Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2008 по делу n А32-5399/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

предприятий в РСФСР» приватизация государственных и муниципальных предприятий осуществляется путем их купли - продажи по конкурсу или на аукционе, посредством продажи долей (акций) в капитале предприятия, а также путем выкупа имущества предприятия, сданного в аренду. Выкуп имущества государственного или муниципального предприятия, сданного в аренду, производится в случаях, когда: договор аренды указанного имущества с правом его выкупа был заключен до вступления в силу данного Закона; арендатор, признанный покупателем в соответствии со статьей 9 настоящего Закона, получил право на приобретение приватизируемого предприятия в порядке, установленном статьями 20, 21, 24 Закона (по конкурсу или на аукционе).

Между тем, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Краснодара и арендным предприятием гостиница «Краснодар» (правопредшественник истца) договор аренды № 60 от 10.09.1992г. (л.д. 36-38, т. 1) не предоставлял последнему права выкупа арендованного имущества. В пункте 5.0 данного договора было оговорено, что договор не дает права арендатору на выкуп арендованного имущества. В связи с изложенным у арендодателя не было обязанности разрешить приватизацию гостиницы «Краснодар» по заявлению производственного объединения гостиничного хозяйства от 08.07.1991г. № 171 (л.д. 21-23, т. 1).

Согласно пункту 4 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества. В соответствии со статьей 31 Устава муниципального образования город Краснодар городская Дума Краснодара определяет порядок управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар. Согласно статьям 48, 97 данного Устава Администрация муниципального образования город Краснодар управляет и распоряжается имуществом, находящимся в муниципальной собственности, в порядке, установленном городской Думой. Порядок и условия приватизации муниципального имущества муниципального образования город Краснодар устанавливаются решением городской Думы Краснодара.

В соответствии с пунктом 8.3 Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 24.02.2005г. № 63, приватизация объектов муниципальной собственности осуществляется в соответствии с программой приватизации объектов муниципальной собственности, утвержденной городской Думой города Краснодара. Согласно пункту 13.1 данного Положения способ приватизации – внесение объектов муниципальной собственности в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества устанавливается решением городской Думы Краснодара.

Согласие Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей Департамента культуры Краснодарского края на приватизацию помещений гостиницы «Краснодар», являющейся объектом культурного наследия региональной категории историко-культурного назначения, было получено (л.д. 1, т. 3).

Таким образом, изменение способа приватизации спорного имущества на внесение его в уставный капитал открытого акционерного общества было совершено городской Думой Краснодара в рамках предоставленных ей полномочий. Данный способ предусмотрен подпунктом 9 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии со статьей 12 вышеназванного Закона о приватизации от 21.12.2001г. начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из отчета № 158 от 11.07.2006г., составленного негосударственным образовательным учреждением «Институт оценки и управления собственностью» Кубанского государственного технологического университета, следует, что рыночная стоимость нежилых помещений гостиницы «Краснодар», расположенной по ул. Гоголя/Красной, 66/64 по состоянию на 07.07.2006г. составляет 51 112 000 руб. Отчет об оценке в установленном законом порядке не оспорен. Таким образом, в решении городской Думы Краснодара от 21.09.2006г. № 14 начальная цена приватизируемого здания гостиницы установлена в указанном размере правомерно.

В пункте 14 Информационного письма от 21.02.2001г. № 60 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рекомендовал арбитражным судом исходить из того, что исходя из смысла статьи 66 Гражданского кодекса РФ, статьи 10 Федерального закона «Об акционерных обществах» государственные органы, в том числе комитеты по управлению имуществом субъектов РФ, и органы местного самоуправления, а также комитеты по управлению имуществом муниципальных образований не могут выступать участниками, в том числе учредителями хозяйственных обществ, за исключением случаев, когда комитеты по управлению имуществом являются учредителями акционерных обществ, созданных в процессе приватизации в соответствии с законодательством о приватизации.

            В рамках настоящего спора Главой Администрации муниципального образования город Краснодар было принято решение о вхождении в состав учредителей открытого акционерного общества, созданного в порядке приватизации. Ссылка заявителя жалобы на то, что все имущество гостиничного хозяйства, кроме здания гостиницы, было приобретено в собственность посредством амортизации, несостоятельна, поскольку данное обстоятельство, при его доказанности, само по себе не давало бы оснований для признания за истцом преимущественного права на приватизацию здания гостиницы.

Не могут быть приняты во внимание доводы заявителя о том, что он имел право выкупа на основании  пункта 11 указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 года. Поскольку условиями договора выкуп исключен, указанный пункт 11 Указа в данном случае не может быть применен. Кроме того, даже при наличии у ООО «Гостиница «Краснодар» права выкупа на основании указа, принудительная реализация субъективного права, если такое бы имелось, могла быть реализована только путем обращения в суд в период действия Указа. Указ от 14 октября 1992 года не мог применяться с даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», предусмотревшем иные условия права выкупа ( ст.26). Кроме того, Указ от 14 октября 1992 года и формально признан утратившим силу Указом Президента Российской Федерации от 2 сентября 2002 года № 944. Таким образом, даже при наличии у заявителя субъективного права на выкуп как не реализованное в период действия соответствующих правовых норм субъективное право было бы погашено в связи с утратой силы норм объективного права, на которых оно основано.

