Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 по делу n А53-5135/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

район, примерно в 160 м по направлению на юго-восток от х.Кирбитово, примерно 3870 м по направлению на юго-запад от с. Кутейниково, примерно в 4650 м по направлению на юго-запад от с. Кутейниково, общей площадью 6419 кв.м., кадастровый номер 61:33:60 00 14:0759 (том 1, лист дела  12, 29).

Полномочиями по управлению и распоряжению муниципальным имуществом района и земельными участками, находящимися в государственной собственности, МУ «Отдел имущественных отношений Администрации Родионово-Несветайского района» наделено Решением № 267 от 25.11.2003 г. Собрания Депутатов Родионово-Несветайского района третьего созыва (том 2, лист дела 52).

Администрация Родионово-Несветайского района обратилась с иском об оспаривании названной сделки- договора купли- продажи от 26.12.2005 г. Одним из доводов иска указано на незаключенность договора по причине несогласования существенных условий договора- цены. 

Применительно к договору купли-продажи земельных участков существенным условием следует признать условие о предмете и цене.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий продаже. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ и Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» для сделок, связанных с переходом права собственности, обязателен кадастровый учет земельных участков; моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14). Второе существенное условие - цена (ст. 555 ГК РФ).

Цена продаваемых земельных участков в договоре  установлена в размере 20% от кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения (в денежном выражении -48173 руб.), что соответствует пункту 7 ФЗ № 101 от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Данная сделка исполнена сторонами, земельный участок передан по акту приема передачи, денежные средства перечислены платежными поручениями от 29.12.2005 г. № 2118,2117 (том 1, лист дела 27, 43, 44). Регистрация права собственности на земельные участки колхоза осуществлена 24.07.2006 г., что подтверждено отзывом управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области от 12.07.2007 г. (том 1, лист дела 85-87).

Таким образом, оснований считать указанный договор незаключенным, не имеется, поскольку все существенные условия договора купли-продажи недвижимости в данном договоре согласованы, в частности, индивидуализированы  с указанием кадастровых номеров подлежащие отчуждению земельные участки, из текста договора и последующего поведения сторон по исполнению договора ясно следует, что стороны понимали, относительно  каких именно земельных участков достигнуто соглашение об отчуждении, цена договора также согласована.

Из пункта 1.1 договора от 26.12.2005 г. следует, что спорные земельные участки входили в состав земельного участка площадью 12691 га, находившегося у колхоза в постоянном (бессрочном) пользовании на основании государственного акта № РО -33-00034, выданного во исполнение решения Главы администрации Родионово-Несветайского района № 202 от 09.08.1993 (том 1, лист дела 46).

Администрация района считает, что земельные участки сельскохозяйственного назначения должны быть проданы с торгов.

В данном случае прекращение права постоянного (бессрочного)  пользования осуществлено на основании ФЗ № 137 от 25.10.2001  ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В пункте 2 статьи 3 указанного Закона в редакции, действовавшей на момент заключения договора,  указано, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Довод администрации о заключении договора в нарушение ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» является несостоятельным, так как оспариваемая сделка совершена в интересах хозяйства - СПК колхоза «им. Чапаева», членами кооператива  не оспорена. Как следует из протокола № 1 общего собрания членов СПК «колхоз им.Чапаева» от  14 марта 2003 г., правлению СПК собранием было поручено разработать и провести необходимые мероприятия по погашению задолженности колхоза перед ЗАО «Витязь-М» всеми имеющимися на балансе средствами, в том числе и основными.

Как следует из отзыва ТУ Росимущества по Ростовской области, земельные участки с кадастровыми номерами 61:33:60 00 14:0760; 61:33:60 00 14:0759 в границах колхоза им. Чапаева являются землями сельскохозяйственного назначения под водой и находятся в русле реки Сухой Несветай. Указанная река не является обособленным объектом, находится в федеральной собственности, в связи с чем, Администрация считает, что неправомерно распорядилась землям водного фонда, поскольку на земельном участке имеются водные объекты:

- пруд общей площадью 6,5га (адрес: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, примерно в 30м по направлению на юго-восток от х. Кирбитово);

- пруд общей площадью 1,3га (адрес: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, примерно в 3870м по направлению на юго-запад от с. Кутейниково);

- пруд общей площадью 1,9га (адрес: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, примерно в 4400м по направлению на юго-запад от с. Кутейниково). Данные водные объекты не являются замкнутыми и относятся к федеральному уровню собственности согласно ст. 34 Водного кодекса Российской Федерации от (16.11.1995 г. № 167), следовательно, муниципальное образование не могло распоряжаться спорными земельными участками.

