Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 по делу n А32-4745/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

строительных работ и ограничено определенным сроком существования.

Разрешение на строительство № 500 от 17 ноября 1992 года выдано Персональной творческой мастерской № 3 СА РСФСР КО на производство нулевого цикла строительно-монтажных работ по Кооперативному зданию творческой мастерской сроком действия до 31 марта 1993 года. Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 5001 от 12 марта 1996 года выдано ТОО фирма «СДМ-Сервис» на строительство 6-ти этажного здания Творческих мастерских Союза архитекторов России К.О. сроком действия до 31 декабря 1996 года, продленного впоследствии до 31 декабря 1997 года.

Указанные разрешения на строительство творческих мастерских, выданные иным, нежели ответчик, субъектам, не являются основанием возникновения у ответчика права на осуществление строительной деятельности по возведению путем реконструкции 8-ми этажного офисного здания, а потому не могут обусловить не применение Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» к отношениям по долевому строительству 8-ми этажного офисного здания, право на которое возникло у ответчика с момента получения разрешения на строительство № 68-р от 4 июля 2005 года, то есть после введения в действие указанного закона. В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» действие указанного закона, закрепившего в части 3 статьи 4 требование государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого закона, то есть после 1 апреля 2005 года.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы о том, что им осуществляется деятельность по реконструкции объекта капитального строительства, тогда как Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» распространяется лишь на отношения, опосредующие строительство объектов недвижимости.

По мнению суда апелляционной инстанции, дифференциация легальных понятий строительства и реконструкции, закрепленная в пунктах 13, 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не имеет юридического значения для целей применения определенного Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» правового режима договора участия в долевом строительстве, включающего в качестве элемента способа заключения договора государственную регистрацию.

Согласно пункту 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство и реконструкция объектов капитального строительства являются видами градостроительной деятельности; под объектом капитального строительства пункт 10 статьи 1 указанного кодекса понимает здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено. Реконструкция незавершенного строительством объекта таким образом представляет собой завершение строительства, в результате которого создается новый объект недвижимости. Возможность создания нового объекта как в результате его строительства, так и в результате реконструкции подтверждается практикой применения норм права арбитражными судами (см., напр.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2005 года № 10477/5, Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 4 октября 2006 № Ф08-4894/2006 по делу № А53-32358/2005-С4-11), единообразие которой является важнейшим условием стабильности экономического оборота.

Анализ положений Градостроительного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что действующее законодательство, формально дифференцируя понятия строительства и реконструкции, создает для указанных видов градостроительной деятельности единый правовой режим, включающий единые условия и порядок выдачи разрешений на строительство, форма которого установлена Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. № 698 безотносительно к виду строительной деятельности, единый порядок осуществления строительной деятельности, строительного контроля и государственного строительного надзора, единый порядок выдачи разрешения на ввод завершенного объекта в эксплуатацию. Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2007, утвержденному Приказом Ростехрегулирования от 22 ноября 2007 года, подразделу 45.21.1 раздела F понятие строительство как вид экономической деятельности включает в себя производство общестроительных работ по возведению зданий всех типов: жилых, торговых, производственных и т.п., включая производство работ по расширению, реконструкции, реставрации и восстановлению зданий.

Нормативное закрепление требования государственной регистрации в отношении договоров участия в долевом строительстве обусловлено тем, что указанные договоры опосредуют отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, за счет которых осуществляется создание застройщиком объектов недвижимости. Обеспечение стабильности этих отношений и правовой защищенности лиц, участвующих в этих отношениях в качестве участников долевого строительства, обусловливает необходимость законодательного установления дополнительных правовых средств, направленных на защиту прав и законных интересов этих субъектов; одним из таких средств является государственная регистрация, которая, как указал Конституционный Суд Российской Федерации, создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации № 132-О от 5 июля 2001 года).

Исключение из предмета правового регулирования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, направленного на создание объекта недвижимости в результате реконструкции, означает ограничение уровня правовой защищенности указанных лиц в сравнении с участниками аналогичных отношений, объектом которых является создание нового объекта в результате строительства в узком смысле пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Между тем, необходимость использования дополнительных правовых средств защиты прав и законных интересов участников долевого строительства не зависит от вида строительной деятельности (строительство или реконструкция), посредством которой застройщик создает объект недвижимости, из чего следует, что дифференциация правового статуса этих лиц в зависимости от указанного критерия, не вытекает из существа отношений долевого строительства и противоречит закрепленному частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации принципу равенства всех перед законом и судом.

