Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2008 по делу n А53-8983/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

жилого района «Темерник» (строительное пятно 2-5Б) Первомайского района для строительства многоэтажного жилого дома начальная цена - размер годовой арендной платы 2531466 руб., окончательная цена - 15687466 руб. (протокол итогов аукциона № 3/175-3);

по продаже права на заключение договора аренды сроком на три года земельного участка, площадью 0,4281 аа, кадастровый номер 61:44:02 06 05:0069, по адресу: г. Ростов-на-Дону, северо-западная часть 2 микрорайона жилого района «Темерник» (строительное пятно 3-5, 2-5А, 2-5В) Первомайского района для строительства многоэтажного жилого дома, начальная цена - размер годовой арендной платы -2893000 руб., окончательная цена - 22256000 руб. (протокол итогов аукциона № 3/175-4);

По результатам указанных аукционов ЗАО «ПИК-Регион» было признано победителем

ЗАО «ПИК-Регион» во исполнение обязанностей участника торгов произвело оплату денежных средств:

- по договору о задатке б/н от 03.11.2006 г., счету № 1 от 03.11.2006, сумма задатка за участие в аукционе № 175 по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, «Темерник» (стр.пятно 2-5,2-5 А,2-5В) в размере 578600 руб., платежному поручению № 850 от 07.11.2006;

- по счету № 11 от 14.11.2006, доплата за приобретение права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, «Темерник» (стр. пятно 2-5,2-5А,2-5В) в размере 25683480 руб. по платежному поручению №8224 от 20.11.2006;

- по договору о задатке б/н от 03.11.2006, счету № 2 от 03.11.2006, сумма задатка за участие в аукционе № 175 по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, «Темерник» (стр. пятно 2-5 Б) в размере 506293 руб. 20 коп., по платежному поручению № 840 от 07.11.2006;

- по счету № 10 от 14.11.2006, доплата за приобретение права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, «Темерник» (стр.пятно 2-5 Б) в размере 18004916 руб. 68 коп., по платежному поручению № 8222 от 20.11.2006;

- по счету № 3 от 14.11.2006, за услуги по оценке земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, «Темерник» (стр.пятно 2-5Б), в размере 7500 руб. по платежному поручению № 223 от 20.11.2006,

по счету № 4 от 14.11.2006, за услуги по оценке земельного участка по адресу: г. Ростов-на-Дону, «Темерник» (стр.пятно 2-5, 2-5А, 2-5В), в размере 7500 руб. по платежному поручению № 221 от 20.11.2006

Общая сумма перечисленных ЗАО «ПИК-Регион» денежных средств составила 44788289 руб. 88 коп.

На основании протоколов итогов торгов Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону были подготовлены проекты договоров аренды спорных земельных участков и 24.11.2006 переданы представителю ЗАО «ПИК-Регион».

25 декабря 2006 года ЗАО «ПИК-Регион» направило в адрес ДИЗО г.Ростова-на-Дону протокол разногласий к договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, северо-западная часть микрорайона «Темерник» (строительное пятно 2-5, 2-5А, 2-5В), в котором указало, что в соответствии с п.3.3. проекта договора аренды, арендная плата начисляется с момента передачи участка, тогда как передача земельного участка осуществлена не была.

Для установления границ земельных участков в натуре была создана комиссия в составе специалистов МУП «Архсервис», представителя ДИЗО г.Ростова-на-Дону Морозовой С.М., представителя ЗАО «ПИК-Регион» Криченко А.Д.

02.02.2007 в ходе осмотра участка было установлено, что часть спорных земельных участков отгорожена забором строящегося объекта концерна «Вант»; по территории земельных участков проходит маршрут движения общественного транспорта; на территории земельных участков находятся здание подстанции и подземные инженерные коммуникации (газопровод, водопровод, телефонная канализация), на земельном участке расположена недостроенная подстанция.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что впоследствии забор был перенесен за пределы спорного земельного участка, подстанция – демонтирована.

Письмом от 26.05.2008 № 781 замдиректора МУ «Департамент транспорта» сообщил, что на спорных земельных участках движение маршрутов городского пассажирского транспорта общего пользования отсутствует.

Из представленного плана (масштаб 1:500) усматривается, что на спорных земельных участках расположены подземные инженерные коммуникации (водопровод, газопровод и телефонная канализация), через земельные участки проходит асфальтированная дорога. Между тем, в градостроительных паспортах №№ 280, 281 по продаже права на заключение договоров аренды спорных земельных участков на аукционных торгах, в информации о проведении торгов, размещенной в городской газете «Ростов официальный» № 40 (619) от 11.10.2006, данные обременения (ограничения) спорных земельных участков не указаны.

