Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2013 по делу n А32-24923/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002,

тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                      дело № А32-24923/2012

25 марта 2013 года                                                                                15АП-697/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2013 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

при участии:

от Департамента имущественных отношений  Администрации города Сочи – представитель Перекрестов П.А. (доверенность от 15.01.2013),

от Администрации города Сочи – представитель Перекрестов П.А. (доверенность от 16.01.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования г. Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Шевченко А.Е.)

от 10 декабря  2012 г. по делу № А32-24923/2012

по заявлению Харина Евгения Александровича

к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования г. Сочи,

при участии третьего лица: Администрации муниципального образования город-курорт Сочи,

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права,

установил:

            Харин Евгений Александрович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании незаконным отказа ответчика от 15.08.2012 № 02.05-17/12346 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений первого этажа здания литер А, А1, А2, А3 № 1 площадью 8,7 кв.м., № 2 площадью 3,6 кв.м., № 3 площадью 3,5 кв.м., № 4 площадью 8,8 кв.м., № 5 площадью 20,2 кв.м., № 6 площадью 12,2 кв.м., № 7 площадью 7,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 41/2, и обязании ответчика предоставить заявителю проект договора купли-продажи нежилых помещений первого этажа здания литер А, А1, А2, А3 № 1 площадью 8,7 кв.м., № 2 площадью 3,6 кв.м., № 3 площадью 3,5 кв.м., № 4 площадью 8,8 кв.м., № 5 площадью 20,2 кв.м., № 6 площадью 12,2 кв.м., № 7 площадью 7,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 41/2, в порядке и сроки, установленные действующим законодательством.

            Указанные требования мотивированы тем, что Департамент уклоняется от заключения договора купли-продажи, отрицая права Харина Е.А. на выкуп арендованного им имущества, предусмотренный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

            Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2012 заявление Харина Е.А. удовлетворено. Суд признал незаконным отказ Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, выраженный в письме № 02.05-17/12346 от 15.08.2012, в предоставлении Харину Евгению Александровичу, г. Сочи, права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений первого этажа здания литер А, А1, А2, А3 № 1 площадью 8,7 кв.м., № 2 площадью 3,6 кв.м., № 3 площадью 3,5 кв.м., № 4 площадью 8,8 кв.м., № 5 площадью 20,2 кв.м., № 6 площадью 12,2 кв.м., № 7 площадью 7,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 41/2, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства". Суд обязал Департамент имущественных отношений администрации города Сочи подготовить и направить Харину Евгению Александровичу проект договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений первого этажа здания литер А, А1, А2, А3 № 1 площадью 8,7 кв.м., № 2 площадью 3,6 кв.м., № 3 площадью 3,5 кв.м., № 4 площадью 8,8 кв.м., № 5 площадью 20,2 кв.м., № 6 площадью 12,2 кв.м., № 7 площадью 7,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 41/2, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

            Судебный акт мотивирован тем, что предприниматель Харин Е.А. на основании ст.ст.3,9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ имеет право на приобретение в собственность арендуемого имущества.

            Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске. Апеллянт полагает решение суда незаконным и обоснованным. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что у предпринимателя Харина Е.А. отсутствует право на приобретение имущества в собственность, поскольку  арендованное имущество не находилось в его владении более двух лет до вступления Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

            В дополнении к апелляционной жалобе Департамент приводит довод о том, что предприниматель имел задолженность по уплате арендной платы на день подачи заявления о реализации преимущественного права.

            В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Департамента имущественных отношений и Администрации города Сочи поддержал доводы апелляционной жалобы.

            От предпринимателя Харина Е.А. поступил отзыв, в котором он просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Предприниматель указывает, что в срок владения арендованным имуществом надлежит включить и владение его правопредшественника Бурова Р.Б.

