Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 по делу n А53-27031/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-27031/2009

27 мая 2010 г.                                                                                      15АП-4379/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представитель Цыганова Оксана Федоровна – доверенность от 25.08.2010,

от ответчика: представитель Гурин Андрей Васильевич – доверенность от 04.03.2010 № 33,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Уникум»

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 18 марта 2010 года по делу № А53-27031/2009,

принятое судьей Пипник Т.Д.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Феникс 21 век»

к ответчику открытому акционерному обществу «Уникум»

о взыскании обеспечительного платежа по предварительному договору и убытков,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Феникс 21 век» (далее – Общество «Феникс 21 век») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу «Уникум» (далее – Общество «Уником») о взыскании 584 000 рублей убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств, 1 061 437 рублей задолженности (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 170-173)).

Исковые требования мотивированы тем, что по предварительному договору от 16.05.2008 № 16.05/3-08 Общество «Уником» приняло обязательство предоставить в аренду помещение в строящемся торговом центре. Поскольку Обществом «Уником» не предоставлено помещение, соответствующее условиям договора, истец по настоящему иску испрашивает обеспечительный платеж, перечисленный по договору, а также стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет истца.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18 марта 2010 года исковые требования в части взыскания 584 000 рублей обеспечительного платежа удовлетворены, в остальной части в иске отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу, по своему назначению обеспечительный платеж соответствует понятию задатка, что не допустимо для предварительного договора, в связи с чем квалифицировал указанный платеж в качестве аванса (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Поскольку основной договор не заключен – суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удержания аванса и взыскал его в качестве неосновательного обогащения.

Проанализировав условия договора и действия сторон, суд первой инстанции пришел к выводу, что обязанность по заключению основного договора возникла после регистрации права собственности, ответчик предложил заключить договор аренды, однако истец отказался от исполнения договора. В связи с чем, суд не установил оснований, предусмотренных п. 4.6 предварительного договора для взыскания расходов на произведенные улучшения. Суд также указал, что неотделимые улучшения (расходы по отделке помещений) произведены в соответствии с условиями хозяйственной деятельности истца и в соответствии с его потребностями, поэтому при передаче помещения другим арендаторам может возникнуть необходимость их демонтажа. С учетом изложенного, суд отказал во взыскании 1 061 437 рублей понесенных при проведении отделочных работ в помещении.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, открытое акционерное общество «Уникум» обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований истца о взыскании 584 000 рублей отменить, в указанной части в иске отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции, установив отсутствие вины ответчика в незаключении договора аренды, ошибочно не применил п. 4.7. предварительного договора и взыскал Обеспечительный платеж.

В судебном заседании представитель Общества «Уником» изложил доводы апелляционной жалобы, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ стороны просили проверить законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, по предварительному договору аренды нежилых помещений от 16.05.2008 № 16.05/3-08 (далее – Предварительный договор) Общество «Уникум» (арендодатель) и Общество «Феникс 21 век» (арендатор) приняли обязательство заключить в будущем краткосрочный и основной договор аренды нежилого помещения, общей ориентировочной площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 33, в строящемся здании торгового центра (т. 1 л.д. 11-22).

В соответствии с пунктами 1.1.1 и 1.1.2 Предварительного договора помещения находятся в здании, создаваемом путем нового строительства, шестиуровневом, пятиэтажном, общей ориентировочной площадью 25 488 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером 61:44:07 14 03:0039. Расположение помещения и его границы очерчены желтым цветом по периметру на плане, составляющем приложение № 1 к Предварительному договору (п. 1.1.5 Предварительного договора).

Оценив указанные условия, суд первой инстанции пришел к выводу о заключенности договора аренды.

Оценив условия Предварительного договора, суд первой инстанции отказал во взыскании 1 061 437 рублей, израсходованных истцом в силу пункта 2.3.5 и Приложения № 4 Предварительного договора на выполнение работ по планировке и отделке помещений.

В указанной части решение суда первой инстанции не обжалуется и в соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ судом апелляционной инстанции не проверяется.

Суд апелляционной инстанции проверяет решение суда только в части присуждения истцу 584 000 рублей.

В соответствии с п. 2.3.2 Предварительного договора Общество «Феникс 21 век» приняло обязательство в течение 7 банковских дней с момента подписания Предварительного договора перечислить на расчетный счет арендодателя Обеспечительный платеж в размере постоянной арендной платы за 2 месяца, что составляет 584 000 рублей, в том числе 18% НДС; при заключении сторонами Краткосрочного договора Обеспечительный платеж, внесенный в рамках Предварительного договора, засчитывается в счет Обеспечительного платежа по Краткосрочному договору аренды.

Платежными поручениями № 586 от 27.05.2008 (т. 1 л.д. 50), № 589 от 28.05.2008 года (т. 1 л.д. 51) Общество «Феникс 21 век» внесло на счет ответчика обеспечительный платеж в сумме 584 000 рублей.

Согласно п. 4.6 Предварительного договора, в случае отказа или уклонения арендодателя (Общества «Уником») от заключения с арендатором (Общество «Феникс 21 век») Краткосрочного или Основного договоров аренды, по причинам, не зависящим от арендатора, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по Предварительному договору (расторгнуть договор) и требовать с арендодателя, а арендодатель обязан по первому требованию (в течение одного месяца с даты получения такого требования) Арендатора, компенсировать все документально подтвержденные расходы арендатора, связанные с производством строительно-монтажных работ согласно Приложению № 4 к Предварительному договору, и вернуть Обеспечительный платеж.