В письме ЗАО «ПИК-Регион» от 05.02.2007 № 38 указало на данные обстоятельства и на невозможность принять участок в связи с обременениями, о которых общество не знало и не могло знать на момент участия в аукционе.

ЗАО «ПИК-Регион» обратилось к Главе Администрации города Ростова-на-Дону» письмо № 047 от 12.02.2007. На данное обращение Администрация сообщила, что ДИЗО г.Ростова-на-Дону подготовлено распоряжение об отмене результатов аукциона с возвратом уплаченных ЗАО «ПИК-Регион» денежных средств. Письмом от 24.04.2007 ЗАО «ПИК-Регион» выразило свое согласие с предложением Администрации города об отмене результатов аукционов с возвратом уплаченных денежных средств. Между тем, на момент рассмотрения спора результаты аукционов не отменены, денежные средства ЗАО «ПИК-Регион» не возвращены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Под правилами проведения торгов понимаются процедурные требования, которые должны быть соблюдены для обеспечения возможности участия в торгах всех заинтересованных лиц, надлежащего проведения торгов и определения победителя.

Одним из условий надлежащего проведения торгов является извещение о проведении торгов с полной информацией о торгах, соответствующее всем требованиям законодательства (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 38.1. Земельного Кодекса Российской Федерации, аукцион на право заключения договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

В соответствии пунктом 10 статьи 38.1. Земельного кодекса Российской Федерации извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать в частности сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, площади, границах, об обременении земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства. Таким образом, в информации о проведении торгов должна быть указана максимальная характеристика земельного участка, являющегося предметом торгов.

В соответствии с пунктом 24 статьи 38.1. Земельного кодекса Российской Федерации результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. В протоколе должны быть указаны: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании.

В извещении о торгах, опубликованном в городской газете «Ростов официальный» № 40 (619) от 11.10.2006 и в иной документации о торгах (градостроительные паспорта №№ 280, 281) отсутствует полная информация о предмете торгов, позволяющая участнику определить его существенные свойства. Указанное нарушение является достаточным основанием для признания торгов недействительными.

Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов (пункт 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 329, 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательства. Торги являются способом заключения договора. Обязанность участника торгов внести задаток установлена в целях обеспечения заключения договора между организатором торгов и лицом, выигравшим торги и является одной из мер гражданской ответственности, применяемой в случае нарушения одной из сторон таких обязательств.

В силу пункта 27 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.

Поскольку оспариваемые аукционы по продаже права на заключение договоров аренды являются недействительными, отсутствует и предусмотренное законом основание для заключения договора аренды, соответственно, суммы задатков не могут быть зачислены в счет арендной платы. Поскольку договоры аренды не были заключены не по вине ЗАО «ПИК-Регион» перечисленные суммы задатков подлежат возврату истцу.

Перечисленные истцом суммы доплат за приобретение права аренды земельных участков также должны быть возвращены истцу ввиду не заключения договоров аренды.

Из представленных ЗАО «ПИК-Регион» платежных поручений следует, что получателем спорных платежей указан МУ «Фонд имущества г.Ростова-на-Дону».

Последующее распределение денежных средств между бюджетами различных уровней и механизм их возврата плательщику касается порядка исполнения судебного акта и не может являться основанием для отмены решения суда.

Суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении требований ЗАО «ПИК-Регион», в части взыскании процентов за пользование денежными средствами поскольку в материалах деда отсутствуют доказательства подтверждающие уклонение ответчика от заключения договора.

Поскольку оспариваемые торги следует признать недействительными, у ЗАО «ПИК-Регион» отсутствует обязанность заключить по результатам аукционов договоры аренды земельных участков, в связи с чем, исковые требования ДИЗО г.Ростова-на-Дону удовлетворению не подлежат.

Управление и распоряжение в установленном порядке объектами муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, управление и распоряжение земельными участками в пределах городской черты, в соответствии с Положением о Департаменте имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 06.06.2003 № 1191, отнесены к компетенции Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, ввиду чего доводы апелляционной жалобы о том, что ДИЗО г.Ростова-на-Дону является ненадлежашим ответчиком отклоняются судом апелляционной инстанции.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Поскольку определением суда от 28.03.2008 ДИЗО г.Ростова-на-Дону при обращении с апелляционной жалобой была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в соответствии со статьями 102 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 333.17 и 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2008 по делу № А53-8983/2007-С2-28 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         М.В. Ильина

Судьи                                                                                                          О.Г. Ломидзе

                                                                                                                      О.Х. Тимченко