Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2008 по делу n А53-10012/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

(л. д. 7-11 том 1).

В последующем земельный участок был разделен путем выделения из него, в том числе спорных земельных участков: площадью 0,2095 га с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0039, и площадью 0,2985 га с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0024.

Дополнительными соглашениями от 13.02.2006 №№ 106, 107, 108 к договору аренды № 54 от 31.01.2006 стороны определили новый порядок использования земельного участка с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0024: площадь 889 кв. м. используется под магазины; 9781 кв. м. – под территорию благоустройства; 213 кв. м. – под торговые павильоны (л. д. 19-22 том 7).

На земельном участке с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0039 расположены здания мини-магазинов: лит. 36 общей площадью 14,3 кв. м., лит. 37 общей площадью 14,2 кв. м., лит. 38 общей площадью 14,4 кв. м., лит. 39 площадью 14,2 кв. м., лит. 40 площадью 14,2 кв. м., лит. 41 общей площадью 29,1 кв. м., лит. 42 общей площадью 22,8 кв. м. , лит. 43 общей площадью 22,8 кв. м., лит.44, 44-1 общей площадью 61,9 кв. м.

На земельном участке с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0024 расположены здание цветочного павильона (лит. А) общей площадью 45,1 кв. м. и здания мини магазинов: лит. 35 общей площадью 22,6 кв. м., лит. 45 общей площадью 30,1 кв. м., лит. 46 общей площадью 14,4 кв. м., лит. 47 общей площадью 15,1 кв. м., лит. 48 общей площадью 30,5 кв. м., лит. 49 общей площадью 14,8 кв. м., лит. 50 общей площадью 14,7 кв. м., лит. 51 общей площадью 30,1 кв. м., лит. 52 общей площадью 22,2 кв. м., лит. 53 общей площадью 22,9 кв. м.

Также на торговой площади размещены принадлежащие обществу на праве собственности 34 мини-магазина (лит. с 1 по 34), земельный участок под которыми находится за пределами красной линии. Требование о выкупе земельных участков под указанными мини-магазинами истцом не заявлено.

Объекты введены в эксплуатацию постановлениями главы администрации г. Волгодонска от 18.08.1998 №944.3 «О регистрации акта приемки в эксплуатацию законченного строительством цветочного павильона на площади «Торговый центр», от 14.06.2002 № 769 «О регистрации акта приемки в эксплуатацию законченных строительством мини-магазинов по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, д. 21 «а» и от 20.08.2002 № 1208а «О регистрации акта приемки в эксплуатацию законченных строительством мини-магазинов по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, д. 21 «а» (л. д. 51-55, 109 том 2). Право собственности на цветочный павильон и 53 мини-магазина зарегистрировано за обществом.

01.02.2006 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 61:48:04 02 07:0039 и 61:48:04 02 07:0024.

Отказ администрации от заключения договора купли-продажи послужил основанием обращения общества в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Считая, что находящиеся на спорных земельных участках мини-магазины и мини-магазины лит. 1-34, расположенные вдоль пр. Строителей, являются самовольными постройками, и право собственности на них зарегистрировано с нарушением действующего законодательства, администрация обратилась со встречным иском о признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности на 53 мини-магазина и признании недействительными внесенных записей в ЕГРП. Суд считает, что, заявив указанные требования, администрация по существу оспаривает зарегистрированные права общества на 53 мини-магазина (л.д. 121-124 том1).

Согласно заключениям проведенных в рамках рассмотрения дела строительно-технических экспертиз мини-магазины и цветочный павильон являются объектами недвижимости (л. д. 94-101 том 2, л. д. 88-130 том 5).

Исходя из выводов экспертиз об обладании возведенными обществом на торговой площади объектами признаками объектов недвижимости, предоставление земельных участков для их строительства должно было регламентироваться статьями 28 и 73 Земельного кодекса РСФСР 1991 года.

