Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2010 по делу n А53-19988/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

от 06.06.2005 (том 1, лист 33).

      В соответствии с техническим паспортом незавершенного строительством объекта литера «ГЕГЕ1», расположенного по пр. Космонавтов/ул. Волкова, 4/16, при проценте готовности 14% указанный объект включал в себя по состоянию на 26.11.2007, в том числе, коллектор площадью 446,9 кв.м. (литер «ГЕ1»). Подземный литер «ГЕ1» 2007 года постройки по высоте составляет 2,40м., по объему – 1073 куб.м. (том 1, лист 34-41).

      Схематическое положение литеров «ГЕ» и «ГЕ1» на земельном участке по отношению к ориентирам – улица Волкова и проспект Космонавтов – отражено на плане земельного участка, подготовленном муниципальным унитарным предприятием технической инвентаризации и оценки недвижимости города Ростова-на-Дону (том 1, лист 42).

      Приказом директора филиала ГУП Ростовской области «Донэнерго» - Ростовские городские электрические сети №435 от 04.09.2007 приняты в эксплуатацию участки КЛ-10кВ, проложенные в кабельном коллекторе в связи со строительством торгового комплекса «Донские Зори» по пр. Космонавтов (том 1, лист 114). Из отзыва МУП «Ростовская транспортная компания» следует, что кабельные линии тяговой подстанции №12, входящие в состав системы энергоснабжения городского электрического транспорта, заведены  в кабельный коллектор в соответствии с техническими условиями, выданными МУП «Ростовская транспортная компания» (том 1, листы 138-139).

      В соответствии с письмом ОАО «Ростовгражданпроект» от 17.08.2009 №931/2006, действующего на основании договора авторского надзора от 20.01.200 №03-014/АН с ООО «ТФ «Донские Зори», степень строительной готовности объекта на указанную в письме дату составляла примерно 60%. ООО «ТФ «Донские Зори» выполнены, в том числе, следующие работы, предусмотренные рабочим проектом: вынос сетей из зоны строительства, перенос из зоны строительства объектов на новое место, строительство кабельного коллектора вдоль восточной и южной стороны возводимого объекта, перекладка кабелей в кабельный коллектор, а также устройство котлована, устройство фундамента здания рынка и стен цокольного этажа, монтаж металлического каркаса здания рынка (80%), строительство здания АБК (60%), строительство здания трансформаторной подстанции, монолитные перекрытия цокольного этажа (80%) и первого этажа (30%).

      Указанным письмом ОАО «Ростовгражданпроект» подтвердило строительство объекта в строгом соответствии с рабочим проектом, утвержденным протоколом МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству» №52 от 27.05.2005 и одобренного заключением Управления Главгосэкспертизы России по Ростовской области №1790.4.2002-00-00-00 от 06.06.2005. Местоположение проходного кабельного коллектора ООО «ТФ «Донские Зори», расположенного вдоль восточной стороны возводимого объекта и являющегося неотъемлемым конструктивным элементом данного объекта, признано соответствующим указанному рабочему проекту (том 1, лист 158,).

      Согласно письму МУ «Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону» от 30.03.2010 №1.6-09/446 в случае отсутствия у ООО «ТФ «Донские Зори» права собственности на земельный участок, занятый подземным проходным кабельным коллектором, являющимся неотъемлемым конструктивным элементом здания рыночного продовольственного комплекса, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию первой очереди рыночного продовольственного комплекса по пр. Космонавтов, 4/16, невозможна  (том  2, лист 75,).

      В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

      Документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

      Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается, в том числе, на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (подпункт 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

      Исходя из обстоятельств настоящего дела арбитражный суд приходит к выводу о том, что возводимый ООО «ТФ «Донские Зори» объект недвижимости – продовольственный рынок представляет собой сложный технический комплекс, в состав которого входит также упомянутый подземный кабельный коллектор, предусмотренный проектной документацией в качестве неотъемлемой части данного комплекса, представляющего собой, по сути, сложную вещь.

      Ввод в эксплуатацию рыночно-продовольственного комплекса предполагает наличие у застройщика единого титула землепользования на весь земельный участок, на котором данный комплекс расположен. В ином случае не может быть обеспечен единый правовой режим всех частей этого комплекса ввиду различия правовых оснований пользования землей под отдельными элементами комплекса. В отсутствие единого правового титула землепользования застройщик лишен возможности ввести в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на рыночно-продовольственный комплекс как единый объект недвижимости.

               При этом необходимо также учитывать, что на застройщика изначально постановлениями мэра города Ростова-на-Дону от 06.08.2002 №1557 и от 03.12.2004 №1985 была возложена публично-правовая обязанность устройства проходного кабельного коллектора с целью выноса инженерных сетей и коммуникаций, попадающих в зону строительства.