Согласно ст. 2 Водного кодекса РФ от 03.06.2006г. названный Кодекс  применяется к отношениям, возникшим после введения его в действие. Поэтому к возникшим между сторонами сделки отношениям подлежит применению Водный кодекс РФ 1995г.

Статья 7 Водного кодекса Российской Федерации от 16 ноября 1995 года  устанавливает, что поверхностные воды и земли, покрытые ими и сопряженные с ними (дно и берега водного объекта), рассматриваются как единый водный объект. Согласно ст.ст.9, 10 названного  Кодекса 1995 г. поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод, дна и берегов, а к поверхностным водотокам как разновидности поверхностного водного объекта относятся, в частности, реки и водохранилища на них. Статья 11 Водного кодекса РФ 1995г. устанавливала общее правило, согласно которому в Российской Федерации устанавливается федеральная собственность на водные объекты.

Только обособленные водные объекты, в силу части 3 статьи 11 Водного кодекса Российской Федерации 1995 г., относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка. Согласно части 3 статьи 34 Кодекса обособленные водные объекты могут принадлежать на праве собственности муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в соответствии с гражданским законодательством.

 Для признания водного объекта обособленным, этот объект в соответствии с положениями ст.1 Водного кодекса РФ 1995г. должен одновременно отвечать следующим признакам:

- не иметь гидравлической связи с поверхностными водными объектами;

- должен быть небольшим по площади, непроточным, искусственным.

На основании данных признаков в доктринальном толковании к обособленным водным объектам относят только залитые водой карьеры и пруды - копани.

В практике также выделен критерий нахождения воды в состоянии замедленного водообмена.

Соотношение положений Гражданского, Земельного, Водного кодексов позволяет заключить, что правовой режим обычного недвижимого имущества  может быть распространен на водные объекты в исключительных случаях, при условии, что они могут быть помещены в рамки отдельного земельного участка (вмещаются в рамки одного водопользования), не связаны гидравлически с иными поверхностными водными объектами.

Предметом оспариваемого договора являются два земельных участка.

Судом первой инстанции установлено, что в  пределах границ земельных участков расположены рыбохозяйственные пруды:  примерно в 30м по направлению на юго-восток от х.Кирбитово; примерно в 3870м по направлению на юго- запад от с. Кутейниково; примерно в 4400м по направлению на юго- запад от с. Кутейниково, общей площадью 97 000кв.м, кадастровый номер 61:33:60 00 14:0760)  и  земляные насыпи - дамбы :  примерно в 160м по направлению на юго-восток от х.Кирбитово; примерно в 3870м по направлению на юго-запад  от  с.Кутейниково;   примерно   в  4650м   по   направлению   на   юго-   запад  от  с.Кутейниково, общей площадью 6419 кв.м, кадастровый номер 61:33:60 00 14:0759.

Согласно заключению эксперта №2008/1-113 от 01.04.2008 г., выполненного по поручению суда первой инстанции экспертом Васильевым А.М. ООО «Институт консалтинга, мониторинга, оценки», на земельном участке с кадастровым номером 61:33:60 00 14:0760 расположены 3 рыбохозяйственных пруда с дамбами, являющимися объектами искусственного происхождения. На искусственность происхождения указывает наличие на каждом пруде земляной дамбы, которая является неотъемлемой частью водного объекта (рыбохозяйственного пруда) и предназначена для искусственного держания воды в водном объекте. На момент проведения экспертизы дамбы разрушены, воды в прудах нет. При условии ликвидации (утраты соответствия функциональным требованиям) дамбы, рассматриваемый объект утрачивает свое значение, как рыбохозяйственный пруд, равно как и водный объект. В целом пополнение водных объектов, расположенных на вышеуказанных земельных участках, происходит за счет поступления жидкой части поверхностного стока. В зимний период пополнение осуществляется за счет снежных осадков, в период весеннего снеготаяния это происходит за счет поступления талых вод, а в остальные периоды - за счет дождевых и ливневых осадков (том 1,  лист дела 174-206).