В соответствии со статьей 28 Кодекса предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, обращаются в местный Совет народных депутатов с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Совет народных депутатов или по его поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности). Результаты работы оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и его санитарной (охранной) зоны. Местные Советы народных депутатов информируют население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, и выясняют мнение граждан через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии. Граждане, общественные организации, объединения и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков, затрагивающих интересы населения. Копия решения местного Совета народных депутатов о предварительном согласовании места размещения объекта выдается предприятию, учреждению, организации, заинтересованным в этом согласовании, в семидневный срок с момента его принятия.

   Доказательства проведения работ по согласованию места размещения объектов и проведения работ по выбору земельного участка в натуре для строительства цветочного павильона и мини-магазинов общество не представило.

Изготовленные по заказу общества и представленные в обоснование иска ситуационные планы оформлены по состоянию на 19.08.2002 и на 22.03.2006, т. е. позже составления актов приемки объектов в эксплуатацию и не могут являться доказательством проведения работ по выбору земельного участка под строительство. Эти планы изготовлены с учетом уже существующих объектов (л. д. 12 том 1, л. д. 142 том 2).

Согласно статье 20 Градостроительного кодекса Российской Федерации юридические лица обязаны осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки, а также выполнять предписания государственных органов, осуществляющих контроль в области градостроительства.

В соответствии со статьей 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая должна согласовываться с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора и которая после ее утверждения соответствующими органами является основанием для выдачи разрешения на строительство. Пунктом 1 статьи 62 названного Кодекса предусмотрено, что разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить, в числе прочего, реконструкцию здания, строения и сооружения.

В период возведения обществом мини-магазинов и цветочного павильона перечень документов и материалов, предоставляемых заказчиком для получения разрешения на строительство, был установлен постановлением Главы администрации Ростовской области от 05.05.1993 № 107 «О порядке выдачи разрешения на выполнение строительно-монтажных работ на территории области». В перечень таких документов входили: копия постановления главы администрации о разрешении строительства объекта; проектная документация; генеральный план участка строительства; акт отвода земельного участка в натуре, выполненный геодезическими службами органов архитектуры и др.(л. д.29-30 том 7).

Общество не представило доказательства принятия главой администрации г. Волгодонска постановлений о разрешении строительства цветочного павильона и мини-магазинов, проведение работ по отводу земельных участков под строительство, утверждения генерального плана участка строительства.

Порядок приемки законченных строительством объектов в период возведения обществом мини-магазинов и цветочного павильона регламентировался постановлением главы администрации Ростовской области от 17.12.1993 № 309 «Об утверждении положения о порядке приемки законченных строительством объектов на территории Ростовской области». В соответствии с пунктом 12 положения приемка законченных строительством объектов должна была оформляться актом по форме, приведенной в приложении № 1 к положению. К акту приемки объекта исполнитель работ и заказчик должны были приложить документы, перечень которых указан в приложении № 3 к положению. В перечне документов, необходимых для приемки объектов в эксплуатацию, в том числе указан документ об отводе земельных участков, заключение органов государственного надзора о готовности объекта к приемке л. д. 47-48 том 4).

Из акта приемки законченного строительством объекта (цветочного павильона) от 12.05.1998 следует, что строительство велось на основании постановления главы администрации г. Волгодонска от 20.02.1995 и разрешения на производство строительно-монтажных работ, выданного  Волгодонской инспекцией Госархстройнадзора № 719/96 от 10.08.1996, а также согласно проектно-сметной документации, разработанной институтом «Горпроект» (л. д. 51-52 том 1). Указанные документы обществом суду не представлены.

Из актов приемки мини-магазинов от 03.06.2002 и 14.08.2002 следует, что строительство осуществлено на основании постановления главы администрации г. Волгодонска от 20.10.2000 № 1885 и разрешения на производство строительно-монтажных работ от 20.12.2001 № 1496/01, выданного инспекцией ГАСН г. Волгодонска, проектная документация разработана МП «АРХпроект» (л. д. 54-55, 138 том 2).

