдаваемым по заявке застройщика органом, ведающим вопросами архитектуры и градостроительства. Архитектурный проект является документом, обязательным для всех участников реализации архитектурного проекта со дня получения на его основе разрешения на строительство (пункт 7 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ). Содержание архитектурно-планировочного задания определено  пунктом 3 статьи 3 указанного Федерального закона.

               Между тем, в материалах дела архитектурный проект, подготовленный в порядке, установленном данным Федеральным законом к моменту начала выполнения строительных работ, отсутствует. Архитектурно-планировочное задание датировано мартом 2002 года, рассчитано на возведение двухэтажного жилого дома, в качестве основания его выдачи указано постановление главы администрации №105 от 09.04.2002. Названным архитектурно-планировочным заданием предусматривалось