Поскольку возникла необходимость исследования вопроса о поступлении осадков в водоемы (пруды) и учитывая рекомендации эксперта о необходимости проведения исследования в осенний и осенний периоды, судом первой инстанции определением от 20.06.2008 г. была назначена повторная экспертиза, которая поручена также ООО «Институт консалтинга, мониторинга, оценки». Согласно экспертному заключению № 2009/1-4 от 25.02.2009 г., пополнение водоемов на земельных участках с кадастровыми номерами: 61:33:60 00 14:0760, 61:33:60 00 14:0759 в зимний период происходит за счет поверхностного стока талых вод. Эксперт  указал: динамики изменения грунтовых вод от количества осадков в целях выявления наличия временного водотока на момент исследования не просматривалось (том 3, лист дела 71-77).

По ходатайству заявителя жалобы, учитывая довод о том, что судом первой инстанции возобновлено производство по делу до окончания экспертом исследований, определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2009 г. была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Институт консалтинга, мониторинга, оценки» профессору кафедры гидротехнических сооружений Новочеркасской государственной мелиоративной академии Белову В.А.

Из экспертного заключения № 2010/1-2 от 2.02.2010 г. (том 4, лист дела 107-116) следует, что объекты (пруды), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:33:60 00 14:0760, не являются водными объектами, не имеют гидравлической связи с рекой Большой Несветай либо другими поверхностными водными объектами.

Согласно ст. 3 Закона № 117ФЗ от 21.07.1997 г. «О безопасности гидротехнических сооружений» в редакции, действовавшей на момент заключения договора определено, что к гидротехническим сооружениям относятся дамбы, ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов. 

Согласно экспертному заключению № 2010/1-2 от 2.02.2010 г. объекты, находящиеся  на земельном участке с кадастровым номером 61:33:60 00 14:0759, не являются гидротехническими сооружениями.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что спорные земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения, не относятся к уровню федеральной собственности, при их отчуждении нарушения норм действующего законодательства не установлено. Оснований для признания сделки недействительной в соответствии с  правилами ст. 168 ГК РФ не имеется.

Кроме того, из информации Донского бассейнового водного управления следует, что в государственный водный кадастр водные объекты и гидротехнических сооружения по территории Родионово-Несветайского района не внесены.

 Донское бассейновое водное управление в отзыве выразило несогласие с выводами эксперта об отсутствии гидравлической связи прудов с реками Сухой Несветай и Большой Несветай на водосборных площадях, которых они размещены, однако, никаких доказательств наличия гидравлической связи между указанными объектами не представлено. Более того, управление указало, что питание указанных рек и реки Тузлов, куда названные реки впадают, осуществляется талыми водами, осадки незначительно питают реки, формирование подземного стока данной территории неблагоприятно. Данное обстоятельство подтверждает вывод эксперта об отсутствии гидравлической связи прудов с водными объектами.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Ростовской области в части признания договора купли-продажи земельных участков № 260 от 26.12.2005 г. недействительным надлежит  отменить, в удовлетворении требований в указанной части отказать.

Судебные расходы распределить в порядке статьи 110 АПК РФ. Представитель СПК  колхоз «им.Чапаева» не возражал против возложения судебных расходов на колхоз. При подаче апелляционной жалобы государственная пошлина оплачена платежным поручением № 2 от 03.04.2009 г. (том 1, лист дела 33).

За производство экспертизы ООО «Институт консалтинга, мониторинга, оценки» согласно выставленному счету надлежит перечислить 25 000 руб., находящиеся на депозитном счете Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области в части признания недействительным договора купли-продажи земельных участков № 260 от 26.12.2005 г., заключенного между МУ «Отдел имущественных отношений Администрации Родионово-Несветайского района» и СПК колхоз им.Чапаева, отменить, в удовлетворении иска в указанной части отказать.

Перечислить ООО «Институт консалтинга, мониторинга, оценки» с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 25 000 (двадцать