Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2010 по делу n А32-35665/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

3694 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, 60, 61, кадастровый номер 23:49:0420021:143, разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство».

20 августа 2008 года между ООО «Вилла-Рояль» и физическими лицами (Кирсановым В.А., Имедашвили Н.Г., Кнышовым А.В.) сроком до 30.06.2009 г. заключен договор аренды № 3 земельного участка общей площадью 3012 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, 88, кадастровый номер 23:49:0420021:142, разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство».

12 сентября 2008 года между ООО «Ростов-Строй» и Селиверстовым П.В. сроком до 30.07.2009 г. заключен договор аренды № 1 земельного участка общей площадью 2280 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, 68, кадастровый номер 23:49:0420022:0177, разрешенное использование «для ведения приусадебного хозяйства».

Также 12 сентября 2008 года между ООО «Ростов-Строй» и Селиверстовым П.В. сроком до 30.07.2009 г. заключен договор аренды № 2 земельного участка общей площадью 526 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, при жилом доме № 69, участок № 1, кадастровый номер 23:49:0420022:193, разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство».

15 ноября 2008 года между ЗАО «Альпин-Хоф» и Кирсановым В.А. сроком до 30.06.2008 г. заключен договор аренды № 4 земельного участка общей площадью 5490 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, при жилых домах №№ 69, 70, кадастровый номер 23:49:0420022:201, разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство».

Также, как видно из представленных в суд апелляционной инстанции документов, 01, 04 и 09 сентября 2008 года между арендодателями и арендаторами земельных участков были заключены инвестиционные контракты на строительство объекта недвижимости, предметом которых является реализация инвестиционного проекта по строительству гостиницы апартаментного типа на арендованных земельных участках.

Согласно указанным инвестиционным контрактам инвесторы (заявители) обязуются за счет собственных средств в полном объеме осуществить реализацию инвестиционного проекта, получая по результатам строительства 70 % общей площади помещений в построенной гостинице. Собственники земельных участков (физические лица) согласно контрактам получают 30 % общей площади помещений.

В целях изменения вида разрешенного использования арендованных земельных участков на вид разрешенного использования «гостиница апартаментного типа» заявители обратились в администрацию г. Сочи с соответствующими заявлениями.

Для рассмотрения данного вопроса в порядке, предусмотренном законом, 24.04.2009 г. комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки территории г. Сочи проведены публичные слушания, по результатам которых, с учетом общественного мнения и представленной заявителями документации, комиссия посчитала возможным направить на имя главы г. Сочи рекомендации об изменении вида разрешенного использования спорных земельных участков на вид разрешенного использования «гостиница апартаментного типа», что подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из протокола заседания комиссии.

Однако положительные решения об изменении вида разрешенного использования спорных земельных участков органом местного самоуправления приняты не были. Вместе с тем администрацией г. Сочи в адрес заявителей были направлены письменные отказы в изменении вида разрешенного использования спорных земельных участков, мотивированные тем, что градостроительная справка базы данных с информацией о смежных землепользователях не отражает сведения о смежных землепользователях по состоянию на апрель 2099 года, что не позволяет установить надлежащее исполнение пункта 4 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в письменных отказах, адресованных ООО «Вилла Рояль» и ООО «Шале Белльвилль», администрация указала на возражения депутата законодательного собрания г. Сочи Звягина А.А. от 05.03.2009 г. № 831-3-АА и от 06.03.2009 г. № 832-3АА.

Учитывая, что письменные отказы администрации не соответствовали согласно Уставу г. Сочи постановлениям, которые администрация обязана принимать по результатам проведения публичных слушаний, заявители с учетом дополнений к своим заявлениям обратились в суд с требованиями признать незаконным бездействие администрации по непринятию решений по результатам публичных слушаний по вопросу изменения разрешенных вида использования земельных участков, а также обязать администрацию г. Сочи принять решения об изменении вида разрешенного использования спорных земельных участков на «гостиница апартаментного типа».

Повторно рассмотрев дело по имеющимся и дополнительно представленным доказательствам, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно положениям пункта 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 1 января 2012 года, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3 - 10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований.

В соответствии с частью 4 статьи 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" к заявлению об изменении вида разрешенного использования земельного участка прилагаются кадастровый паспорт земельного участка, включаемого в границы населенного пункта, либо земельного участка, исключаемого из границ населенного пункта, а также копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц. Физические или юридические лица представляют также правоустанавливающие документы на земельные участки, включаемые в границы населенного пункта, либо на земельные участки, исключаемые из границ населенного пункта. Требовать представления иных документов, за исключением документов, предусмотренных настоящей частью, не допускается.

В соответствии с частью 8 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации на основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.

