Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 по делу n А53-28471/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.4.3 договора аренды № 06-403 от 07.07.2006 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, от 02.02.2010 № 12404/09, от 06.12.2011 № 9069/11 и от 17.04.2012 № 15837/11.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы по договору аренды № 06-403 от 07.07.2006 произведен комитетом на основании методики и с применением ставок арендной платы, установленных постановлениями администрации Ростовской области от 15.12.2005 № 283, от 05.12.2007 №475 и решениями городской Думы города Таганрога от 15.12.2005 №158, от 11.11.2008 №718, №253 от 17.12.2010.

При расчете задолженности по арендной плате комитет применил новые количественные показатели площади арендованного земельного участка, приходящейся на площадь занимаемых ответчиком помещений, расположенных на спорном земельном участке, со 2 квартала 2006 года – 1327,55 кв.м.; с 1 квартала 2009 года – 1253 кв.м.

Изменение показателя площади комитет мотивировал тем, что постановлением мэра г.Таганрога №1493 от 13.04.2006 (т.1 л.д.127) земельный участок площадью 10202 кв.м. по адресу: г. Таганрог, Биржевой спуск, 8-б был разделен на два самостоятельных земельных участка площадью 3196 кв.м. и 7006 кв.м. общество предоставлен в аренду земельный участок площадью 7006 кв.м., доля в праве аренды определена в размере 73005/385275 (1327,55 кв.м.).

Постановлением мэра г.Таганрога №6895 от 17.12.2008 (т.1 л.д.114) земельный участок площадью 7006 кв.м. по адресу: г. Таганрог, Биржевой спуск, 8-б также был разделен на два самостоятельных земельных участка. Обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 3759 кв.м., доля в праве аренды определена в размере 1/3 (1253 кв.м.).

Вместе с тем, договор аренды № 06-403 от 07.07.2006 заключен комитетом на основании постановления мэра г.Таганрога №796 от 10.03.2006 в отношении земельного участка площадью 10202 кв.м. с кадастровым номером 61:58:011163:0009, находящегося по адресу: г. Таганрог, Биржевой спуск, 8-б, без учета разделов данного участка постановлениями мэра г.Таганрога №1493 от 13.04.2006 и №6895 от 17.12.2008. Из пункта 3.1 договора № 06-403 от 07.07.2006 и расчета арендной платы следует, что доля общества в праве аренды земельного участка площадью 10202 кв.м., рассчитанная пропорционально площади занимаемых ответчиком помещений на данном участке, согласована сторонами в размере 73005/936105, что составляет 795,63 кв.м.

Согласованный в договоре аренды № 06-403 от 07.07.2006 размер доли общества в праве аренды земельного участка, относится к условиям о предмете аренды, выражающим объем прав ответчика в отношении объекта аренды, в связи с чем, его изменение не является одним из способов изменения условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После согласования сторонами размера доли в праве аренды на земельный участок становится условием договора аренды, поэтому изменение его возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства внесения в договор аренды № 06-403 от 07.07.2006 соответствующих изменений в материалах дела отсутствуют.

В постановлении от 13.09.2011 №3413/11 по делу № А56-7754/2009 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Российской Федерации указал,  специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Данная правовая позиция ранее получила выражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07, от 22.04.2008 № 16974/07.

Преобразование земельного участка путем его раздела на несколько земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2012 по делу                         №А53-12046/2011).

Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, толкования, изложенного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 №16975/07, не свидетельствует о прекращении действия договора аренды от 05.11.2009 №31617, а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы изменилась или прекратилась.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Согласно статье 1 Федерального закона от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» в редакции, действовавшей на день принятия мэром г.Таганрога постановления №1493 от 13.04.2006, под земельным участком подразумевается часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Государственным кадастровым учетом земельных участков признаны описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате которых каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

В силу пункта 3 статьи 14 указанного Закона моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в определенных границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Согласно пунктам 3.1.3, 3.6.9 Временных методических указаний по ведению государственного земельного кадастра, утвержденных приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 25.09.1998 №98-1, государственный кадастровый учет является юридически значимым подтверждением факта возникновения, существования или прекращения существования объекта кадастрового учета с границами, описанными при его формировании, объект считается учтенным со дня внесения записей об объекте в Единый государственный реестр земель.

Иные порядок и момент возникновения вновь образованного земельного участка, определенные статьями 24, 25 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступившего в силу с 01.03.2008 (статья 48 указанного Федерального закона), к рассматриваемым отношениям не применимы.

Вместе с тем, в материалы дела не представлены доказательства внесения в Единый государственный реестр земель на основании пункта 3 статьи 14 Федерального закона от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», сведений о земельных участках площадью 3196 кв.м. и 7006 кв.м., образованных путем раздела земельного участка площадью 10202 кв.м. постановлением мэра г.Таганрога №1493 от 13.04.2006. В связи с этим, оснований полагать, что земельный участок площадью 10202 кв.м. с кадастровым номером 61:58:011163:0009, находящийся по адресу: г. Таганрог, Биржевой спуск, 8-б, прекратил свое существование в результате указанного раздела, отсутствуют.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент принятия постановления мэра г.Таганрога №6895 от 17.12.2008, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Частью 4 статьи 24 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007  «О государственном кадастре недвижимости», установлено, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Частью 9 статьи 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено, что в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Выпиской из ЕГРП от 01.11.2012 подтверждается наличие записи о государственной регистрации права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 61:58:011163:0009 площадью 10202 кв.м., находящийся по адресу: г. Таганрог, Биржевой спуск, 8-б (т.1 л.д.77). Сведения о государственной регистрации прав на земельный участок площадью 3759 кв.м. по адресу: г. Таганрог, Биржевой спуск, 8-б, который комитет считает новым объектом аренды по спорному договору, в ЕГРП отсутствуют.

Таким образом, доказательств, подтверждающих, что на все вновь образованные земельные участки, указанные в постановлении мэра г.Таганрога №6895 от 17.12.2008, в установленном порядке было зарегистрировано право как на самостоятельные объекты недвижимого имущества, суду не представлено.

Неподтвержденная документально ссылка комитета на государственную регистрацию права на один из образованных в результате раздела земельных участков площадью 1261 кв.м., не имеет правового значения, поскольку пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено прекращение  существования земельного участка, из которого при разделе образуются новые земельные участки, только после государственной регистрации прав на все вновь образованные земельные участки.

При таких обстоятельствах, комитет в нарушение статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства фактического раздела земельного участка с кадастровым номером 61:58:011163:0009 площадью 10202 кв.м., находящийся по адресу: г. Таганрог, Биржевой спуск, 8-б, которые повлекли прекращение существования указанного земельного участка, ввиду образования из него самостоятельных объектов недвижимого имущества.

Расчет арендной платы по договору № 06-403 от 07.07.2006, произведенный комитетом с применением показателя площади, равной 1327,55 кв.м. и 1253 кв.м., противоречит условиям договора, положениям статей 309, 310, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, правомерно признан судом первой инстанции необоснованным.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции также правомерно отказал комитету в применении при расчете показателя кадастровой стоимости земельного участка площадью 3759 кв.м. по адресу: г. Таганрог, Биржевой спуск, 8-б. Комитет не опроверг выводы суда о том, что сведения о данном земельном участке носят временный характер, и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ (ст.4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Руководствуясь методикой расчета и ставками арендной платы, установленными решениями городской Думы города Таганрога от 11.11.2008 №718, №253 от 17.12.2010, кадастровой стоимостью земельного участка площадью 10202 кв.м., утвержденной постановлением администрации от 28.04.2008 №212,