Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2013 по делу n А53-8067/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и проектной документацией (пункт 3 статьи 33 ЗК РФ).

Из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Из содержания указанных норм права можно сделать вывод о том, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

 Согласно  заключению  специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 03.04.2012, представленному заявителем,  площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:7, площадью 1,4012 га с учетом существующей застройки является минимально необходимой для эксплуатации торгово-складских зданий литер Д, литер Ж, в соответствии с их назначением, а также в соответствии с требованиями, предъявляемыми к осуществляемой торговой деятельности. По мнению специалиста, необходимая площадь земельного участка в размере 16 611,5кв.м. должна включать в себя следующие зоны: зона под автостоянку для продавцов – 3 795 кв.м, зона под гостевую автостоянку – от 3737,5 кв.м до 10 062 кв.м, санитарная зона для оборудования туалетов для персонала и посетителей – от 91 кв.м до 241,5 кв.м, зона для сбора мусора и пищевых расходов – 137,5 кв.м, зона для временного складирования товара до вступления в торговую сеть – 11 582,2 кв.м, пешеходная – 1539,76 кв.м, стоянка разворот грузовой спецтехники – 759 кв.м, площадка для разворота пожарной техники – 225 кв.м.

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью экспертное учреждение «Ростовский экспертно-правовой центр «Дон» №84/02/2012 испрашиваемая заявителем площадь участка необходима для выполнения технологического обслуживания, эксплуатации комплекса торгово-складских зданий: торгово-складского здания литер Д, навеса, литер д, торгово-складского здания литер Е, навеса литер е, торгово-складского здания литер Ж, навеса, литер ж, и включает: пешеходную зону в размере 1459,2 кв.м, площадку №1 для завоза автотранспортом и разгрузки товарного запаса (товарно-материальных ценностей) необходимого для организации рабочих мест, расположенных в торгово-складских зданиях и сооружениях площадью 759 кв.м, площадку №2 временного размещения (складирования) товарного запаса в размере 11 582 кв.м; площадку №3 для накопления и хранения отходов производства (торговли) и потребления площадью 131,25 кв.м, площадку №4 для въезда, остановки, погрузки и выезда спецавтотехникой, обеспечивающей вывоз отходов производства (торговли) и потребления площадью 144 кв.м; площадки для парковки легковых автомобилей посетителей , площадку №6 для оборудования туалетов площадью 68,75 кв.м.

Согласно  заключению судебной экспертизы, проведенной экспертом независимой экспертно-оценочной организации «Эксперт» №1236 от 03.10.2012 Голенко А.В., имеющийся земельный участок с фактическими границами при существующей застройке является минимально необходимым для эксплуатации зданий литер Д, Е, Ж, а именно для нормальной бесперебойной работы и выполнения технологического процесса предприятий по обслуживанию рынка, выполняющего розничную и оптовую торговлю . Экспертом выделены зона площадки и территория для технологического обслуживания зданий и сооружений специальной автотракторой техникой в размере 126,16 кв.м; зона площадки и территории для въезда, остановки, погрузки и выезда спецавтотехники, обеспечивающей вывоз отходов производства (торговли) и потребления, пожарной техники в размере 144 кв.м, пешеходная зона – территория предназначенная для передвижения персонала и посетителей торгово-складских зданий и сооружений литеры Д, Е, Ж, в размере не менее 1462 кв.м; зона завоза и разгрузки товарного запаса (товарно-материальных ценностей) не менее 825 кв.м, зона складирования запаса (товарно-материальных ценностей) в размере не менее 11 582,2 кв.м, зона накопления и хранения отходов торговли, производства и потребления в размере 131,25 кв.м, парковка легковых автомобилей посетителей, стоянки – открытые площадки, для легковых автомобилей посетителей и работников комплекса торгово-складских зданий в размере не менее 21250,5 кв.м, санитарная зона для оборудования и размещения туалетов и их эксплуатации площадью не менее 68,75 кв.м.