В актах указано, что строительство мини-магазинов начато в апреле 2001 года, что свидетельствует о начале работ до выдачи разрешения инспекцией ГАСН г. Волгодонска (20.12.2001). Доказательства получения разрешения администрации г. Волгодонска на строительство мини-магазинов, как требовалось в соответствии с постановлением главы администрации Ростовской области от 05.05.1993 № 107 «О порядке выдачи разрешения на выполнение строительно-монтажных работ на территории области», обществом не представлено.

Указанная в актах приемки проектная документация выполнена МП «АРХпроект» в августе 2001, тогда как строительство мини-магазинов было начато в апреле 2001 года (л. д. 129, 135 том 2).

Доказательством факта начала работ по монтажу мини-магазинов в районе существующего цветника у ресторана «Орбита» до получения разрешения свидетельствуют предписания администрации г. Волгодонска о прекращении монтажа торговых радов и демонтаже торгового ряда от  07.12.2000  № 54-12 2000 и постановление от 16.01.2001 о привлечении к административной ответственности руководителя общества (л. д. 12,14, 18 том 3)

В связи с изложенными обстоятельствами, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности принятия главой администрации г. Волгодонска 05.06.2006 постановления № 1304 об отмене постановлений главы администрации г. Волгодонска от 18.08.1998 №944.3 «О регистрации акта приемки в эксплуатацию законченного строительством цветочного павильона на площади «Торговый центр» и от 14.06.2002 № 769 «О регистрации акта приемки в эксплуатацию законченных строительством мини-магазинов по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, д. 21 а» (л. д. 125-126 том 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 73 Земельного кодекса РСФСР все земли городов, поселков, сельских населенных пунктов используются в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки.

Генеральный план города Волгодонска утвержден постановлением Совета Министров РСФСР № 329 от 26.07.1985. В соответствии с пунктом 2 названного постановления размещение всех видов строительства и использования земель в городе Волгодонске должно производиться в полном соответствии с генеральным планом (л. д. 23 том 7).

В соответствии с генеральным планом города земельные участки по пр. Строителей, на которых расположены мини-магазины, не подлежит застройке (л. д. 24-27 том 7).

Из кадастровых планов испрашиваемых обществом земельных участков разрешенным видом использования является размещение и благоустройство торговой площади (л. д. 36-45 том 2).

Согласно выписке из Генерального плана г. Волгодонска, разработанного Государственным институтом проектирования городов «Гипргор» в 1985 году территория торгового центра включает в себя следующие зоны:

-пешеходно-торговую, представляющую ядро торгового центра с включением в него площадей под зданиями, между ними, а также для сезонной торговли,

- хозяйственно-транспортную зону, включающую площадь хозяйственного двора, автостоянок транспорта, проездов,

- защитную зону – зеленые насаждения (л. д. 79 том 2).

Согласно отзыву Управления Роснедвижимости № 1917-02 от 04.10.2006  и отзыву ФГУП «Земельная кадастровая палата по Ростовской области» от 14.04.2008 земельные участки с кадастровыми номерами 61:48:04 02 07:0039 и 61:48:04 02 07:0024 относятся к землям общего пользования (л. д. 159 том 2, л. д. 7-9 том 7).

Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования территорий общего пользования определяется органами местного самоуправления.

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Аналогичное положение закреплено в статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которому отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие), предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.

Судом также установлено, что испрашиваемые обществом земельные участки обременены инженерными коммуникациями, принадлежащие обществу объекты привязаны в охранных зонах теплотрассы и водопровода. Доказательства согласования размещения объектов недвижимости с эксплуатирующими службами общество не представило (л. д. 28 том 7).

Мини-магазины лит. 1-34, расположенные вдоль пр. Строителей, находятся за красной линией застройки микрорайона, земельные участки под ними не могли быть выделены для возведения объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из критериев отнесения объекта недвижимости