Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2010 по делу n А32-1191/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

      Согласно пункту 8 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

               Факт отнесения одного и того же участка к землям сельскохозяйственного использования по разрешенному использованию и к землям населенных пунктов  по категории земель не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны сельскохозяйственного использования, в которые могут включаться зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 №1882/09).

               Арбитражный суд полагает, что отнесение спорного земельного участка к категории земель «земли населенных пунктов» при разрешенном его использовании для сельскохозяйственных целей не должно влечь за собой лишение заинтересованных лиц тех гарантий, которые предоставлены специальным законодательством, регулирующим оборот земель сельскохозяйственного назначения.

               В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

       Согласно пункту 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

     В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

               Согласно пункту 3 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

      Как следует из пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

      Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

   Кроме того, статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации на указанные в ней органы возложена обязанность обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

               В соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 03.12.2002 №1369 «Об утверждении Перечня средств массовой информации, в которых осуществляется обязательная публикация сообщений, связанных с реализацией прав и обязанностей участников земельных отношений» газета «Степная новь» Староминского района включена в перечень средств массовой информации (газет), в которых осуществляется обязательная публикация сообщений, связанных с реализацией прав и обязанностей участников земельных отношений.

               Как видно из материалов дела, объявление администрации муниципального образования Староминской район о наличии свободного земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», ориентировочной площадью 3,83га, расположенного в границах Куйбышевского сельского поселения Староминского района, предназначенного для сельскохозяйственного использования, было размещено в муниципальном вестнике №22 от 10.03.2009 – информационном приложении Совета и администрации муниципального образования Староминский район к газете «Степная новь» (л.д. 38-39).

               Муниципальный вестник №22 датирован 10 марта 2009 года. Между тем, из текста данного информационного приложения не видно, каков его тираж, не обозначен номер заказа, не указана дата подписания в печать данного номера.

               Из письма государственного унитарного предприятия Краснодарского края редакция газеты «Степная новь» в адрес колхоза «Красное Знамя» от 20.11.2009 следует, что муниципальный вестник №22 – приложение к районной газете «Степная новь» был сверстан, отправлен в печать спецзаказом тиражом 1000 экземпляров, датирован 10 марта 2009 года, после чего поступило распоряжение департамента по делам СМИ о пропуске номера газеты «Степная новь» от 10 марта 2009 года, в связи с праздничными днями (л.д. 37).

               Муниципальный вестник – информационное приложение к газете «Степная новь» не является самостоятельным периодическим изданием и выходит только вместе с газетой «Степная новь» в качестве приложения. 10 марта 2009 года номер газеты «Степная новь» с приложениями не выходил в связи с праздничными днями (письмо ГУП Краснодарского края редакция газеты «Степная новь» - л.д. 90).           

               Поскольку 10 марта 2009 года газета «Степная новь» не издавалась, не могло выйти в свет и приложение к указанной газете.

               По подписке и через торговую сеть информационное приложение – муниципальный вестник Совета и администрации муниципального образования Староминской район не распространяется (л.д. 96).

               Администрация не доказала, что муниципальный вестник №22 от 10.03.2009 был предоставлен в свободную продажу для неограниченного круга лиц, в связи с чем, нарушен принцип публичности распоряжения землей, находящейся в государственной собственности, и обеспечение равного доступа к ее приобретению для всех заинтересованных лиц.

               Администрация не могла не знать о заинтересованности колхоза в приобретении права аренды земли площадью 283га пашни, используемой по договору аренды от 25.01.2006 №2841000014, поскольку колхоз владел этой землей, вел сельскохозяйственное производство, и неоднократно обращался к администрации с предложением оформить арендные отношения.

               При таких обстоятельствах предоставление спорного земельного участка в аренду могло состояться только с учетом конкурирующего предложения колхоза, заинтересованного в приобретении права аренды спорного земельного участка, что могло быть обеспечено лишь в результате выставления спорного земельного участка на торги с обеспечением колхозу возможности принятия в них участия.