      Местоположение указанного коллектора соответствует рабочему проекту, администрация города Ростова-на-Дону и ее органы относительно прохождения коллектора по территории спорного земельного участка не возражают, право собственности на объект незавершенного строительства, включающий также подземный литер «ГЕ1» (коллектор) было зарегистрировано, на строительство I пускового комплекса I очереди строительства выдавалось соответствующее разрешение.

      Геодезической службой муниципального учреждения «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» была без каких-либо замечаний принята исполнительная съемка электрических кабелей 0,6кВ и 10кВ – вынос с площадки строительства 1-го пускового комплекса (продовольственный рынок) по пр. Космонавтов, 4/16 от соединительных муфт в районе ул. Волкова, 18 до ТП-1415 протяженностью 54,0 метров – подземная часть, 80,0 метров – по коллектору, а также от соединительных муфт по пр. Космонавтов до соединительных муфт в районе ТП-1415 и ТП-716 протяженностью 211,0 метров – подземная часть, 201,0 метров – по коллектору (том 1, лист 56-57).

      Таким образом, муниципальный собственник, осуществляющий распоряжение и управление находящимися в публичной собственности землями на территории города Ростова-на-Дону, однозначно выразил свою волю на прохождение подземного коллектора по спорному земельному участку.

      Расположение подземного железобетонного коллектора на спорном земельном участке было предусмотрено также картой застройки района города, ограниченного улицей Волкова и проспектом Космонавтов, изготовленной по данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности МУ «Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону» (том 1, лист 151).               

      В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства.

      Апелляционный суд приходит к выводу о правомерности размещения подземного кабельного бетонированного коллектора на спорном земельном участке, поскольку его прохождение на этой территории было предусмотрено материалами планировки застройки территории города.

      Обязанность передачи в муниципальную собственность подземного коллектора, расположенного на спорном земельном участке, материалами дела не подтверждается. На баланс соответствующего муниципального учреждения указанный коллектор не передан.

      Поскольку строительство подземного кабельного коллектора было предусмотрено рабочим проектом и указанный коллектор под литером «ГЕ1» зарегистрирован в составе объекта незавершенного строительства на праве собственности за ООО «ТФ «Донские Зори», введение в эксплуатацию всего рыночно-продовольственного комплекса невозможно без указанного коллектора. Разрешение на ввод в эксплуатацию по смыслу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдается лишь в случае соответствия построенного объекта капитального строительства в полном объеме разрешению на строительство, градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

      При этом какой-либо вариант взаимовыгодного урегулирования сложившейся ситуации ДИЗО г. Ростова-на-Дону и администрация г. Ростова-на-Дону не представили.      Арбитражный суд отклоняет как несостоятельный довод о невозможности приватизации спорного земельного участка как относящегося к землям общего пользования, ввиду следующего.

      В соответствии с частью 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

      По смыслу пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» правомерным основанием для отказа в приватизации земельного участка является невозможность продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

      В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

      При этом по смыслу пункта 11 статьи 1 того же Кодекса красными линиями обозначаются существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования.

      В соответствии со статьей 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, осуществляется подготовка документации по планировке территории. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

      Согласно статье 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации основная часть проекта планировки территории включает в себя, в том числе, чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии, линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства.

      По смыслу статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий, осуществляется подготовка проектов межевания территорий. Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются, в том числе, красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

      Органы местного самоуправления городского округа обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки (часть 5 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

      В соответствии со статьей 24 Градостроительного регламента города Ростова-на-Дону (часть I), утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.02.1998 №68, градостроительное планирование развития территории города Ростова-на-Дону и его застройка осуществляются посредством разработки градостроительной документации, которая включает документацию по градостроительному планированию и документацию по застройке территории.

      Документация по градостроительному планированию развития территории города включает Генеральный план города Ростова-на-Дону и проект городской черты. Градостроительная документация по застройке территории города включает проекты планировки частей территории города, проекты межевания территорий, проекты застройки кварталов микрорайонов и других элементов планировочной структуры города.

      Застройка и использование территорий города осуществляются в соответствии с Генеральным планом г. Ростова-на-Дону, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 марта 1971 года, а также Схемой территориально-экономического развития города до 2005 года, утвержденной решением городской Думы N 142 от 22 августа 1995 г. (статья 47 Части II Градостроительного регламента города Ростова-на-Дону, утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 22.12.1998 №149).

      Красные линии и линии регулирования застройки определяются в соответствии со статьей 40 Части I Градостроительного регламента города Ростова-на-Дону