В случае отказа или уклонения арендатора от заключения с арендодателем Краткосрочного или Основного договоров аренды на условиях, установленных Предварительным договором, Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору (расторгнуть договор); в этом случае арендатору не компенсируются расходы, понесенные им в связи с исполнением своих обязательств по настоящему договору (включая стоимость отделочных работ, неотделимых улучшений), и не возвращается Обеспечительный платеж (п. 4.7 Предварительного договора).

Оценивая указанные условия Предварительного договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что по своему назначению Обеспечительный платеж соответствует понятию задатка, который не может обеспечивать неденежное обязательство из предварительного договора.

Однако судом первой инстанции дано неточное толкование условий договора.

Судом первой инстанции верно указано, что в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком может обеспечиваться только денежное обязательство. Неденежное обязательство о заключении основного договора в будущем, возникшее из предварительного договора, не может быть обеспечено задатком (соответствующее толкование также изложено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 № 13331/09).

Однако согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ договором может быть установлен способ обеспечения исполнения обязательства (в том числе неденежного), который не предусмотрен законом.

Как следует из условий Предварительного договора, стороны стремились обеспечить неденежное обязательство по заключению основного договора. Поскольку для целей исполнения Предварительного договора арендодатель должен понести значительные расходы, Обеспечительный платеж должен был компенсировать расходы арендодателя в случае уклонения арендатора от заключения договора без необходимости доказывания их размера, выполнить восстановительно-компенсационную функцию и функцию штрафа (превентивную), что соответствует также функциям неустойки.

Квалификация судом первой инстанции Обеспечительного платежа в качестве задатка является ошибочной. В данном случае Обеспечительный платеж является самостоятельным, не предусмотренным законом способом обеспечения исполнения обязательств. Аналогичное толкование изложено в постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.10.2009 № КГ-А40/10194-09, от 08.10.2009 КГ-А40/10099-09, от 25.02.2010 КГ-А40/15077-09, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2009 А21-1652/2009.

Однако неправильная квалификация условий об обеспечительном платеже не привела к принятию неправильного решения в обжалуемой части.

Исследовав представленные по делу доказательства, имеющуюся в материалах дела переписку, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в связи с уклонением арендодателя (Общества «Уником») от заключения договора по причинам, не зависящим от истца, Общество «Феникс 21 век» правомерно отказалось от Предварительного договора. С учетом изложенного, на основании п. 4.6 Предварительного договора, Общество «Феникс 21 век» вправе требовать возврата Обеспечительного платежа.

Анализ условий Предварительного договора в совокупности позволяет прийти к выводу, что Основной договор аренды должен был быть заключен не позднее 02 марта 2009 года. Однако в результате обстоятельств, не зависящих от истца, Общество «Уником» направило предложение о заключении Основного договора аренды только 23.09.2009 года (т. 2 л.д. 44), не сообщив при этом о наступлении отлагательного условия – факте регистрации права собственности (16.09.2009).

Так согласно п. 2.1.4 Предварительного договора, стороны определили 02 июня 2008 года в качестве «Даты Доступа». С указанной даты Общество «Уником» должно было обеспечить доступ сотрудников истца в помещение, подлежащее передаче в аренду, для его подготовки к использованию после открытия торгового центра.

В соответствии с п. 1.2 Предварительного договора, по истечении 45 дней с «Даты доступа» (17 июля 2008 года) Общество «Уником» должно было обеспечить «техническое открытие торгового центра», подписать акт приема-передачи помещения и заключить краткосрочный договор аренды. Указанная дата поименована в Предварительном договоре как «Дата начала» (т. 1 л.д. 12).

В мотивировочной части постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2009 года по делу А53-1045/2009 сделан вывод о ничтожности условия Предварительного договора об обязанности Общество «Уником» передать по краткосрочному договору аренды Обществу «Феникс 21 век» указанные помещения до государственной регистрации права собственности на созданный (новый объект недвижимости). В силу ст. 608, 219 ГК РФ лицо не вправе передать в аренду созданный (новый) объект недвижимости до государственной регистрации права собственности на него.

Однако ничтожность условия об обязанности заключить краткосрочный договор аренды не означает невозможность учета этого условия для определения иных сроков по Предварительному договору.

Согласно п. 2.1.20 Предварительного договора, не позднее, чем через 6 месяцев с «Даты начала», на основании разрешения на ввод здания в эксплуатацию, Общество «Уником» было обязано зарегистрировать право собственности на здание. Исчисленный с 17.07.2008, указанный срок истекал 17.01.2009 года.

В течение 30 рабочих дней с даты регистрации права собственности на здание Общество «Уником» было обязано направить арендатору (истцу) письменное предложение заключить основной договор аренды с приложением четырех экземпляров Основного договора аренды, подписанных уполномоченным представителем арендодателя и нотариально заверенной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание.

Таким образом, действуя разумно и осмотрительно, истец (Общество «Феникс 21 век») вправе был рассчитывать на заключение основного договора не позднее 02 марта 2009 года.

Течение указанного срока увязано с наличием двух отлагательных условий: «Дата начала» увязана с получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию, а исчисление 30 рабочих дней с моментом государственной регистрации права собственности.

Однако наличие отлагательных условий не означает, что уклонение ответчика от заключения Основного договора аренды возможно только после