Согласно части 9 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации на основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

Как следует из материалов дела, комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки территории г. Сочи как горноклиматического курорта 24.04.2009 г. проведены публичные слушания по вопросам изменения видов разрешенного использования спорных земельных участков, по результатам которых, с учетом общественного мнения и представленной заявителями документации, решено направить на имя главы города Сочи рекомендации об изменении вида разрешенного использования земельных участков на «гостиница апартаментного типа».

Комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки территории г. Сочи как горноклиматического курорта 28.04.2009 г. по каждому из спорных земельных участков были даны заключения по результатам публичных слушаний, согласно которым сообщения о проведении публичных слушаний опубликованы в газете «Новости Сочи» от 10.04.2009 г. № 49 (111) и в адрес смежных землепользователей направлены соответствующие оповещения. Заявителями согласно заключению представлены комиссии документы в полном объеме согласно пункту 1 статьи 16 Положения о проведении публичных слушаний в муниципальном образовании город-курорт Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи от 25.06.2006 г. № 234.

При этом ни протокол публичных слушаний от 24.04.2009 г., ни заключения по результатам публичных слушаний не содержат возражений граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположены спорные земельные участки, правообладателей земельных участков, имеющих общие границы со спорными земельными участками, применительно к которым запрашивается разрешение на изменение вида разрешенного использования, правообладателей объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы со спорными земельными участками, против изменения вида разрешенного использования спорных земельных участков.

Также заинтересованным лицом не представлены доказательства невозможности изменения разрешенного использования земельных участков, их ограничений в обороте или иные доказательства невозможности изменения разрешенного вида использования спорных земельных участков, установленные законом.

Ссылка администрации на то, что градостроительная справка базы данных с информацией о смежных землепользователях не отражает сведения о смежных землепользователях по состоянию на апрель 2099 года, что не позволяет установить надлежащее исполнение пункта 4 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является несостоятельной, поскольку из заключений по результатам проведения публичных слушаний следует, что сообщения о проведении публичных слушаний опубликованы в газете «Новости Сочи» от 10.04.2009 г. № 49 (111) и в адрес смежных землепользователей направлены соответствующие оповещения.

Кроме того, заявителями в ходе подготовки к проведению публичных слушаний были направлены запросы в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о предоставлении сведений относительно правообладателей земельных участков, имеющих общие границы со спорными земельными участками, на которые были получены соответствующие выписки, имеющиеся в материалах дела.

Доводы заинтересованного лица относительно возражений депутата законодательного собрания г. Сочи Звягина А.А. не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку возражения поступили до проведения публичных слушаний, по результатам проведения которых никаких возражений не поступило. При этом согласно выпискам из протокола заседания комиссии публичные слушания проводились с участием данного должностного лица.

Вместе с тем, как пояснил представитель заявителей в суде апелляционной инстанции, в сети «Интернет» на официальном сайте администрации г. Сочи (http/www.sochiadm.ru) опубликованы «Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи». Данные Правила утверждены решением Городского Собрания г. Сочи № 202 от 29.12.2009 г. В качестве приложения к Правилам на сайте администрации г. Сочи опубликована карта градостроительного зонирования территории г. Сочи. Спорные земельные участки согласно карте входят в жилую зону малоэтажной коттеджной и блокированной застройки Ж2. Согласно Правилам (таблица № 9) в данной зоне строительство гостиниц (отелей) апартаментного типа (апарт-отель, ботель, пансион) является разрешенным видом использования.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что согласно пункту 6 статьи 17 Устава г. Сочи орган местного самоуправления принимает по результатам публичных слушаний постановление об изменении или об отказе в изменении разрешенного вила использования земельного участка, а также учитывая, что заинтересованным лицом в порядке статей 65, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, препятствующих принятию решения об изменении вида разрешенного использования спорных земельных участков, суд апелляционной инстанции считает незаконным бездействие администрации по непринятию указанных решений об изменении вида разрешенного использования и полагает необходимым обязать орган местного самоуправления принять такие решения об изменении вида разрешенного использования спорных земельных участков.

В результате незаконного бездействия органа местного самоуправления были нарушены права и законные интересы заявителей в сфере предпринимательской деятельности, что является в совокупности достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований.

Вывод суда первой инстанции о ничтожности договоров аренды земельных участков между заявителями и третьими лицами, а также о том, что указанные лица, заключая договоры аренды земельных участков, не имели намерений использовать земельные участки по их назначению, является несостоятельным. Из материалов дела, в том числе инвестиционных контрактов, следует, что целью аренды земельных участков явилось строительство гостиницы апартаментного типа. Согласно заключенным между обществами и физическими лицами инвестиционным контрактам собственники земельных участков, на которых предполагается строительство гостиницы, имеют имущественное право на 30 % площади помещений в указанном объекте недвижимого имущества. В материалах дела имеются документальные доказательства, в том числе проектные документы, подтверждающие реальность намерений заявителей в части строительства на спорных земельных участках гостиницы апартаментного типа. Разрешение на строительство, на отсутствие которого сослался суд первой инстанции, может быть получено после