Как правильно установил суд первой инстанции, строительство (реконструкция) объекта осуществлялась застройщиком на основании разрешения на строительство от 4 июля 2005 года № 68-р, выданного администрацией муниципального образования город Краснодар в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на реконструкцию незавершенного строительством 8-этажного офисного здания. Указанное разрешение выдано застройщику 4 июля 2005 года на основании рабочего проекта «Реконструкция незавершенного строительством здания – творческие мастерские литер А, под/А, по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Северная/Октябрьская, 326/183», а также на основании необходимых положительных экспертных заключений по данному рабочему проекту. В пункте 2.8 разрешения указано, что реконструкцию незавершенного строительством 8-этажного офисного здания предполагалось выполнять в две очереди, ниже и выше отметки 0.000 соответственно. Вторая очередь должна была осуществляться после получения сводного экспертного заключения по проекту строительства на основании разрешения на строительство. 29 сентября 2006 года ответчику было выдано разрешение № 68/1-р на строительство объекта капитального строительства, обозначенного как реконструкция незавершенного строительством 8-этажного офисного здания.

Из материалов дела следует, что общество в соответствии с договором купли-продажи нежилых помещений от 8 декабря 2004 года приобретено у общества с ограниченной ответственностью «АРЗ УНИВЕРСАЛ» объект незавершенного строительства по адресу г. Краснодар, Западный округ, ул. Октябрьская/Северная 183/326, состоящее из кирпичного строения общей площадью 2848,4 кв. метра. Из выданного обществу разрешения на строительство № 68/1-р от 29 сентября 2006 года следует, что обществу предоставлено право на осуществление строительной деятельности, направленной на реконструкцию незавершенного строительством 8-этажного офисного здания общей площадью 7399,6 кв. метров по адресу  г. Краснодар, ул. Октябрьская/Северная 183/326 в Западном внутригородском округе г. Краснодара. Из этого следует, что осуществляемая обществом в форме реконструкции строительная деятельность направлена на создание нового объекта недвижимости, что обусловливает распространение на опосредующие эту деятельность отношения  участия в долевом строительстве Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…».

В качестве документов, подтверждающих право ООО «Группа компаний «Зеленые листья» на земельный участок, на котором осуществляется строительство, в разрешении на строительство указаны постановление главы администрации города Краснодара от 20 июня 1995 года № 571, государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования землей от 19 февраля 1996 года КК-2 № 401001551, договор купли-продажи от 8 декабря 2004 года (свидетельство о государственной регистрации права от 23 декабря 2004 года серии 23-АБ 752069). На основании распоряжения главы муниципального образования г. Краснодар № 858-р от 31 марта 2006 года указанный земельный участок, индивидуализированный кадастровым номером 23:43:02 05 072:0021 был передан в аренду обществу по договору  №  4300014333 от 7 апреля 2006 года.

Оценивая правомерность требований истца о государственной регистрации спорных договоров, суд первой инстанции сделал правильный вывод об их соответствии закону как с точки зрения формы, так и с точки зрения содержания. Требование истца основано на норме статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Материалами дела подтверждается, что сторонами соблюдено требование письменной формы спорных договоров участия в долевом строительстве, установленное частью 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…». Спорные договоры совершены путем составления документов, выражающих их  содержание и подписанных сторонами, что соответствует пункту 1 статьи  160 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. Из содержания спорных договоров следует, что в них согласованы все существенные условия договоров данного вида.

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с указанным Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Как установлено материалами дела, земельный участок, на котором расположен объект долевого строительства, предоставлен застройщику на основании договора аренды земельного участка от 7 апреля 2006 года № 4300014333, зарегистрированного в ГУ ФРС по Краснодарскому краю 21 апреля 2006 года за № 23-23-01/022/2006-118. Данные сведения указаны в проектной декларации застройщика, размещенной в сети Интернет на сайте http://www.greenleaves.ru/dekl/.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что причины, препятствовавшие государственной регистрации спорных договоров участия в долевом строительстве, на которые ссылался застройщик, на момент разрешения спора судом первой инстанции отсутствовали, в силу чего вывод суда о правомерности требований банка о регистрации указанных договоров является правильным.

Вывод суда первой инстанции о том, что встречный иск удовлетворению не подлежит, представляется обоснованным, поскольку материалами дела не подтверждается заблуждение общества относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению, определенное статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований признания сделки недействительной.

Природа сделки проявляется в определенном законом типичном правовом результате, достижение которого опосредует соответствующая правовая конструкция. Совершение сделки под влиянием заблуждения означает несоответствие воли стороны совершенному ею волеизъявлению; заблуждение относительно природы означает, что подлинная воля стороны была направлена на достижение иного правового результата, нежели тот, который определен законодателем в качестве типичного для сделки, на совершение которой сторона выразила волю.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию заблуждения относительно природы сделки лежит на обществе как истце по встречному иску. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из представленной в дело переписки между сторонами следует, что волеизъявление общества соответствует его воле на достижение типичной правовой