Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 по делу n А32-154/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 23 февраля 1995г. №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Совместным постановлением коллегии Министерства культуры РСФСР, коллегии Госстроя РСФСР, президиума Центрального совета ВООПИК и Министерством культуры РСФСР, Госстроем РСФСР, Центральным советом ВООПИК 1990 года утвержден список исторических мест РСФСР. Согласно указанному списку, г. Анапа является исторической населенной местностью РСФСР, исторический центр которого относится к памятникам градостроительства и архитектуры федерального значения.

Указом Президента Российской Федерации от 22 сентября 1994 года № 1954 «О федеральном курортном регионе Анапа» району курорта Анапа в границах округа санитарной охраны, определенного Постановлением Совмина РСФСР от 30 января 1985г. №45, придан статус федерального курортного региона. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 № 591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Анапа является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона № 26-ФЗ от 23.02.1995 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»), земельный участок, расположенный в черте города-курорта Анапа, входит в состав особо охраняемой природной территории.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п.2 ст.32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»). В соответствии с п.13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 1996г. №1425, для территорий, занимаемых зданиями и сооружениями санаторно-курортных учреждений и предназначенных для санаторно-курортного строительства устанавливается режим второй зоны санитарной (горно-санитарной) охраны. Как следует из договора аренды от 25.04.1997 №91а/22, целевое использование участка (размещение временной базы отдыха «Рассвет») соответствует второй зоне санитарной охраны курорта федерального значения.

По смыслу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» право федеральной собственности может быть признано не на категорию земель особо охраняемых природных территорий, а на образованные в установленном законом порядке и с определенными границами земельные участки особо охраняемых природных территорий федерального значения. Право собственности Российской Федерации на указанный участок возникло на основании Федерального закона Российской Федерации от 14.03.95 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», с момента вступления закона в силу.

Таким образом, спорный земельный участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта Анапа, относится к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение, соответственно является федеральной собственностью.

Разграничение государственной собственности на землю, является самостоятельным основанием возникновения права собственности Российской Федерации на земельные участки ввиду чего законодательством предусмотрен иной порядок получения земельных участков в собственность Российской Федерацией в порядке разграничения государственной собственности на землю, чем в случае отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации в силу закона. При возникновении права федеральной собственности на землю в силу закона, соблюдение порядка, установленного Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» не требуется.

С учетом изложенного, положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» о праве органов местного самоуправления распоряжаться земельными участками до разграничения государственной собственности на землю к спорным правоотношениям не применимы.

В соответствии с п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу п. 1 ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Согласно ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона «О Правительстве Российской Федерации» функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации.

На момент заключения договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.02.2004 полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности осуществлял Департамент имущественных отношений Краснодарского края, в соответствии с Приказом от 09.04.2001г. № 69 «О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации».

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 № 200 «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом» федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое осуществляет свою деятельность  непосредственно и через свои территориальные органы (согласно абз. 3 п. 10 Указа Президента Российской Федерации от 12.05.2008 N 724 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом преобразовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом).

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Муниципальное образование г.-к. Анапа не является собственником земельного участка и не представила доказательства, подтверждающие его право сдавать в аренду спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах, согласование Комитетом по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.02.2004 и соглашение от 21.09.2004 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №91а/22 от 25.04.1997 подписаны ненадлежащим арендодателем, поскольку дату их подписания органом наделенным полномочиями по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае являлся Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Доказательства того, что спорный земельный участок на момент подписания договора аренды №91а/22 от 25.04.1997 был передан в муниципальную собственность ст.Благовещенской или г.Анапа в материалах дела отсутствует.

Следовательно, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.02.2004 был согласован субъектом, который не имел надлежащих правомочий действовать от имени собственника – Российской Федерации. Данный договор не соответствует требованиям закона, а именно требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, является ничтожной сделкой.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что право аренды на спорный земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, не могло возникнуть у ООО «Бриз» в силу договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.02.2004.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В суд апелляционной инстанции истцом представлен договор аренды от 26.08.2008 № 7700001123, подписанный после вынесения оспариваемого решения суда, по условиям которого Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю передало в аренду ООО «Бриз» земельный участок, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта в г.Анапа, с/о Благовещенский, б/о «Рассвет» с кадастровым номером 23:37:02: 03 002:0027 площадью 10936 кв.м.

В п.1.2. договора указан перечень объектов, для эксплуатации которых предоставлен земельный участок. Спорный объект – спальный корпус, литер М в указанном перечне отсутствует.

В соответствии с пунктом 5.2.12. указанного договора не допускается строительство новых объектов (зданий строений сооружений предусмотренных в п.5.1.3 договора), реконструкция существующих до разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке. Аналогичное положение предусмотрено пунктом 3.2. распоряжения ТУ ФАУФИ по Краснодарскому краю от 25.08.2008 № 1004-р «О предоставлении земельного участка в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Бриз» в ст-це Благовещенской г.-к. Анапа Краснодарского края»

Таким образом, ООО «Бриз» не представило доказательства того, что земельный участок, на котором расположен объект самовольного строительства, был отведен ему собственником, в установленном порядке, для строительства спорного здания спального корпуса, либо для его эксплуатации. Договором аренды от 26.08.2008 № 7700001123 не допускается возведение на спорном земельном участке объектов самовольного строительства.

Суд первой инстанции правомерно указал, что изложенные в решении Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-21273/2007-45/48 от 25.04.2008 выводы о возобновлении действия договора от 25.04.1997 на неопределенный срок, не свидетельствует о наличии у ООО «Бриз» оснований для возникновения права собственности на спорный объект, являющийся самовольной постройкой в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец не представил доказательства предоставления ему земельного участка в г.Анапа, ст.Благовещенская, б/о «Рассвет» на одном из предусмотренных пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещных прав.

Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Между тем доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства, в материалах дела отсутствуют. Истцом также не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В соответствии с техническим заключением от 09.01.2008 №08 строительные конструкции