               Таким образом, договор аренды №2842000016 от 23.10.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:28:0301001:554, площадью 38301 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Староминский район, Куйбышевское сельское поселение, хутор Восточный Сосык, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», заключен с нарушением статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения – без надлежащей публикации информации о предоставлении в аренду земельного участка и проведения торгов на право заключение договора аренды.

               Несоблюдение администрацией обязательной процедуры публичного уведомления и организации торгов при наличии двух конкурирующих заявок влечет, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации,  ничтожность заключенного администрацией с ИП Орловским Ю.А. прямого договора аренды от 23.10.2009.  

               Признание ничтожным оспариваемого колхозом договора аренды освобождает спорный земельный участок от обременения правами ИП Орловского Ю.А. и делает возможным проведение торгов на право заключения договора его аренды, то есть избранный способ защиты направлен на восстановление нарушенного права участия в торгах и реализацию законного интереса в приобретении права аренды спорного земельного участка.

              Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2008 №4267/08, несмотря на то, что согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом, Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

               При этом иск о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности может быть надлежащим способом защиты, если  целью обращения лица в суд является подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений между подписавшими договор сторонами. Признание в судебном порядке сделки недействительной в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождает истца от доказывания того же самого факта в других судебных процессах с участием тех же лиц.

                При этом арбитражный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что, в связи с несформированностью используемого колхозом земельного участка площадью 283га, истец не является заинтересованным лицом в смысле статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в оспаривании договора аренды земельного участка от 23.10.2009 №2842000016.

               Как видно из акта об обработке земли от 16.11.2009, земельный участок общей ориентировочной площадью 283га, переданный в аренду колхозу «Красное Знамя» согласно договору от 25.01.2006 №2841000014, находится во владении и пользовании колхоза «Красное Знамя», частично засеян озимой пшеницей, подготовлены к севу пропашно-технических культур (сахарная свекла, кукуруза, подсолнечник), внесены удобрения, произведена протравка мышевидных грызунов, соблюдается севооборот, произведена химпрополка (л.д. 30).

               По итогам межевания земельный участок площадью 283га разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:28:03 09 000:41, 23:28:03 09 000:410, 23:28:03 09 002:33, 23:28:03 09 002:34, 23:28:03 09 000:406, 23:28:03 09 000:405, 23:28:03 05 001:18, 23:28:03 01 001:553, 23:28:03 01 001:554, 23:28:0309000:404.

               Таким образом, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:28:0301001:554, являющийся предметом договора аренды с ИП Орловским Ю.А от 23.10.2009 №2842000016, входит в состав используемого колхозом земельного массива общей ориентировочной площадью 283га.

               Из письма ИП Орловского Ю.А. в адрес колхоза «Красное Знамя» от 12.11.2009 также следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:28:0301001:554 используется колхозом, и ИП Орловским Ю.А. заявлены притязания в отношении данного участка.

               При таких обстоятельствах на ответчиках лежало бремя доказывания того, что предоставленный по договору аренды от 23.10.2009 №2842000016 земельный участок с кадастровым номером 23:28:0301001:554 не налагался на земли, используемые колхозом «Красное Знамя» в его сельскохозяйственном производстве.

               Акт об обработке земли колхоза «Красное Знамя» подписан представителем администрации Куйбышевского сельского поселения и датирован 16 ноября 2009 года. Следовательно, после заключения с ИП Орловским Ю.А. договора аренды земельного участка от 23.10.2009 колхоз продолжал использовать спорную землю в своей сельскохозяйственной деятельности, то есть земельный участок, в отношении которого заключен оспариваемый договор аренды, у колхоза администрацией фактически изъят не был и колхозом ИП Орловскому Ю.А.  не передавался.

      Между тем, согласно пункту 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» земельный участок, находящийся у организации по истечении срока, установленного договором на право временного пользования, может быть передан его собственником третьему лицу только после возвращения собственнику указанного участка.

      При таких обстоятельствах предоставление ИП Орловскому Ю.А. в аренду земельного участка, обремененного правами колхоза «Красное Знамя» и засеянного его сельскохозяйственными культурами, в период осуществления сельскохозяйственных работ, нарушает права колхоза как землепользователя и собственника