В обоснование необходимости организации автостоянки для зданий литеры Д, Ж, Е эксперты ссылаются на то, что согласно методическому пособию «В помощь предпринимателю: организация розничной торговли» (выпуск 2) (Администрация Ростовской области Министерство экономики, торговли, международных и внешнеэкономических связей г. Ростова-на-Дону, г. Ростов-на-Дону, 2009г. на розничном рынке должны иметься в наличии обособленная от торговых мест автостоянка. На основании указанного эксперты пришли к выводу, что для эксплуатацию складов литеров Д, Ж, Е, для эксплуатации розничного рынка необходимы отдельно автостоянка для сотрудников и отдельно автостоянка для посетителей.

Суд правомерно указал, что экспертами необоснованно включены в расчет площади, необходимой для эксплуатации зданий складов, пешеходная зона – территория предназначенная для передвижения персонала и посетителей торгово-складских зданий и сооружений литеры Д, Е, Ж, поскольку торговля осуществляется снаружи, а не в самих зданиях; зона завоза и разгрузки товарного запаса (товарно-материальных ценностей), зона складирования запаса (товарно-материальных ценностей), зона накопления и хранения отходов торговли, производства и потребления, парковка легковых автомобилей посетителей, стоянки – открытые площадки, для легковых автомобилей посетителей и работников комплекса торгово-складских зданий.

Апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции сделан правильный анализ указанных выше заключений и дана соответствующая положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  оценка данных доказательств, как не подтверждающих заявленные требования.

Так, заявитель не доказал, что на земельном участке планировался розничный рынок как имущественный комплекс и все объекты недвижимого имущества, входящие в состав комплекса розничного рынка, возведены и введены в эксплуатацию. Из представленных в материалы дела проектов и архитектурно-планировочных заданий, как обоснованно отметил суд первой инстанции, следует, что строения на спорном земельном участке проектировались как отдельные торгово-складские помещения. Проект возведения розничного рынка на спорном земельном участке не представлен.

Большая часть участка в размере 11582 кв.м, что составляет более 82%, необходима в целях складирования товарно-материальных ценностей, что следует из представленных в материалы дела заключений. При этом фактически зона для временного складирования товара в размере 11582,2 кв.м организована в зданиях литер А, литер Б, литер В, которые являются самовольными постройками.

Суд первой инстанции посчитал, что площадь   застройки определена экспертом с учетом площади навесов – литер «д» в размере 164,1 кв.м, литер «е» площадью 164,1 кв.м, литер «ж» в размере 384,9 кв.м. неправильно, поскольку навесы не считаться частью объектов недвижимого имущества литеров Ж, Д, Е, при расчете площади, необходимой для эксплуатации самих зданий в смыслу статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд не согласен с таким выводом, поскольку навесы представляют собою часть объекта недвижимости, возведенного в установленном законом порядке. Сама по себе большая площадь навесов не может  служить основанием для их отдельной эксплуатации от основных зданий.

В тоже время суд первой инстанции правильно отметил, что  из технического паспорта на литер Ж следует, что площадь застройки навеса литер ж составляет 213,1 кв.м, а не 384,9 кв.м, как указывают эксперты.

Таким образом, площадь испрашиваемого земельного участка 14012 кв.м. многократно превышает площадь застройки объектами недвижимости с навесами, возведенными в установленном законом порядке.

Из изложенного выше следует, что спорный  земельный участок изначально сформирован и предоставлен обществу именно  для строительства пожарного проезда и плоскостной круглосуточной стоянки, стоянка впоследствие не возведена. В дальнейшем этот же участок предоставлен под проектирование и строительство объектов торговли, а по условиям договора аренды - предоставлен для организации торговли – 5130 кв.м, для завершения строительства объектов торговли – 8882 кв.м. исходя из указанных размеров, земельный участок для эксплуатации возведенных объектов недвижимости должен быть в пределах участка, предоставляемого для их строительства – 8882 кв.м. Однако под объектами недвижимости отдельный участок не формировался.