Не может быть принята в качестве аргумента ссылка заявителя жалобы на Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ. Указанный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с отчуждением недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления указанного закона в силу ( ст.1 Закона). Закон вступил в силу через 10 дней после официального опубликования. Первая официальная публикация закона имела место 25 июля 2008 года, соответственно, закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Однако на указанный день ООО «Гостиница «Краснодар» уже не является арендатором спорного здания.

Как следует из дополнительного соглашения № 2 от 10 января 2001 года к договору аренды № 60 срок действия договора аренды продлен до 31 декабря 2006 года ( т.1, л.д.42). Более соглашений о продлении действия договора аренды здания гостиницы не заключалось. Поскольку фактически ООО «Гостиница «Краснодар» продолжило пользование зданием, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон в договоре аренды недвижимого имущества вправе отказаться от договора, предупредив другую за три месяца. Как следует из текста представленного суду заявителем определения Арбитражного суда Краснодарского края от 22 ноября 2007 года по делу А32-14361/2007-14/374 Администрация города Краснодара вручила ООО «Гостиница «Краснодар» предписание № 7964/0214 от 12 июля 2007 года о прекращении подачи энерго – и водоснабжения в связи с истечением срока договора аренды № 60.  Ранее, 23 марта 2007 года Администрация города Краснодара направила ООО «Гостиница «Краснодар» предписание № 4652.49, в котором потребовала освободить занимаемые помещения, полученное ООО 4 апреля 2007 года ( установлено в  постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2008 года по делу № А32-14892/2007-37/207). Таким образом, воля собственника – арендодателя на отказ от договора аренды выражена, и договор аренды, считающийся заключенным на неопределенный срок, прекращен через три месяца после вручения уведомления.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Поскольку арендодатель отказался от договора и это его право предусмотрено законом, договор аренды считается расторгнутым. При таких обстоятельствах Федеральный закон от 22 июля 2008 года не может быть применен к имуществу, договор аренды которого расторгнут до вступления закона в силу. Апелляционный суд отклоняет доводы представителя заявителя о том, что договор аренды продолжен, поскольку в 2008 году ООО «Гостиница «Краснодар» продолжала уплачивать арендную плату. Согласно пункту 2 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, то есть, более не существует ни субъективного гражданского права, ни корреспондирующей ему юридической обязанности как элементов обязательства. Законом не предусмотрена юридическая реанимация расторгнутого договора. Платежи во исполнение прекратившегося ( то есть, более не существующего) договора ни при каких обстоятельствах не могут рассматриваться как продолжение прежнего договора или заключение нового договора. При отсутствии правового основания (каузы) такие платежи могут быть признаны неосновательным обогащением, однако в данном конкретном случае, поскольку арендатор не исполнил свою обязанность по возврату вещи после окончания срока аренды и продолжает фактическое пользование имуществом города Краснодара, он обязан уплатить за продолжающееся фактическое пользование как зданием гостиницы, так и земельным участком под ним в силу пункта 2 ст.622, ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации. Поэтому представленные апелляционному суду копии платежных поручений об уплате арендной платы не свидетельствуют о существовании договоров аренды.

При таких обстоятельствах у заявителя отсутствует субъективное гражданское право, которое могло бы быть нарушено оспариваемыми решениями городской Думы города Краснодара, а этого уже достаточно для отказа в удовлетворении заявления.

Не может быть принят довод заявителя о том, что его право нарушено в связи с тем, что городская Дума незаконно изменила порядок приватизации. Действительно в первоначальной редакции решения городской Думы от 15 декабря 2005 года  был избран способ приватизации в виде аукциона, однако впоследствии решением от 13 июля 2006 года способ приватизации изменен на внесение имущества в качестве вклада в уставной капитал открытого акционерного общества. Информационные сообщения были опубликованы в официальном издании – газете «Краснодарские известия» от 21 декабря 2005 года № 194 и от 27 июля 2006 года № 114. Таким образом, принцип открытости деятельности органов местного самоуправления при приватизации имущества соблюден. Статья 15 Федерального закона от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» не устанавливает перечня сведений, которые должны содержаться в решении о приватизации, если способом приватизации избрана не продажа имущества, а внесение ее в уставной капитал открытого акционерного общества. Оснований полагать, что городской Думой нарушена статья 15 указанного закона, не имеется.

Согласно статье 12 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно. Согласно статье 132 Конституции Российской Федерации органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения. Таким образом, вне прямого правового регулирования федеральным законодательством и законодательством Краснодарского края органы местного самоуправления города Краснодара как сформированные путем прямых выборов и выражающих непосредственную волю населения муниципального образования вправе самостоятельно управлять муниципальной собственностью. Согласно части 3 статьи 51 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статье 31 Устава муниципального образования город Краснодар в исключительной компетенции городской думы находится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города, а согласно статье 97 Устава порядок и условия приватизации муниципального имущества город Краснодар устанавливаются решением городской Думы.

Данные нормы соблюдены – порядок и условия приватизации спорного здания определял высший представительный орган местного самоуправления – городская дума Краснодара. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» допускает как продажу муниципального имущества на аукционе, так и внесение в уставной капитал ОАО как способы приватизации. Право выбора, а соответственно и изменения способа приватизации принадлежит органу местного самоуправления. Оба способа приватизации соответствуют закону. Изменение способа приватизации является прерогативой органа местного самоуправления. Арбитражный суд не вправе указывать: какой способ приватизации следует избрать, поскольку решение данного вопроса отнесено исключительно