            Выслушав представителя Департамента имущественных отношений и третьего лица - Администрации города Сочи, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение арбитражного суда первой инстанции надлежит отменить по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и правильно установлено арбитражным судом первой инстанции,  предприниматель Харин И.А.  является арендатором нежилых помещений первого этажа здания литер А, А1, А2, А3 № 1 площадью 8,7 кв.м., № 2 площадью 3,6 кв.м., № 3 площадью 3,5 кв.м., № 4 площадью 8,8 кв.м., № 5 площадью 20,2 кв.м., № 6 площадью 12,2 кв.м., № 7 площадью 7,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 41/2, на основании договора от 14.07.2009 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.08.2006 N П/96-06, который заключен между предпринимателем и Буровым Р.Б.  Договор аренды от 01.08.2006 N П/96-06 заключен Буровым Р.Б. с Комитетом по управлению имуществом г. Сочи, в настоящее время департамент.

Департамент о заключении договора от 14.07.2009 уведомлен, что подтверждается письмом Департамента от 17.07.2009.

Предприниматель подал заявление в Департамент о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества со ссылкой на статьи 3 и 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) на основании договора от 14.07.2009 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.08.2006 N П/96-06.

15.08.2012 года письмом N 02.05-17/12346 Департамент имущественных отношений отказал предпринимателю Харину Е.А. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по причине того, что к моменту подачи заявления арендуемое имущество не находилось в его временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, что не соответствует условиям реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

Удовлетворяя заявление предпринимателя Харина Е.А. , Арбитражный суд Краснодарского края исходил из того обстоятельства, что арендованное имущество находилось во владении предпринимателя Бурова Р.Б. , а затем и предпринимателя Харина Е.А. более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 15.08.2012.

Арбитражный суд Краснодарского края при этом сослался на пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ», согласно которому, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 данного Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Вместе с тем арбитражный суд первой инстанции не учел особенностей правового регулирования заключения договоров аренды, в связи с чем допустил неправильное толкование материального закона и применил закон, не подлежащий применению, что является основанием для отмены решения ( пункты 2 и 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, договор аренды № П-96-06 , в котором арендодателем выступил Комитет по управлению имуществом г.Сочи, а арендатором – предприниматель Буров Р.Б., подписан сторонами 01.08.2006 (л.д.11-15).

Вместе с тем указанный договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 25.04.2007 ( регистрационный номер 23-23-191039/2006-869), о чем прямо указано  в пункте 2 договора от 14.07.2009 о переуступке права и обязанностей по договору аренды (л.д.27).

Поскольку договор аренды от 01.08.2006 заключен на срок более одного года ( с 01.08.2006 по 31.08.2011), указанный договор подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации оговор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.  Согласно разъяснению, данному в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, несмотря на то, что имущество было фактически передано предпринимателю Бурову Р.Б. 01.08.2006, договор аренды считается заключенным и порождает правовое обременение в виде аренды только с момента государственной регистрации договора аренды, то есть,25.04.2007.

В соответствии с правовой позицией Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.02.2010 по делу А53-9184/2009 «из буквального содержания пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что моментом заключения договора аренды является его государственная регистрация.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.12.2012 № ВАС-16366/12, надлежащее оформление договорных арендных отношений имеет место только после государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что для целей исчисления срока владения, установленного в статье 3 Федерального закона от  22.07.2008 № 159-ФЗ, может приниматься только владение после осуществления государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более одного года, то есть, после заключения договора в смысле части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законное владение, основанное на договоре, дающее титул и возможность вещно-правовой зашиты (ст.305 Гражданского кодекса Российской Федерации) не может возникнуть ранее заключения договора.

Поскольку договор от 01.08.2006 был зарегистрирован только 25.04.2007, на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, срок законного владения, основанного на заключенном договоре, был менее двух лет.

Таким образом, отсутствует обязательное условие, предусмотренное статьей 3 названного Закона для возникновения преимущественного права.

При таких обстоятельствах ввиду отсутствия одного из условий для возникновения преимущественного права субъективного права на приобретение в собственность предпринимателем арендованного имущества не имеется.

Доводы Администрации города