Таким образом, спорный земельный участок не предоставлялся заявителю для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, не формировался под объектами недвижимости, права на которые зарегистрированы  в установленном законом порядке.

Возможность использования обществом земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости само по себе не означает, что весь земельный участок необходим для эксплуатации недвижимого имущества,  и не предоставляет заявителю право на приватизацию этого участка в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, являются объектами торговли, а осуществление процесса торговли является видом эксплуатации этих зданий – не могут быть положены в основу судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Обстоятельства того, что испрашиваемый земельный участок сформирован, в рассматриваемом случае не имеют правового значения для настоящего спора, поскольку в данном случае общество не обосновало необходимость предоставления ему в собственность для использования объектов недвижимости  испрашиваемого земельного участка , то есть не обосновало применительно к нормам пункта 2 статьи 35, пункта 3 статьи 33 и пункта 7 статьи 36 ЗК РФ необходимость предоставления ему такого земельного участка.

Кроме того, испрашиваемый земельный участок предоставлен обществу в аренду, что позволяет заявителю им пользоваться в целях осуществления хозяйственной деятельности.

Статьями 33 и 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при предоставлении прав на землю по упрощенной процедуре, предусмотренной статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо установить размер участка, фактически используемого при эксплуатации сооружения, поскольку только на него распространяется предоставленное законом преимущество.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса размер участка определяется, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Но в рассматриваемом случае Департамент не ссылался при отказе в предоставлении земли на данное обстоятельство, вопрос о размере участка поставлен дополнительно в ходе рассмотрения дела с учетом необходимости установления оснований заявленных требований (нарушение прав заявителя).

Исходя из положений пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 35 и пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ наличие у лица права аренды на земельный участок с разрешенным использованием - для строительства и организации торговли, если земельный участок был предоставлен в аренду именно для этих целей, не означает, что у такого лица возникает право на выкуп полностью всего земельного участка, если на нем расположен принадлежащий арендатору земельного участка объект недвижимого имущества. Приобретение объектов недвижимого имущества, находящихся на таком земельном участке, в отсутствие волеизъявления собственника земельного участка (лица, осуществляющего правомочия по распоряжению земельным участком от имени собственника) на отчуждение земельного участка не наделяет владельца объектов недвижимости правом приобретения в собственность земельного участка полностью в тех границах, которые были определены для размещения ресторана, а не для целей использования отдельных объектов, однако и не умаляет исключительного права собственника объектов недвижимого имущества приватизировать объект земельных отношений с учетом вышеуказанных положений Земельного кодекса РФ.

Поскольку в данном случае земельный участок не формировался для эксплуатации объектов недвижимости, то заявитель не лишен права сформировать именно  необходимый земельный участок.

 При этом истец не обращался к уполномоченному органу о разделе земельного участка, а орган местного самоуправления не принимал соответствующего решения. Утверждение и выдача схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, а также раздел земельного участка является одним из этапов предоставления земельного участка, когда проводится формирование границ земельного участка с учетом зонирования, условий использования соответствующей территории, корректировка границ и площади в отношении испрашиваемого земельного участка.

Апеллянт не учитывает предписанное абзацем 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ правило о том, что границы и размеры земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. В границы передаваемого земельного участка должны входит часть, которая занята недвижимостью, и часть, необходимая для ее использования.

Однако в размер испрашиваемого земельного участка не может входить площадь участка, занятая самовольно возведенными строениями. Уже, исходя из  особенностей расположения этих объектов, очевидно, что занятая ими площадь не нужна для эксплуатации объектов недвижимости, права на которые у общества зарегистрированы. Такая площадь застройки  составляет - 1133 кв.м. Фактически истец, пытаясь получить земельный участок, в том числе, расположенный под самовольно возведенными объектами недвижимости, преследует цель  создания  одного из условий легальности возведенных строений (принадлежность участка на вещном праве), что недопустимо.

Поскольку в любом случае  площадь застройки самовольными строениями земельного участка не может войти в площадь земельного участка,