Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 по делу n А53-27031/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

государственной регистрации права собственности. Арендодатель, будучи заказчиком строительства, мог воспрепятствовать наступлению отлагательных условий.

По смыслу п. 4.6 Предварительного договора арендатор (истец) вправе отказаться от Предварительного договора и в том случае, если обстоятельства, с которыми стороны связали возникновение прав и обязанностей, не наступают по причинам, за которые отвечает арендодатель (Общество «Уником»).

Как следует из материалов дела, акт предоставления доступа в помещения подписан 15.07.2008 года (т. 2 л.д. 82). К 03 октября 2008 года Общество «Феникс 21 век» (истец) полностью завершило выполнение возложенных на него Предварительным договором работ по подготовке помещений, передаваемых в аренду, к эксплуатации (т. 1 л.д. 139). В связи с чем, с момента получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию необходимо исчислять 6 месячный срок для государственной регистрации права собственности на здание.

В соответствии с п. 1.2 Предварительного договора разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно было быть получено ориентировочно до 17 июля 2008 года.

Однако фактически разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено более чем через год – 19.08.2009 (т. 1 л.д. 135). В материалах дела отсутствуют доказательства, из которых бы следовало, что столь существенная отсрочка ввода объекта в эксплуатацию вызвана обстоятельствами, за которые арендодатель не отвечает.

Так письмом от 23.12.2008 № 373 до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Общество «Уником» сообщило истцу об открытии торгового центра (т. 1 л.д. 143).

Однако письмом от 23.12.2008 № 519 Общество «Феникс 21 век» сообщило о готовности подписать краткосрочный договор аренды исключительно при наличии акта ввода в эксплуатацию здания (т. 2 л.д. 59). Фактически истец просил представить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Указанное требование является разумным и обоснованным, поскольку в силу ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Соответствующий документ не был предоставлен арендатору. Более того, как следует из акта от 22.12.2008 года, подписанного представителем истца, представителем строительной организации ООО «АСП» (одного из подрядчиков, работающих в здании), сотрудником охранного предприятия ООО «Витязь», в здании имелись, в частности, следующие недостатки:

- в помещении, предоставляемом арендатору, отсутствует постоянное энергоснабжение;

- не смонтирована система дымоудаления;

- частично разобран подвесной потолок для осуществления электросварочных работ по установке труб в технологической шахте;

- на окнах отсутствует фурнитура;

- грузовой лифт в здании не работает;

- не работают эскалаторы;

- не окончены строительные работы на третьем и втором этажах (т. 2 л.д. 63-66).

Ответчик не оспаривает обстоятельства, изложенные в акте, доказательств опровергающих данные сведения в материалы дела не предоставил.

Письмом от 05.05.2009 № 389 (вх. № 54 от 06.05.2009) Общество «Феникс 21 век» уведомило ответчика о наличии препятствий в заключении краткосрочного договора аренды:

- не подключен кабель электроснабжения;

- на оконных рамах отсутствует фурнитура;

- не работаю системы вентиляции и пожаротушения;

- не работают грузовые лифты;

- не работает дебаркадер, отсутствует возможность осуществления погрузочно-разгрузочных работ;

- не работают входные группы: лестницы, эскалаторы (т. 1 л.д. 147).

В материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие данные сведения.

Уведомлением от 24.06.2009 № 529 Общество «Феникс 21 век» вновь предложило ответчику принять участие в осмотре помещений, предоставляемых по договору аренды (т. 1 л.д. 46).

В акте от 26 июня 2009 года составленном с участием представителя Торгово-Промышленной Палаты Ростовской области и представителем ответчика отражены существующие недостатки объекта на указанный момент (т. 1 л.д. 47-50).

Таким образом, задержка наступления отлагательного условия (получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) вызвана существенно затянувшимся строительством торгового центра – т.е. обстоятельствами, за которые отвечает Общество «Уником» (ответчик). Ответчик не указал на наличие обстоятельств, препятствовавших получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и не зависящих от воли и поведения ответчика.

16 сентября 2009 года произведена государственная регистрация права собственности ответчика на здание (т. 1 л.д. 135).

Письмом от 08 сентября 2009 года № 163, отправленным посредством почтовой связи 23.09.2009, Общество «Уником» предложило истцу возобновить договорные отношения и заключить Краткосрочный / Основной договор аренды (т. 1 л.д. 149). При этом в письме не отражен факт регистрации права собственности на здание, а также в нарушение п. 2.1.21 Предварительного договора не приложен подписанный договор аренды и нотариально удостоверенная копия свидетельства о государственной регистрации права собственности.

В свою очередь, 24 сентября 2009 года Общество «Феникс 21 век» нарочным вручило Обществу «Уником» уведомление от 23.09.2009 № 898 о расторжении договора аренды и требование о возврате спорных денежных сумм (т. 2 л.д. 44).

После получения письма от 23.09.2009 № 898 ответчик посчитал Предварительный договор прекращенным по инициативе арендатора, что следует из текста апелляционной жалобы и отзывов на иск. Новое предложение о заключении основного договора не направлялось.

По истечении 30 дневного срока с момента государственной регистрации права собственности (установленного п. 2.1.21 Предварительного договора) ни одна из сторон не обратилась с иском в суд о понуждении другой стороны к заключению основного договора аренды. При этом у истца отсутствовали сведения о государственной регистрации права собственности на здание за ответчиком. Доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 4.6 Предварительного договора истцу предоставлено право одностороннего отказа от Предварительного договора на случай, если Общество «Уником» уклоняется от заключения основного договора аренды по причинам, не зависящим от арендатора. В этом случае обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору (Обществу «Феникс 21 век»).

Перечисленные выше обстоятельства существенной задержки со стороны ответчика получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности, а также направления предложения о заключении Основного договора не в соответствии с положениями п. 2.1.21 Предварительного договора оцениваются судом апелляционной инстанции как уклонение Общества «Уником» от заключения Основного договора аренды (несовершение действий, которые ответчик должен был совершить для заключения договора аренды).

Соответственно в силу п. 4.6 Предварительного договора у ответчика не возникло право на получение суммы Обеспечительного платежа.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно присудил Обществу «Феникс 21 век», внесенную им ранее в соответствии с условиями договора сумму обеспечительного платежа.

Поскольку неправильная оценка условий договора не привела к принятию неправильного решения в обжалуемой части, а доводы апелляционной жалобы не соответствуют обстоятельствам дела – суд апелляционной инстанции считает, что в обжалуемой части судебный акт следует оставить без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 марта 2010 года по делу № А53-27031/2009 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий                                                           В.В. Галов

Судьи                                                                                             О.Г. Ломидзе

М.Н. Малыхина